En los nuevos modelos residenciales, la sostenibilidad ya no se entiende solo como una cuestión técnica o normativa, sino como parte del servicio que recibe el usuario y de la eficiencia con la que se administra el edificio. Desde esa perspectiva, Patricia Rodríguez, Certifications Manager de BREEAM en España, situó la certificación como un instrumento cada vez más vinculado al desempeño de estos formatos durante el Desayuno Editorial “Nuevas fórmulas residenciales”, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Cushman & Wakefield, Urbanitae, Gestilar y Schneider Electric.
“Se pasa de ser propietario de una vivienda a ser cliente de un activo gestionado por terceros, y eso eleva mucho las exigencias en materia de calidad ambiental, confort y eficiencia energética”, explicó Rodríguez. Esta evolución, añadió, no afecta solo al usuario final, sino también a los operadores, que compiten en un mercado más profesionalizado y necesitan diferenciarse sin perder de vista la reducción de costes y consumos, especialmente cuando estos pueden estar compartidos con sus clientes.
Rodríguez situó BREEAM como una metodología orientada a objetivar cuestiones que ya forman parte de la experiencia residencial y de la gestión diaria del inmueble, desde la calidad del aire interior hasta la iluminación natural o la operación del edificio. “BREEAM permite medir, comparar y certificar. Sus manuales son vivos y recogen cualquier tipología de edificación porque van más allá de la normativa”, afirmó.
La segunda vida de los edificios y las nuevas exigencias del Living
La directiva también vinculó esta metodología con la renovación del parque inmobiliario existente. A su juicio, en un mercado con un elevado grado de obsolescencia, la rehabilitación será determinante para adaptar los edificios a las nuevas fórmulas residenciales.
Esta lectura coincide con una tendencia que ha ganado peso en el mercado. Según datos de CBRE, durante 2025 se registraron 73 operaciones de cambio de uso en España, la cifra más elevada de la serie histórica, que afectaron a más de 392.000 m2. Nueve de cada diez reconversiones tuvieron como destino final proyectos de Living u hoteles, mientras que el 55% de los inmuebles transformados procedía originalmente del segmento de oficinas, con cerca de 240.000 m2 reconvertidos desde esta tipología. Además, la actividad mantiene recorrido: CBRE analiza actualmente más de 500.000 m2 susceptibles de transformación solo en Madrid, con Living como uno de los principales motores.
En residencial, las actuaciones abarcaron desde promociones destinadas a la venta hasta fórmulas como el flex living o las residencias de estudiantes. Esta evolución muestra cómo la transformación de activos se está consolidando como una vía para generar nueva oferta sin desarrollar suelo desde cero, pero también evidencia la complejidad técnica de estos procesos: el cambio de uso no implica solo adaptar el inmueble desde el punto de vista urbanístico, sino revisar consumos, ventilación, iluminación, confort interior, eficiencia energética y operación diaria.
Ese enfoque cobra relevancia en un contexto en el que los edificios representan alrededor del 40% del consumo energético de la Unión Europea y el 36% de sus emisiones de gases de efecto invernadero, según la Comisión Europea. En España, el sector de los edificios concentra el 30% del consumo final de energía, con un 18% correspondiente a vivienda y un 12% al terciario, según el IDAE.
Rodríguez señaló que BREEAM dispone de herramientas para acompañar distintas fases de estos procesos, aunque no todos los esquemas cumplen la misma función. BREEAM En Uso permite evaluar edificios existentes y conocer su punto de partida antes de una rehabilitación o reposicionamiento, mientras que BREEAM Nueva Construcción puede aplicarse tanto a proyectos de nueva planta como a determinadas transformaciones profundas de edificios existentes. En ambos casos, la certificación ayuda a identificar oportunidades de mejora y a orientar las inversiones hacia aspectos relacionados con la eficiencia, el confort y el desempeño ambiental de los inmuebles.
La certificación adquiere también relevancia en los desarrollos de nueva planta. Flex living, PBSA, coliving o senior living no funcionan únicamente como promociones residenciales al uso, sino como activos gestionados, con servicios, zonas comunes, consumos y niveles de ocupación que inciden directamente en su desempeño económico y ambiental.
Esta realidad coincide, además, con un marco regulatorio más exigente. La revisión de la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios establece que todos los edificios nuevos deberán ser de cero emisiones a partir de 2030, con adelanto a 2028 para los edificios propiedad de organismos públicos, según la Comisión Europea. Para los nuevos desarrollos de Living, este contexto hace que cuestiones como la eficiencia energética, la integración de energías renovables o el comportamiento operativo del inmueble ganen peso desde la fase de diseño.
El interés del capital por estas fórmulas añade otra capa de exigencia. La inversión inmobiliaria en España superará los 10.000 millones de euros en el primer semestre de 2026, un 50% más que en el mismo periodo del año anterior, según cifras recopiladas por JLL. Dentro de ese volumen, Living concentra más de 4.375 millones de euros, el 44% del total, y se sitúa como el segmento con mayor peso inversor.
La actividad se reparte, además, entre distintas fórmulas residenciales. El multifamily registra un incremento del 625% respecto al primer semestre de 2025, mientras que la vivienda asequible supera los 800 millones de euros en seis meses. Healthcare alcanza 485 millones de euros, un 47% más; PBSA suma 201 millones, y flex living llega a 176 millones, un 71% más, con actividad tanto en activos operativos como en suelo y reconversiones de oficinas, según JLL.
Para Rodríguez, la certificación aporta una triple lectura: genera confianza en el usuario final, ofrece diferenciación a los operadores y contribuye a preservar el valor del activo durante todo su ciclo de vida.