La falta de capital no es el principal obstáculo para que las nuevas fórmulas residenciales ganen escala en España. El límite está en la capacidad del mercado para generar oferta suficiente. Desde esa perspectiva, Juan Mínguez, director de Deuda de Urbanitae, situó durante el Desayuno Editorial “Nuevas fórmulas residenciales”, organizado por Observatorio Inmobiliario, el acceso al suelo como uno de los principales condicionantes para el desarrollo del living.
Mínguez señaló que el residencial ya no puede leerse únicamente desde el Build to Sell. “Hay muchísima diversidad de oferta para dar solución a un problema que es claro, o una demanda que es clara”, apuntó. En ese abanico situó el Build to Rent, las residencias de estudiantes, el senior living y otras alternativas habitacionales.
El directivo subrayó que el capital sigue disponible y busca oportunidades de inversión. El problema, explicó, está en la necesidad de “fabricar” suelo para poder incorporarlo al mercado. Solo así, añadió, será posible abaratar estas soluciones y mejorar su accesibilidad.
La tensión no está solo en la existencia teórica de suelo, sino en su puesta en marcha efectiva. En la Comunidad de Madrid, los datos de LandCAM apuntan a superficie disponible para más de 360.000 viviendas y a la entrada en carga, en los próximos cuatro años, de terreno para más de 120.000 viviendas, la mitad con algún grado de protección. Sin embargo, la producción no está avanzando al mismo ritmo: en 2025 se preveía iniciar la construcción en parcelas para 31.000 viviendas, pero finalmente esa cifra se redujo a unas 6.000. Ese desfase explica por qué la disponibilidad efectiva de suelo sigue funcionando como cuello de botella pese a la existencia de desarrollos planificados.
Capital disponible y auge de la financiación alternativa
Como contexto adicional, el informe Tendencias CBRE en Financiación 2026, publicado en mayo de 2026, sitúa el mercado español en un entorno de liquidez elevada y mayor competencia entre financiadores, aunque con costes de deuda al alza por la incertidumbre geopolítica y la evolución de la curva de tipos. La consultora señala que esta capacidad se apoya en el capital disponible y en el aumento de entidades activas en Iberia, entre bancos, aseguradoras y fondos de deuda.
El informe apunta, además, a una concentración del apetito financiador en segmentos residenciales con mayor visibilidad de ingresos. El interés de los financiadores europeos sigue siendo especialmente elevado en multifamily, una tendencia que la consultora prevé que se mantenga durante 2026. Ese interés se extiende también a PBSA cuando se trata de activos prime o bien posicionados en mercados líquidos como Madrid y Barcelona, mientras que el flex living figura entre las estrategias que ganarán presencia entre los financiadores durante el ejercicio.
La financiación alternativa también ha ganado peso dentro de este contexto. Según la actualización del Observatorio de la financiación del sector promotor, elaborado por Urbanitae y KPMG, la financiación destinada a promoción inmobiliaria alcanzó los 39.000 millones de euros en 2025, un 11,4% más que los 35.000 millones registrados en 2024. En ese mismo periodo, la financiación alternativa elevó su participación desde el 30%-32% hasta el 33%-35% del total, mientras que el peso de la financiación bancaria se redujo desde el 56%-58% hasta el 53%-55%.
El informe vincula esta evolución al desequilibrio entre oferta y demanda residencial. La población residente superó los 49,6 millones de habitantes al cierre de 2025, mientras que el déficit de vivienda se sitúa en torno a las 730.000 unidades, según CaixaBank Research. A ello se suma la limitada capacidad de generación de nueva oferta, otra vez con el suelo finalista como uno de los principales condicionantes.
En ese marco, la evolución de Urbanitae muestra cómo la financiación alternativa está entrando en distintas fórmulas residenciales. La plataforma ha canalizado financiación hacia productos que responden a necesidades habitacionales distintas. En marzo de 2026, comunicó que había financiado más de 1.400 viviendas con algún tipo de protección pública en España, equivalentes a más del 17% de las más de 8.400 viviendas impulsadas desde el inicio de su actividad.
Ese mismo mes, Urbanitae entró en el segmento de alojamiento para la tercera edad con la financiación de la compra de una residencia de mayores ya operativa en Torres de la Alameda, en la Comunidad de Madrid. La operación se articuló mediante un préstamo participativo de 2,2 millones de euros captado entre 1.087 inversores.
La viabilidad económica de estos modelos fue otro de los puntos abordados durante el encuentro. Para Mínguez, la rentabilidad dependerá cada vez menos de las subidas de renta y más de la eficiencia operativa. “El secreto está en la escala y en la gestión eficiente de costes”, afirmó.
Mínguez advirtió, además, de que el esfuerzo económico de los inquilinos está alcanzando niveles difíciles de sostener. En este sentido, señaló que la masa monetaria ha crecido sin que los salarios hayan evolucionado al mismo ritmo, mientras los activos han seguido aumentando de valor. A su juicio, este contexto seguirá impulsando fórmulas más flexibles, adaptadas a distintos niveles de capacidad adquisitiva y apoyadas en estructuras de gestión más profesionales.