El flex living gana protagonismo en un contexto marcado por la presión sobre la vivienda y la necesidad de ampliar la oferta residencial con fórmulas adaptadas a nuevas demandas. Aunque este segmento lleva años creciendo, su desarrollo sigue condicionado por retos normativos que, en muchos casos, frenan los proyectos o dificultan su configuración.
Esta fue una de las cuestiones abordadas en el Desayuno Editorial “Nuevas fórmulas residenciales”, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Cushman & Wakefield, Urbanitae, Gestilar y Schneider Electric, donde Ana Martínez de Lizarrondo, Head of Spain de Urban Campus, situó al operador como una figura determinante para valorar y poner en marcha este tipo de activos. Su experiencia, la eficiencia en la gestión y su participación desde las fases iniciales permiten ajustar el producto a la demanda real.
Una demanda más amplia que ya no responde solo a la movilidad
Martínez de Lizarrondo explicó también cómo ha evolucionado el perfil de la demanda en los modelos residenciales flexibles. “Cuando empezamos en 2017, el coliving era muy nicho y venían extranjeros o personas en un momento vital muy concreto. Ahora no solo viene la gente que necesita flexibilidad, sino personas que no tienen capacidad de encontrar un apartamento en alquiler que cumpla sus expectativas o simplemente que esté disponible”, señaló.
Este desplazamiento se produce, además, en un mercado residencial cada vez más tensionado y con una composición de los hogares más fragmentada. España alcanzó los 49,68 millones de habitantes a 1 de abril de 2026, máximo de la serie histórica, tras incorporar 97.021 residentes en el primer trimestre del año, según la Estadística Continua de Población del INE. El organismo prevé además que el país pase de 19,75 millones de hogares en 2026 a 21,94 millones en 2041, con 6,72 millones de hogares unipersonales, equivalentes al 30,6% del total.
La dificultad de acceso al alquiler también está modificando la demanda. La tasa de emancipación juvenil se situó en el 14,5%, mínimo histórico, mientras que la edad media de salida del hogar familiar alcanzó los 30,2 años, según el Consejo de la Juventud de España. El mismo organismo señala que el alquiler medio equivale al 98,7% del salario medio joven, una proporción que limita el acceso al mercado tradicional y desplaza parte de la demanda hacia soluciones compartidas, temporales o con servicios incluidos.
Ese traslado se aprecia en el mercado de habitaciones, cuya oferta ha crecido un 20% respecto a 2024 y un 85,4% desde 2022, con un precio mediano de 400 euros mensuales, según el Consejo de la Juventud de España. Aunque no es un segmento equivalente al coliving ni al flex living, sí refleja una misma tensión de fondo: la búsqueda de opciones residenciales más accesibles o disponibles en un mercado de alquiler con poca oferta.
Asimismo, el alquiler temporal mantiene presencia entre los perfiles más jóvenes. Fotocasa sitúa su peso en el 6% de los contratos en el primer semestre de 2026, por debajo del 7% registrado en 2024 y 2025, pero con mayor incidencia entre quienes tienen entre 25 y 34 años, donde alcanza el 10%. El dato matiza la idea de un crecimiento lineal, aunque confirma que la flexibilidad sigue formando parte de la demanda residencial urbana.
La búsqueda de formatos de alquiler y habitabilidad más flexibles también se está trasladando al mercado de inversión. En el primer trimestre de 2026, Madrid concentró cerca del 78% de la inversión en living en España, seguida a distancia por Barcelona y Valencia, según CBRE. La consultora cifra además en 120 millones de euros el volumen transaccionado en flex living durante ese periodo, en un contexto en el que la presión sobre el alquiler convencional está elevando el interés por soluciones residenciales operadas.
El comportamiento operativo del producto apunta en la misma dirección. CBRE sitúa la ocupación estabilizada de los activos de flex living entre el 90% y el 95%, mientras que el 44% de los inversores considera que las rentas de coliving y flex son superiores a las del alquiler tradicional y un 46% las percibe en niveles similares. En términos de rentabilidad, JLL sitúa los retornos prime del segmento en torno al 5,25%, mientras que Colliers apunta a niveles a partir del 7% en proyectos estabilizados en Madrid. Estos datos reflejan que las propuestas basadas en gestión profesionalizada, espacios compartidos y servicios integrados están encontrando demanda y encaje inversor en un mercado donde el alquiler convencional no cubre todas las necesidades habitacionales.
Diseño especializado para compensar superficie privada con uso compartido
Martínez de Lizarrondo subrayó, además, el papel del diseño especializado. “Son unidades más pequeñas, sí, pero con zonas comunes ideadas específicamente para un tipo de usuario concreto. Ahí es donde el producto aporta valor”, apuntó.
En Madrid, la regulación urbanística ya incorpora parámetros específicos para este tipo de fórmulas. La modificación de las Normas Urbanísticas del Plan General aprobada en 2023 introdujo la categoría de residencia compartida y fijó que las unidades de alojamiento deben contar con dormitorio y baño, con una superficie mínima de 15 m2 y no inferior a 10 m2 por persona. La norma también exige espacios comunes mínimos, como estancia-comedor, cocina y lavandería, mientras que las áreas de ocio y trabajo quedan a libre disposición del proyecto.
El equilibrio se observa en activos ya operativos de Urban Campus. Malasaña Madrid Coliving cuenta con 36 unidades y 300 m2 de zonas comunes, entre ellas coworking, terraza con barbacoa y áreas compartidas. En Avenida de América, también en Madrid, el operador dispone de 54 unidades y 110 m2 de zonas comunes, con áreas de estar, comedor, cocina y lavandería organizadas para grupos de entre dos y seis residentes, según la configuración de cada unidad.
Estos ejemplos muestran que el diseño no se limita a reducir la superficie privada, sino a redistribuir funciones dentro del edificio. La clave no está en acumular amenidades, sino en que esas superficies respondan a usos reales: trabajo, cocina, lavandería, estancia o relación social. En estos formatos, el diseño condiciona directamente la explotación, porque influye en la ocupación, en la percepción de valor y en la capacidad del operador para diferenciar el producto frente al alquiler convencional.