El mercado residencial está moviéndose más allá de la compra y el alquiler tradicional. La falta de vivienda asequible, los nuevos patrones de movilidad y la aparición de necesidades distintas según cada etapa vital están empujando al sector hacia fórmulas más diversas. Desde esa perspectiva, Miguel Silmi, director general de Homes by Gestilar, defendió durante el Desayuno Editorial “Nuevas fórmulas residenciales”, organizado por Observatorio Inmobiliario y copatrocinado por Gestilar, que la diversificación del living ya no es una tendencia aislada, sino una línea estructural para el sector.
Para Silmi, esta evolución no responde únicamente a la aparición de nuevos productos. “Desde las residencias de estudiantes hasta el senior living, estamos viendo cómo surgen nuevas necesidades y modelos de convivencia”, afirmó.
En ese contexto, situó la diversificación como una línea de trabajo consolidada dentro de la compañía, con el análisis de proyectos vinculados a PBSA, flex y senior. “También son camas y también forman parte del living”, resumió.
El interés por estos segmentos se apoya también en el propio mercado: la inversión en residencias de estudiantes alcanzó 1.700 millones de euros en 2025, un 151% más que el año anterior, y el 87% de los inversores prevé mantener o aumentar su exposición a este segmento en España, según JLL.
En flex living, CBRE cifró en 330 millones de euros la inversión registrada en el primer semestre de 2025, canalizada a través de doce operaciones que sumaron cerca de 2.200 unidades. El crecimiento del parque también refleja el avance del segmento: ha pasado de unas 2.000 unidades en 2021 a cerca de 19.100 en 2025, con un pipeline de más de 16.000 unidades; además, JLL estima que este pipeline atraerá 1.600 millones de euros hasta 2028. Asimismo, el senior living está ganando recorrido por el envejecimiento de la población y la escasez de oferta especializada: Colliers prevé que el mercado duplique su oferta en España hasta 2030, pasando de 4.000 a 8.000 apartamentos.
Regulación, tecnología y nuevos usos del suelo
El avance de estas fórmulas, sin embargo, no elimina las tensiones de fondo del mercado. El directivo vinculó parte de su crecimiento con la falta de vivienda asequible y con las dificultades para generar nueva oferta, tanto por la escasez de suelo como por la complejidad de reposicionar activos. “Transformar edificios existentes no es precisamente fácil. Medidas como la subida de la edificabilidad pueden ayudar al promotor”, explicó.
En la Comunidad de Madrid, esa línea se ha concretado en el proyecto de Ley de Medidas Urgentes, que contempla elevar hasta un 30% la densidad y un 20% la edificabilidad en parcelas destinadas a vivienda protegida, además de permitir hasta dos plantas adicionales sin modificar el planeamiento.
La regulación apareció, así, como una pieza decisiva, aunque no la única. Silmi apuntó también al papel de la tecnología en el análisis de proyectos y del planeamiento, especialmente en operaciones donde la viabilidad depende de encajar usos, requisitos técnicos y condiciones urbanísticas.
En Madrid, ese uso de la tecnología ya cuenta con herramientas públicas como el Visor Urbanístico del Ayuntamiento, que permite consultar información georreferenciada del planeamiento municipal, o el Visor SIT de la Comunidad de Madrid, que reúne el planeamiento urbanístico vigente de los 179 municipios de la región. Estas plataformas no sustituyen el cambio regulatorio, pero sí facilitan una primera lectura técnica sobre qué puede hacerse en una parcela o edificio antes de abordar una operación de reposicionamiento o un proyecto vinculado a nuevas fórmulas residenciales.
En el caso de Homes by Gestilar, esa necesidad se observa en su propio modelo de reposicionamiento: la compañía analiza activos existentes para comprarlos, renovarlos y devolverlos al mercado, con un pipeline de más de 500 posibles operaciones en estudio y plazos de reforma de 60 días. En este tipo de actividad, filtrar inmuebles, anticipar condicionantes técnicos y evaluar la viabilidad de cada actuación resulta determinante antes de tomar una decisión de inversión.
El encaje regulatorio de los nuevos formatos también se está moviendo a escala municipal. En Madrid, el Ayuntamiento ha aprobado un plan especial para permitir apartahoteles, flex living, pensiones y casas de hospedaje en 240 parcelas de uso industrial reguladas por la Norma Zonal 9 grado 3º, repartidas en 16 ámbitos de ocho distritos, donde hasta ahora solo se admitía el hotel convencional. La medida se justifica por la terciarización de estos suelos y se alinea con la estrategia municipal de descentralizar la oferta de alojamiento fuera de la almendra central.
Silmi planteó estos nuevos modelos no como sustitutos de las fórmulas tradicionales, sino como parte de una ampliación del abanico residencial. En ese marco, señaló que el flex living “ha venido para quedarse” y responde a una realidad estructural, aunque el reto de acceso a la vivienda obliga también a revisar modelos ya consolidados. Ahí situó el papel de las cooperativas, origen de Gestilar, donde la compañía trabaja con márgenes ajustados para ofrecer precios competitivos.
Dentro de esa misma lógica, también mencionó Home Life Gestilar, una iniciativa vinculada a la reposición de activos y a la revitalización del centro de las ciudades, un ámbito en el que considera que todavía existe margen de actuación.