La transformación del mercado residencial ya no se interpreta como una tendencia pasajera. Operadores, promotores, inversores, arquitectos y expertas en sostenibilidad y digitalización coinciden en que el auge de modelos como el flex living, el coliving, las residencias de estudiantes o el senior living responde a cambios estructurales en la forma de habitar, trabajar y relacionarse con la vivienda.
La movilidad laboral, el teletrabajo, la reducción del tamaño de los hogares, cada vez más unipersonales, el envejecimiento de la población y las dificultades de acceso a la vivienda están acelerando una transición que obliga a replantear tanto el diseño de los activos como los marcos normativos.
Ese fue el punto de partida del Desayuno Editorial “Nuevas fórmulas residenciales”, organizado por la revista Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Cushman & Wakefield, Urbanitae, Gestilar y Schneider Electric, en el que participaron Miguel Silmi, director general de Homes by Gestilar; Juan Mínguez, director de Deuda de Urbanitae; Diego Escario, socio director de Cano y Escario; Patricia Rodríguez, Certifications Manager de BREEAM en España; Jorge Ginés, director general de ASPRIMA; Daniel Toribio, CEO de Vivia; Ana Martínez de Lizarrondo, Head of Spain de Urban Campus; Álvaro Alonso, socio director de Living y Corporate Finance de Cushman & Wakefield; Aurelio Rodríguez, director general de negocio de Argis; y Angélica Tarrasa, responsable de Marketing de Segmentos de Edificios en Schneider Electric.
Todos los expertos coincidieron en que los nuevos modelos residenciales se desarrollan en un escenario marcado por una fuerte demanda y por la dificultad de escalar proyectos en un contexto de creciente presión sobre operadores e inversores.
Álvaro Alonso, de C&W, firma global de servicios inmobiliarios anfitriona del encuentro, trazó una fotografía clara del desequilibrio entre oferta y demanda: “Estamos hablando de unos ritmos de construcción y entrega de viviendas de 80.000 o 90.000 unidades al año y un ritmo de creación de hogares en torno al doble, con 200.000”. A ese desfase, añadió, se suma “un déficit de 500.000 viviendas” acumulado durante años.
Para Alonso, el problema no solo es cuantitativo, sino también cualitativo. “Las unidades familiares son más pequeñas y los hábitos sociales son diferentes. Si tenemos hogares más pequeños, las casas más grandes no nos valen”, explicó.
Una normativa más integrada da certidumbre al capital y facilita el acceso a vivienda más asequible
El panel de expertos coincidió en que el crecimiento de las nuevas fórmulas residenciales ya no puede entenderse únicamente como una consecuencia coyuntural del encarecimiento de la vivienda. El cambio responde a nuevas formas de vida y a una demanda mucho más diversa.
Daniel Toribio, CEO de Vivia, defendió que el mercado ya ha entrado en una nueva etapa: “considero que el cambio de demanda que existe ya no es coyuntural, sino estructural”, afirmó. También apuntó a los datos de inversión como reflejo de esa transformación: “El inversor lleva mucho tiempo leyendo que estamos cambiando nuestra manera de consumir vivienda”, señaló.
Toribio vinculó esta evolución al auge del teletrabajo, a la movilidad laboral y a la transformación de los modelos familiares. “Antes de la pandemia en España estaba reconocido solamente un 5% de empleados con teletrabajo y ahora un 15%; en ciudades como Madrid, el 25% de la población tiene esa particularidad. Por lo tanto, encontramos una flexibilidad laboral que no teníamos hace cinco años”, destacó. En cuanto a la formación de hogares unipersonales, recordó que el INE prevé 7,7 millones en 2039, frente a los 5 millones actuales, “por lo que ha cambiado completamente el modelo de familia”, precisó.
Desde Urban Campus, Ana Martínez de Lizarrondo, Head of Spain de la compañía, corroboró cómo ha cambiado el perfil del usuario del flex living en apenas unos años. “Cuando empezamos en 2017 el coliving era muy nicho y venían extranjeros o personas en un momento vital muy concreto. Ahora no solo viene la gente que necesita flexibilidad, sino personas que no tienen capacidad de encontrar un apartamento en alquiler que cumpla sus expectativas o simplemente que esté disponible”, explicó.
Ese cambio ha hecho que modelos inicialmente pensados para cubrir necesidades concretas de movilidad funcionen también como una vía alternativa ante la falta de vivienda asequible.
