La vivienda no solo se enfrenta a un problema de oferta, sino también de encaje entre regulación, inversión y nuevas formas de vivir. Desde esa perspectiva, Álvaro Alonso, socio director de living y corporate finance de Cushman & Wakefield, situó el marco normativo como una de las piezas decisivas para que las nuevas fórmulas residenciales puedan ganar escala en España durante el Desayuno Editorial “Nuevas fórmulas residenciales”, organizado por Observatorio Inmobiliario.
Alonso partió de una fotografía clara del desequilibrio entre oferta y demanda. “Estamos hablando de unos ritmos de construcción y entrega de viviendas de 80.000 o 90.000 unidades al año y un ritmo de creación de hogares en torno al doble, con 200.000”, señaló. A ese desfase añadió un déficit acumulado de unas 500.000 viviendas, resultado de varios años de producción insuficiente.
El problema, añadió, no es solo cuantitativo. “Las unidades familiares son más pequeñas y los hábitos sociales son diferentes. Si tenemos hogares más pequeños, las casas más grandes no nos valen”, explicó Alonso.
El cambio en la composición refuerza esa visión. En 2024, los hogares de una y dos personas sumaban casi 11 millones en España, el 56,9% del total, y el INE proyecta que alcanzarán 14,9 millones en 2039, hasta representar cerca del 65%. La demanda residencial apunta, por tanto, hacia una mayor diversidad de formatos y tamaños, mientras algunos planeamientos municipales siguen calculando la capacidad residencial a partir de módulos de vivienda media con superficies elevadas. Ahí la cuestión urbanística deja de ser un debate técnico: condiciona cuántas unidades pueden desarrollarse y hasta qué punto el mercado puede generar producto ajustado a hogares más pequeños y al precio final que puede asumir la demanda.
Madrid capital ha introducido cierta flexibilidad en sus Normas Urbanísticas. La reforma aprobada en 2023 elevó la vivienda mínima a 40 m2 útiles, pero permite que las viviendas colectivas tipo cohousing reduzcan su unidad privativa a 30 m2 útiles si completan la superficie restante con espacios comunitarios. La diferencia no es menor: cuando crecen los hogares pequeños, el planeamiento puede facilitar o limitar la generación de producto más ajustado a esa realidad social y, potencialmente, más accesible en precio final.
Un mercado con capital, pero pendiente de encaje normativo
El interés inversor por estas fórmulas residenciales ya tiene reflejo en el mercado español. La inversión en residencial —incluyendo PRS, BTR, flex living y suelo— alcanzó los 2.200 millones de euros en 2025, un 28% más en términos interanuales, impulsada principalmente por el flex living, según datos de Cushman & Wakefield. La consultora cifra este segmento en unas 19.100 unidades en 2025 y señala que la inversión institucional se mantiene activa, especialmente en vivienda asequible y flex.
Ese avance plantea una cuestión de escala. Para que estos modelos pasen de operaciones concretas a producto replicable, los operadores necesitan saber bajo qué uso urbanístico se tramitan, qué requisitos deben cumplir y si el mismo esquema puede implantarse en distintas ciudades sin rediseñar el proyecto desde cero. En España, modelos como el coliving o el flex living no cuentan con una categoría urbanística homogénea y su encaje puede variar entre el uso residencial, el alojamiento temporal, las residencias o el terciario, según la normativa aplicable en cada territorio.
Esa falta de homogeneidad ya se aprecia en la forma en que distintas administraciones están dando respuesta a las nuevas fórmulas habitacionales. Cataluña reguló mediante el Decreto-ley 50/2020 los alojamientos con espacios comunes complementarios, con una superficie privativa mínima de 24 m2 útiles, al menos 6 m2 útiles de espacios comunes por alojamiento y una superficie total mínima de 36 m2 útiles. Madrid, en cambio, abordó estas fórmulas desde la modificación de sus Normas Urbanísticas de 2023, mencionadas anteriormente.
Para un operador, esas diferencias no son solo técnicas: condicionan el uso, la licencia, la configuración de los espacios y el régimen de explotación. Es precisamente esa necesidad de adaptar el producto a cada marco local la que Alonso identificó como una barrera para ganar escala. “Un operador o un inversor quiere poder replicar un modelo en distintas ciudades, pero se encuentra con regulaciones diferentes en cada comunidad y, muchas veces, incluso en cada municipio”, advirtió.
En este punto, defendió la oportunidad de avanzar hacia una regulación más integrada entre los ámbitos municipal, autonómico y estatal, capaz de aportar certidumbre al capital y facilitar el desarrollo de productos residenciales escalables. “El inversor quiere saber cuál es su plan de negocio y cómo va a replicar el producto. Pero hoy, un mismo proyecto puede requerir soluciones completamente distintas según dónde se desarrolle”, matizó.
Desde esa óptica, también apuntó a la necesidad de evitar medidas regulatorias que restrinjan la llegada de inversión al sector, al considerar que terminan perjudicando al propio mercado. Para Alonso, el reto no pasa por limitar el capital, sino por ordenar su entrada con reglas claras que permitan convertirlo en más oferta y en productos más eficientes para el usuario final.
Urbanismo, suelo y escala metropolitana
La escalabilidad de estas fórmulas tampoco depende solo del encaje urbanístico del producto. También está condicionada por los plazos de transformación del suelo, la seguridad jurídica del planeamiento y la coordinación entre administraciones. La disponibilidad física de suelo no garantiza por sí sola nueva oferta residencial si los proyectos siguen sujetos a tramitaciones prolongadas, marcos regulatorios fragmentados, informes sectoriales complejos o dificultades de financiación e infraestructuras.
Asimismo, el mercado reclama modelos urbanísticos más flexibles, capaces de adaptarse a cambios demográficos, económicos y sociales que evolucionan con mayor rapidez que el propio planeamiento. En algunos desarrollos, los plazos entre la concepción del proyecto y el inicio de la construcción pueden extenderse más de una década, una realidad que reduce la capacidad de respuesta del sector y la visibilidad para operadores e inversores.
Esta cuestión conecta también con la necesidad de avanzar hacia una planificación más coordinada del área metropolitana de Madrid, especialmente en vivienda, movilidad e infraestructuras. La presión residencial y el crecimiento poblacional desbordan el término municipal de la capital, por lo que la generación de nueva oferta exige instrumentos capaces de ordenar el territorio a escala supramunicipal y acompasar el desarrollo residencial con las redes de transporte, suministros y servicios básicos.
Las nuevas fórmulas residenciales pueden ampliar la oferta y ajustarla mejor a hogares más pequeños, pero su desarrollo dependerá de algo más que de la demanda o del interés inversor: el reto será convertir ese capital en producto viable, con reglas claras, seguridad jurídica y capacidad real de replicarse con escala.