El flex living ocupa ya un lugar destacado en los proyectos residenciales de Cano y Escario. Para Diego Escario, socio director del despacho de arquitectura, esta tendencia no responde solo a la aparición de un nuevo formato habitacional, sino a una carencia estructural del mercado español: la falta de vivienda en alquiler.
Durante su participación en el Desayuno Editorial “Nuevas fórmulas residenciales”, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Cushman & Wakefield, Urbanitae, Gestilar y Schneider Electric, Escario recordó que el alquiler representa en torno al 25% del parque residencial en España, mientras que en países como Alemania prácticamente duplica ese porcentaje. A partir de esa comparación, situó este modelo como una vía para complementar una oferta todavía insuficiente.
Ese diagnóstico coincide con el último Informe Anual del Banco de España, que estima en unas 750.000 viviendas el déficit acumulado entre la construcción de nuevas unidades y la creación neta de hogares desde 2021. El organismo advierte, además, de que esta brecha seguirá aumentando si no mejora la incorporación de nueva oferta al mercado.
La presión se percibe con especial claridad en el alquiler. Entre 2019 y 2024, los precios de los nuevos contratos crecieron a una tasa media anual del 4,9%, por encima del 3,9% registrado por el precio medio del stock de alquileres y del 1,7% de las actualizaciones de contratos, según el Banco de España. Además, la prima de entrada de las viviendas que se incorporan al mercado del alquiler residencial se situó en el 16,6% en 2024, frente al 6,2% de 2020.
La tensión no muestra señales de moderación durante 2026. El IV Solvia Market View prevé que el precio del alquiler aumente entre un 3% y un 6% interanual en la primera mitad del año, impulsado por la persistente escasez de oferta frente a una demanda que mantiene un elevado dinamismo. El informe anticipa nuevos máximos por encima de los 14 euros por m2 y apunta a incrementos superiores al 8% en las grandes capitales y las áreas costeras.
Esta evolución tiene un reflejo directo en la capacidad de acceso de los hogares. El informe Accesibilidad a la vivienda en España, de Century 21 España y Observatorio Inmobiliario, con la colaboración de Accumin, concluye que el alquiler se ha consolidado como el principal foco de presión del mercado residencial español.
Según el estudio, el esfuerzo necesario para arrendar una vivienda de 90 m2 supera ampliamente el umbral recomendado del 33% de los ingresos del hogar en algunos de los principales mercados del país. Barcelona registra una tasa del 46%, con una renta media de 2.047 euros mensuales; Madrid alcanza el 40%, con 1.889 euros al mes; Málaga se sitúa en el 38%; Palma de Mallorca, en el 37%; y Valencia, en el 36%.
El informe atribuye esta situación al desequilibrio entre oferta y demanda en las áreas con mayor dinamismo económico, turístico y demográfico, una realidad que se ha extendido más allá de Madrid y Barcelona y que afecta cada vez a más mercados urbanos.
Certidumbre normativa para responder a una demanda no permanente
Escario subrayó que el flex puede aliviar la presión sobre la vivienda convencional. Aun así, condicionó el desarrollo de las nuevas fórmulas residenciales al apoyo de las administraciones públicas y a una mayor flexibilidad normativa. Sin un marco más claro, advirtió, será difícil incorporarlas al mercado durante los próximos diez años. Esa lectura conecta con las restricciones identificadas por el Banco de España, que apunta a factores como el suelo, la gestión urbanística, la productividad, la rentabilidad, el tamaño empresarial y la disponibilidad de mano de obra.
Ahí aparece uno de los principales frenos. Escario describió el escenario actual como un “limbo jurídico”, marcado por la inseguridad normativa. “Hay ayuntamientos que se retraen, tienen miedo y entran en la posición política”, señaló durante el encuentro.
Según explicó, la interpretación de los técnicos municipales puede cambiar de un ayuntamiento a otro, lo que obliga a reformular varias veces un mismo proyecto sin que el promotor tenga certeza sobre qué se le permitirá ejecutar finalmente. En algunos casos, apuntó, llegan a plantearse cuatro o cinco alternativas antes de encontrar una viable.
A pesar de estas dificultades, el socio de Cano y Escario destacó que “el flex living va a ayudar a que, a medio plazo, si somos capaces de sacar más unidades, consigamos bajar también el precio de las que tienen los tamaños medios. Así podemos llegar a un equilibrio de mercado, que ahora está completamente descompensado”, afirmó.
Además de incorporar más oferta a un mercado tensionado, esta nueva fórmula de living puede absorber una demanda que no siempre necesita una vivienda permanente, pero que, ante la falta de alternativas, acaba compitiendo en el alquiler tradicional. JLL estima que España duplicará su stock de este tipo de activos de cara a 2028, hasta pasar de 19.089 a 38.716 camas, con 19.627 nuevas plazas en desarrollo.
La demanda potencial aparece especialmente vinculada a los grandes mercados urbanos y a perfiles marcados por la movilidad: jóvenes que llegan por primera vez a una gran ciudad, estudiantes de posgrado, profesionales internacionales, trabajadores desplazados por proyectos concretos o personas que necesitan alojamiento temporal durante una transición personal o familiar. En el caso de Madrid, CBRE identifica una base formada por más de 300.000 nuevos residentes al año y alrededor de 123.000 estudiantes, a la que se suman cerca de 12.000 divorcios y unas 200.000 reformas de vivienda anuales, dos circunstancias que también pueden generar necesidades temporales de alojamiento.
Ese encaje explica por qué el impacto del flex living no depende solo del volumen de unidades que incorpore al mercado, sino también de su capacidad para ordenar mejor la demanda. Si parte de esos usuarios encuentra una solución residencial flexible, amueblada y con servicios, se reduce su presión sobre la vivienda convencional destinada al alquiler estable.