En este sentido, Miguel Silmi, director general de Homes by Gestilar, subrayó que el fenómeno afecta ya a todas las etapas de la vida. “Desde las residencias de estudiantes hasta el senior living, estamos viendo cómo surgen nuevas necesidades y modelos de convivencia”, afirmó. Silmi señaló que Gestilar estudia actualmente proyectos ligados tanto a residencias de estudiantes como a fórmulas de senior living, al considerar que “también son camas y también forman parte del living”.
El flex living se consolida como una respuesta estructural a los nuevos modelos de movilidad
También las prestaciones del activo y la experiencia de uso están ganando peso como factores diferenciales. Angélica Tarrasa, responsable de Marketing de Segmentos de Edificios en Schneider Electric, destacó que el usuario actual “es mucho más exigente en términos de sostenibilidad, calidad, flexibilidad y resiliencia de las instalaciones”. Recordó, asimismo, que la tecnología se ha convertido en un elemento necesario para gestionar este tipo de activos. “No podemos gestionar lo que no podemos ver”, afirmó. En su opinión, los edificios del futuro deben ser “descarbonizados, eléctricos y totalmente digitales”, capaces de ofrecer información en tiempo real para optimizar consumos, operaciones y servicios.
Patricia Rodríguez, Certifications Manager de BREEAM en España, coincidió en señalar que la sostenibilidad ha dejado de ser un elemento accesorio para convertirse en un requisito de mercado. “El propietario deja de ser propietario y pasa a ser cliente. Y sus exigencias respecto al confort y al servicio aumentan considerablemente”, expresó. La representante de esta certificación internacional subrayó, además, que los operadores necesitan diferenciarse en un mercado cada vez más competitivo. Como apuntó, los edificios certificados reducen costes de mantenimiento y operación, mejoran la eficiencia energética y aportan valor durante todo el ciclo de vida del activo.
La digitalización de los espacios es clave para un inmobiliario más eficiente y centrado en las personas
El debate también puso el foco en el impacto que estas nuevas tipologías tienen sobre el diseño de los activos. La necesidad de flexibilidad está obligando a replantear espacios, servicios y zonas comunes. En este contexto, Toribio insistió en que las nuevas generaciones manejan “un concepto de movilidad y flexibilidad muy alejado del que teníamos hace años”. Por eso, defendió que el producto residencial debe adaptarse a esas nuevas dinámicas laborales y sociales.
Martínez de Lizarrondo añadió que el diseño especializado es precisamente una de las fortalezas del flex living. “Son unidades más pequeñas, sí, pero con zonas comunes ideadas específicamente para un tipo de usuario concreto. Ahí es donde el producto aporta valor”, señaló.
Otro de los asuntos que generó consenso entre los intervinientes en el desayuno fue el relacionado con las dificultades normativas y urbanísticas que siguen condicionando el desarrollo del living.
Jorge Ginés, director general de ASPRIMA, fue especialmente contundente al analizar la situación actual. “Los planes generales son de los años 90 y la sociedad ha cambiado enormemente desde entonces”, afirmó. A su juicio, el urbanismo español sigue respondiendo a un modelo “predictivo y determinista”, incapaz de adaptarse a una sociedad “líquida y flexible”.
El directivo defendió la necesidad de avanzar hacia marcos normativos mucho más ágiles y adaptables. “Los cambios estructurales no pueden ser un dolor. Cuando un promotor quiere adaptarse a la demanda y hacer viviendas más pequeñas o cambiar usos, no puede enfrentarse a procesos interminables”, sostuvo.
Ginés fue más allá al advertir de que el principal problema no es solo la regulación, sino también la falta de recursos de las administraciones locales. “Hemos delegado en la administración con menos recursos la responsabilidad del urbanismo y de la vivienda”, denunció.
Aurelio Rodríguez, director general de negocio de Argis, respaldó esa visión e hizo hincapié en las limitaciones tecnológicas de muchos ayuntamientos. A su juicio, “existe un problema estructural de digitalización” que ralentiza la tramitación urbanística y limita la capacidad de respuesta de las administraciones.
La falta de homogeneidad normativa entre comunidades autónomas fue otro de los frentes tratados en el encuentro. Álvaro Alonso advirtió de las dificultades que esto genera para los inversores: “Un operador o un inversor quiere poder replicar un modelo en distintas ciudades, pero se encuentra con regulaciones diferentes en cada comunidad y, muchas veces, incluso en cada municipio”.
Según Alonso, esa dispersión normativa dificulta enormemente la escalabilidad de los proyectos. “El inversor quiere saber cuál es su plan de negocio y cómo va a replicar el producto. Pero hoy un mismo proyecto puede requerir soluciones completamente distintas según dónde se desarrolle”, matizó.
