El déficit acumulado entre la construcción de nuevas viviendas y la creación neta de hogares asciende a unas 750.000 viviendas desde 2021, de acuerdo con el Informe Anual 2025 del Banco de España. El organismo sitúa esta brecha como uno de los principales factores de presión sobre el mercado residencial y vincula su evolución a una oferta insuficiente para absorber el crecimiento de la demanda. Además, durante la presentación del informe, David López Salido, director general de Economía del Banco de España, advirtió de que este déficit va a aumentar, en un contexto en el que los datos disponibles no apuntan a una mejora ni por el lado de la promoción privada ni por el de la vivienda pública.
La institución señala que el crecimiento de los hogares ha sido superior al de la oferta de vivienda nueva en el periodo 2021-2025. En términos comparados, España registra un diferencial acumulado negativo del 3,9% sobre los hogares medios del periodo, por encima de Italia, con un 1,5%, y Francia, con un 0,02%. Portugal y Países Bajos presentan desequilibrios más elevados, del 7% y el 4,7%, respectivamente, mientras que Alemania muestra un diferencial positivo del 0,5%, con más viviendas creadas que hogares.
El Banco de España atribuye esta situación a la combinación de una demanda apoyada en el dinamismo demográfico, el crecimiento económico, el empleo, la renta de los hogares y la relajación de las condiciones financieras, junto con restricciones de oferta relacionadas con el suelo, la gestión urbanística, la productividad, la rentabilidad, el tamaño empresarial y la disponibilidad de mano de obra.
La presión sobre la demanda también se traslada a los precios. El informe indica que los precios reales de la vivienda han alcanzado niveles similares a los de 2005 y se han acelerado desde 2024 en un contexto de restricciones de oferta. No obstante, el organismo considera que los riesgos para la estabilidad financiera asociados al mercado inmobiliario están contenidos.
En el ámbito territorial, el Banco de España observa un mayor crecimiento de los precios en las grandes áreas urbanas y en provincias con mayor presión de demanda. Entre 2014 y 2025, Málaga registró una tasa media anual del 5,2% en el precio real de la vivienda, seguida de Madrid, con un 4,8%; Islas Baleares, con un 4,7%; Valencia, con un 3,2%, y Barcelona, con un 2,8%.
El mercado del alquiler también refleja esta tensión. Entre 2019 y 2024, los precios de los nuevos contratos crecieron a una tasa media anual del 4,9%, frente al 3,9% del precio medio del stock de alquileres y el 1,7% de las actualizaciones de contratos. Además, la prima de entrada de las viviendas que se incorporan al mercado del alquiler residencial se situó en el 16,6% en 2024, frente al 6,2% registrado en 2020.
Paralelamente, el Banco de España apunta que la proporción de hipotecas concedidas con mayor riesgo sigue siendo limitada. En 2025, el 13% de las hipotecas para adquisición de vivienda habitual presentaba un préstamo elevado en relación con el valor de la garantía, con una ratio LTV superior al 80%; el 11% tenía una cuota elevada sobre la renta neta del hogar, con una ratio DSTI superior al 35%, y el 2% cumplía ambos umbrales.
El diagnóstico del organismo sitúa los problemas de acceso y las restricciones al crecimiento de la oferta como los principales retos del mercado de la vivienda. Según el Banco de España, los precios de compra y alquiler crecen, en promedio, a un ritmo superior al de la renta de los hogares, lo que amplía las dificultades de acceso y mantiene la vivienda como uno de los focos de presión de la economía española.