La inversión en Retail en España ha experimentado un crecimiento significativo en 2024, alcanzando los 2.645 millones de euros, lo que supone un aumento del 147% respecto al año anterior, según el informe '2025: la revolución del Retail en España y Portugal', elaborado por la consultora inmobiliaria JLL. Este repunte se debe, en gran parte, al buen comportamiento de la economía española, la corrección de valoraciones de activos en años anteriores y una elevada rentabilidad en relación con el nivel de riesgo.
Los centros comerciales fueron los activos más demandados, concentrando 1.524 millones de euros en transacciones. En segundo lugar, los parques de medianas registraron una inversión de 450 millones, mientras que los locales comerciales en calles prime sumaron 430 millones de euros.
Las SOCIMI de capital sudafricano han tenido un papel destacado en el mercado, tanto en España como en Portugal. Entre las principales operaciones, Lighthouse adquirió los centros comerciales Espai Gironés (Salt, Girona), H2O (Rivas Vaciamadrid, Madrid) y Salera (Castellón), mientras que Castellana Properties compró un portfolio de tres centros comerciales en Portugal.
Rentabilidad y perspectivas para 2025
Las rentabilidades prime en el sector Retail, que en 2023 estuvieron sometidas a presión alcista, se mantuvieron estables en 2024 debido a la reducción de los tipos de interés. Según los datos de JLL, la rentabilidad prime en centros comerciales se situó en el 6,25%, en parques de medianas alcanzó el 6,05% y en locales High Street fue del 4,15%. De cara a 2025, se espera que las rentabilidades comiencen a comprimirse gradualmente, especialmente en activos core+.
Augusto Lobo, responsable de Retail Capital Markets para la Península Ibérica en JLL, señala que 2024 ha sido un año excepcional para la inversión en Retail, con un fuerte volumen de operaciones en centros comerciales, parques de medianas y retail alimentario. Además, destaca que la elevada liquidez de los inversores y la existencia de un pipeline significativo de transacciones permitirán que esta tendencia se mantenga en 2025. También prevé que el interés de las SCPIs francesas en parques de medianas y el retorno del capital institucional al High Street contribuirán a mantener un mercado dinámico.
Diferencias en la financiación y expansión del stock comercial
El informe también analiza el impacto del apetito inversor en la financiación del sector. Los activos prime o dominantes en sus áreas continúan atrayendo el interés de las entidades financieras, aunque existen diferencias entre bancos nacionales e internacionales. Mientras que las principales entidades españolas priorizan la rentabilidad sobre el volumen y financian activos de menor tamaño, las entidades internacionales ofrecen niveles de préstamo más elevados, con un loan-to-value (LTV) de hasta el 50-55 % y márgenes de entre 200 y 225 puntos básicos.
España también se prepara para una expansión significativa de su stock de equipamientos comerciales. Con los desarrollos previstos, el país contará con un total de 630 activos comerciales, que sumarán más de 17,5 millones de m2 de Superficie Bruta Alquilable (SBA). Andalucía lidera la expansión con 15 nuevos proyectos que añadirán 245.000 m2, seguida de Madrid, con siete desarrollos y 142.000 m2, y Galicia, con cuatro proyectos que suman 102.500 m2. Cataluña incorporará tres nuevos activos con una SBA total de 105.000 m2.
El mercado portugués como nueva oportunidad de inversión
Portugal también ha registrado un sólido desempeño en 2024, con una inversión inmobiliaria comercial estimada en 2.300 millones de euros, lo que supone un incremento de cerca del 40% en comparación con 2023. El sector Retail representó aproximadamente el 50% de la inversión total, con transacciones valoradas en 1.200 millones de euros, la cifra más alta desde 2020. Los centros comerciales y los supermercados fueron los activos más demandados.
Las previsiones macroeconómicas para Portugal, con un crecimiento del PIB superior a la media de la eurozona y bajos niveles de desempleo, han despertado el interés de los inversores ya presentes en España, que buscan expandir sus portfolios en la península ibérica. JLL anticipa un aumento de la inversión de las SCPIs francesas en parques de medianas y de las SOCIMI que operan en España en centros comerciales portugueses, impulsando así el dinamismo del sector.
La tendencia apunta al alza en 2025
Con un panorama de inversión favorable y una creciente liquidez en el mercado, tanto España como Portugal se consolidan como mercados estratégicos para el Retail en Europa, con expectativas de crecimiento sostenido en 2025. De hecho, en lo que llevamos de año, el mercado retail nacional ha registrado una de las transacciones más relevantes del sector: la adquisición del 50% del centro comercial Madrid Xanadú por parte de Rivoli Asset Management, en colaboración con la banca privada de Santander, por aproximadamente 200 millones de euros, según las estimaciones del mercado. La operación se ha llevado a cabo tras la liquidación de Intu Properties, anterior propietario de la participación adquirida. Madrid Xanadú, inaugurado en 2003 y conocido por su pista de esquí cubierta, es uno de los centros comerciales más emblemáticos del país.
Otra operación relevante ha sido el cierre de la adquisición total de Lar España por Hines y Grupo Lar a través del vehículo Helios. Como resultado, la compañía ha dejado de cotizar en el mercado continuo y ha pasado al mercado alternativo Scaleup, manteniendo su régimen fiscal como SOCIMI. Lar España cuenta con un portfolio valorado en cerca de 1.400 millones de euros, que incluye nueve centros comerciales y tres parques de medianas.
Estas transacciones reflejan el interés sostenido de los inversores en el sector retail español y consolidan su atractivo dentro del mercado inmobiliario europeo.