Las claves de Aurelio Rodríguez, Jorge Ginés y Diego Escario:
Diego Escario, socio director del despacho de arquitectura Cano y Escario, describió el escenario actual como un auténtico “limbo jurídico”. El arquitecto explicó que muchos proyectos deben desarrollarse en un contexto de enorme inseguridad normativa e interpretativa. “Hay ayuntamientos que se retraen, tienen miedo y entran en la posición política”, señaló.
Para Escario, el problema se agrava porque la interpretación del técnico municipal varía de una administración a otra, lo que obliga a elaborar cuatro o cinco versiones de un mismo proyecto, sin que el promotor sepa exactamente qué le van a permitir hacer. No obstante, sostuvo que “el flex living va a ayudar a que, a medio plazo, si somos capaces de sacar más unidades, consigamos bajar también el precio de las que tienen los tamaños medios. Así podemos llegar a un equilibrio de mercado, que ahora está completamente descompensado”.
Ante esta posición, el director general de ASPRIMA recalcó que la clave pasa por eliminar la discrecionalidad. “Los parámetros urbanísticos tienen que ser matemáticos, no interpretativos”, reclamó.
Las dificultades para desarrollar nuevo suelo también aparecieron como uno de los grandes frenos del sector. Aurelio Rodríguez recordó que “tenemos un problema estructural con el suelo en España”, especialmente en lo relativo al residencial asequible y finalista. “Cada edificio que hacemos es un prototipo”, señaló, en referencia a la complejidad normativa y urbanística que rodea cada desarrollo.
Miguel Silmi añadió que muchos proyectos de reconversión urbana se enfrentan, además, a obstáculos técnicos complejos. “Transformar edificios existentes no es precisamente fácil. Medidas como la subida de la edificabilidad pueden ayudar al promotor”, explicó.
Pese a ello, los participantes coincidieron en que la reconversión de activos infrautilizados o en desuso, especialmente oficinas, puede convertirse en una de las palancas de crecimiento del living en los próximos años.
El encuentro abordó también la viabilidad económica de estas nuevas fórmulas residenciales y las condiciones necesarias para consolidarlas como producto inmobiliario. Juan Mínguez, director de Deuda de Urbanitae, defendió que el mercado está entrando en una etapa en la que la rentabilidad dependerá menos de las subidas de renta y más de la eficiencia operativa. “El secreto de la rentabilidad está en la escala y en la gestión eficiente de costes”, afirmó.
El directivo advirtió, además, de que el esfuerzo económico que realizan los inquilinos está alcanzando niveles difíciles de sostener. “La masa monetaria ha crecido, pero no los salarios. Cualquier activo real sube en valor”, afirmó. Para Mínguez, esa brecha creciente entre salarios y precio de los activos inmobiliarios seguirá impulsando fórmulas más flexibles, adaptadas a distintos niveles de capacidad adquisitiva y apoyadas en operaciones más eficientes y profesionalizadas.
“La clave está en modelos operativos a escala que permitan generar eficiencias”, señaló. Según explicó, la rentabilidad pasa por ganar volumen, optimizar la base de costes, comprar mejor los activos y reposicionarlos de forma más eficiente.
El cuello de botella no está en el capital, sino en la escasez de suelo
Patricia Rodríguez recordó que buena parte del parque inmobiliario español está obsoleto y necesita ser renovado. Para ello, “BREEAM es una herramienta que permite medir, comparar y certificar. Sus manuales son vivos y recogen cualquier tipología de edificación porque van más allá de la normativa. Es un motor de la sostenibilidad”, explicó.
Con un planteamiento similar, Angélica Tarrasa insistió en que los activos que no se adapten corren el riesgo de quedar fuera del mercado. “Existe un riesgo real de obsolescencia si los edificios no evolucionan hacia modelos más flexibles, con tecnologías abiertas y escalables”, advirtió.
Las claves de Ana Martínez de Lizarrondo, Daniel Toribio y Patricia Rodríguez:
En definitiva, el encuentro dejó una idea compartida por los participantes: el living ya forma parte del nuevo ciclo inmobiliario y su crecimiento continuará acelerándose en los próximos años. Sin embargo, para que estos nuevos modelos residenciales puedan consolidarse y alcanzar escala será necesario resolver varios retos, como la homogeneización de los criterios normativos, la industrialización de los procesos, la rehabilitación del parque existente y una mayor profesionalización de la gestión.
El evento forma parte de una serie de Desayunos Editoriales de Observatorio Inmobiliario que organiza Grupo Iberinmo para motivar el diálogo y la participación de los diferentes agentes del sector en torno a temas de relevante actualidad que inciden en el funcionamiento del ámbito inmobiliario.
