El living se ha convertido en uno de los ejemplos más claros de la reconversión del sector inmobiliario ante la necesidad de vivienda. Así lo planteó Jorge Ginés, director general de ASPRIMA, durante el Desayuno Editorial “Nuevas fórmulas residenciales”, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Cushman & Wakefield, Urbanitae, Gestilar y Schneider Electric, donde defendió que la industria ha sabido reaccionar con rapidez ante una demanda creciente y articular, en pocos años, un ecosistema de financiadores, operadores y gestores que antes apenas existía.
Ese avance, sin embargo, se enfrenta ahora al reto de ganar escala. Para Ginés, el sector privado tiene responsabilidad en hacer crecer estos modelos, pero su consolidación depende también de que la regulación sea capaz de acompañarlos. No planteó tanto una demanda de apoyo público como la necesidad de evitar que la Administración actúe como freno: “No se trata tanto de que ayude, sino de que no obstaculice”.
El principal desajuste está, a su juicio, en un marco urbanístico concebido para una sociedad distinta. Recordó que buena parte de los planes generales vigentes proceden de los años 90 y lamentó que sigan respondiendo a un modelo “predictivo y determinista” cuando las necesidades residenciales son hoy mucho más flexibles. Esa rigidez se traduce en procesos largos para adaptar proyectos a la demanda, ya sea mediante viviendas de menor tamaño o cambios de uso, lo que retrasa la respuesta del mercado en un contexto de fuerte presión residencial.
Ginés vinculó esas dificultades no solo a la norma, sino también a la falta de recursos de muchas administraciones locales, sobre las que recae buena parte de la responsabilidad urbanística y de vivienda. Aunque reconoció que los ayuntamientos necesitan tiempo para integrar estas fórmulas dentro de la prestación de servicios públicos, defendió que la regulación debe orientarse a facilitar su encaje y reducir la incertidumbre.
Para ello, reclamó parámetros urbanísticos “matemáticos” y no interpretativos, de forma que el desarrollo del living pueda apoyarse en criterios objetivos, homogéneos y previsibles, en lugar de quedar condicionado por decisiones discrecionales.
Un urbanismo más flexible para responder a la nueva demanda
Algunas de estas reivindicaciones ya empiezan a encontrar reflejo en la normativa madrileña. La Comunidad de Madrid aprobó el pasado mes de junio la Ley de Medidas Urgentes para el Incremento de la Oferta de Vivienda Protegida, una norma respaldada por ASPRIMA al considerar que facilita la generación de nueva oferta residencial. Entre otras medidas, amplía la posibilidad de cambiar de uso de forma urgente a vivienda de suelo dotacional privado y terciario de hospedaje, permite incrementar hasta un 20% la edificabilidad y un 30% la densidad sin necesidad de modificar el planeamiento, y habilita un régimen para que los ayuntamientos puedan conceder licencias de alojamiento temporal en suelos industriales, una de las fórmulas vinculadas a la evolución de los nuevos modelos de living.
Sin embargo, la efectividad de la ley dependerá en buena medida de su desarrollo municipal. Los ayuntamientos disponen de un plazo de cuatro meses para acogerse a ella, dejarla sin efecto o introducir limitaciones motivadas en sus respectivos ámbitos, una cuestión que ASPRIMA considera determinante después de que la aplicación de la Ley 3/2024 fuera desigual: mientras algunos municipios decidieron no aplicarla, otros establecieron importantes restricciones. Precisamente esa falta de homogeneidad entre administraciones fue uno de los aspectos sobre los que incidió Ginés al reclamar un urbanismo basado en reglas objetivas y previsibles, en lugar de criterios interpretativos.
A ello se suma la futura Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región (LIDER), con la que la Comunidad de Madrid pretende sustituir la vigente Ley del Suelo de 2001. El anteproyecto plantea una reforma integral del urbanismo regional para simplificar los instrumentos de planeamiento, reducir cargas burocráticas, acortar los plazos de tramitación y permitir que los municipios adapten con mayor facilidad sus planeamientos a la realidad social y económica actual. En la práctica, apunta hacia el modelo que Ginés defendió durante el encuentro: un urbanismo más flexible, capaz de responder a la evolución de las necesidades residenciales sin los largos procesos que hoy dificultan la adaptación de los proyectos.