La reconversión de edificios infrautilizados se ha situado entre las vías que el sector inmobiliario analiza para ampliar la oferta residencial y adaptar las ciudades a nuevas formas de habitar. En un contexto marcado por la escasez de vivienda, la dificultad para desarrollar nuevo suelo y la fragmentación normativa, este tipo de operaciones no solo plantea una cuestión de encaje urbanístico, sino también de viabilidad: ubicación, demanda y explotación deben alinearse para que el proyecto funcione.
Durante el Desayuno Editorial “Nuevas fórmulas residenciales”, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Cushman & Wakefield, Urbanitae, Gestilar y Schneider Electric, Aurelio Rodríguez, director general de negocio de Argis, abordó el papel del flex living y de la transformación de activos desde una perspectiva que conecta financiación, desarrollo y explotación. Para Rodríguez, la reconversión no puede entenderse únicamente como una fórmula para cubrir demanda residencial pendiente. También puede servir para recuperar usos infrautilizados, devolver actividad a determinados inmuebles y contribuir a la transformación de las ciudades, siempre que el proyecto responda a una necesidad real y cuente con un modelo operativo viable.
Las operaciones impulsadas por Argis en los últimos meses permiten aterrizar esta reflexión en el mercado madrileño. En febrero de 2026, la gestora y BGO Strategic Capital Partners adquirieron una cartera de flex living formada por 440 unidades distribuidas en dos inmuebles de Madrid, uno situado en el centro de la ciudad y otro en proceso de conversión desde uso de oficinas en un distrito de actividad empresarial y ferial. La gestión y el desarrollo operativo de ambos activos corresponden a Argis, lo que vincula la operación no solo a la inversión, sino también a la explotación posterior de los inmuebles.
En abril de 2026, la compañía puso en marcha Flipco Retiro, un activo ubicado en las antiguas oficinas centrales de Metro de Madrid, en el barrio de Pacífico. El proyecto ha supuesto una inversión de 39 millones de euros y suma 179 estudios en 11.800 m2. La apertura se apoya en la transformación de un inmueble existente para uso habitacional y se dirige a perfiles vinculados a la movilidad residencial, laboral o académica, una demanda que no encaja plenamente ni en el alquiler tradicional ni en la oferta hotelera.
La actividad de Argis en este ámbito también incluye la compra de Talent Tower, un edificio de oficinas situado en Avenida de Burgos 18, en Madrid, adquirido a Aliseda por 31,5 millones de euros. El activo, con 6.517 m2 sobre rasante y 234 plazas de aparcamiento, será reconvertido a uso residencial. La operación se suma a otros movimientos de Argis vinculados a la transformación de inmuebles existentes, como Flipco Retiro y el activo incluido en la cartera adquirida junto a BGO que también se encuentra en proceso de conversión desde uso de oficinas.
El directivo también puso el foco en algunos de los obstáculos que ralentizan el desarrollo de estos proyectos. Entre ellos, señaló las limitaciones tecnológicas de muchos ayuntamientos y aludió a un “problema estructural de digitalización” que afecta a la tramitación urbanística y reduce la capacidad de respuesta de las administraciones públicas.
La falta de homogeneidad normativa entre comunidades autónomas y municipios fue otro de los frenos abordados, especialmente por las dificultades que genera para operadores e inversores que buscan replicar modelos en distintas ciudades. “Cada edificio que hacemos es un prototipo”, señaló, en referencia a la carga normativa y urbanística que acompaña a cada desarrollo. A esta complejidad se suma, según Rodríguez, el problema estructural del suelo en España, con especial incidencia en el residencial asequible y finalista.
Por el momento, algunas administraciones han empezado a actuar sobre parte de estos cuellos de botella, aunque con alcances distintos. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, ha aprobado medidas para facilitar el cambio de uso de determinados suelos terciarios, de oficinas, hospedaje y dotacionales privados hacia vivienda protegida en alquiler, una vía que incide en la transformación de activos y en la generación de oferta residencial, pero no resuelve por sí sola el encaje de las fórmulas flexibles. El Ministerio de Vivienda, por su parte, ha impulsado una guía para digitalizar y agilizar la tramitación de licencias urbanísticas residenciales, mientras que Andalucía ha avanzado en la normalización de la documentación electrónica del planeamiento urbanístico. Son pasos todavía parciales, pero apuntan a una misma dirección: reducir la fricción administrativa y aportar más certidumbre a unos proyectos que, como señaló Rodríguez, dependen tanto del encaje normativo como de la ubicación, la demanda y la explotación.