La persistente escasez de oferta residencial, especialmente de obra nueva y vivienda asequible, se mantendrá como el principal desafío del mercado inmobiliario en 2025. Así lo indica el informe Tendencias 2025: construyendo el futuro del sector inmobiliario, elaborado por Gesvalt, que advierte de las dificultades estructurales que siguen afectando al acceso a la vivienda, a pesar de una demanda activa por parte de particulares e inversores.
Entre los factores que agravan este desequilibrio, el documento señala la escasez de suelo finalista, la heterogeneidad normativa, la lentitud de los procesos urbanísticos, el encarecimiento de los costes de construcción y la falta de mano de obra. El impacto es especialmente significativo en zonas con mayor presión de demanda, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o los principales núcleos insulares.
En este contexto, la promoción de vivienda asequible se mantiene como prioridad, siendo clave, según el informe, la creación de marcos de colaboración público-privada que permitan desarrollar este tipo de producto en volumen suficiente.
El estudio también subraya que el contexto macroeconómico será menos inestable que en ejercicios anteriores, pero seguirá condicionando la evolución del sector. La evolución de los tipos de interés y del Euribor marcará el comportamiento del mercado hipotecario, aunque Gesvalt anticipa un entorno algo más favorable, con estabilización de precios y una ligera mejora de las previsiones de crecimiento del PIB.
En 2024, la bajada de tipos impulsó la actividad, con un aumento del 10% en compraventas e hipotecas respecto a 2023. De cara a este año, la evolución de los precios dependerá del equilibrio entre oferta y demanda. En áreas tensionadas, la consultora prevé subidas cercanas al 7% tanto en compra como en alquiler, mientras que en mercados secundarios se esperan incrementos más moderados.
En el mercado del alquiler, el informe advierte que la escasez de producto continuará presionando los precios al alza en los grandes núcleos urbanos. Las medidas regulatorias actuales y futuras podrían afectar a la rentabilidad y a la agilidad del mercado.
Gesvalt identifica también oportunidades para promotores e inversores en áreas como los nuevos modelos residenciales (build to rent, flex living o senior living), la rehabilitación del parque existente o los activos alternativos con gestión especializada, en un entorno de normalización progresiva del crédito tras la contracción vivida en 2023 y parte de 2024. Esta mejora podría favorecer la financiación para la primera vivienda o de reposición, impulsando la demanda en la segunda mitad del año.
Retail: más digital, híbrido y sostenible
El informe señala que el retail seguirá transformándose en 2025, con una evolución hacia modelos más híbridos, digitales y sostenibles. La omnicanalidad continuará ganando relevancia, reforzando la integración entre el canal físico y digital, mientras que las tiendas físicas se consolidan como espacios de experiencia y servicio.
Tendencias como la economía circular, el recommerce y el alquiler de productos se afianzarán, especialmente en sectores como la moda, la tecnología o el lujo. Asimismo, se prevé una mayor incorporación de inteligencia artificial para personalizar la experiencia de compra y optimizar la logística mediante soluciones automatizadas.
Oficinas: recuperación de la inversión y estabilidad en las rentas
La inversión en oficinas en España superó los 1.500 millones de euros en 2024, con un incremento del 30% respecto al ejercicio anterior. Madrid y Barcelona concentraron más del 75% del total, aunque comienzan a detectarse operaciones en otras ciudades, aún en niveles reducidos.
En Madrid, la contratación superó los 500.000 m2, con un crecimiento del 30%. En Barcelona, la cifra se situó entre 280.000 y 300.000 m2, tras un incremento del 20%. Las rentas prime se mantuvieron estables, en torno a 25 euros por m2 al mes en Madrid y 20 euros en Barcelona, con alzas localizadas en ejes como el CBD madrileño o el Paseo de Gracia y la Avenida Diagonal. Las yields prime se situaron en torno al 5%.
Gesvalt prevé que en 2025 la inversión en oficinas mantendrá su tendencia al alza y podría situarse por encima de la registrada en 2024.
Logística: recuperación de la inversión y aumento de la contratación
El sector logístico registró un repunte significativo en 2024, con una inversión cercana a los 1.500 millones de euros, lo que supuso un incremento del 20% respecto al año anterior. La contratación de espacios también mostró un comportamiento positivo, superando los 2,3 millones de metros cuadrados a nivel nacional.
La Comunidad de Madrid encabezó la absorción, con más de un millón de metros cuadrados contratados, mientras que en Cataluña se alcanzaron entre 600.000 y 700.000 m2, con un crecimiento incluso superior al de Madrid en términos relativos. Las rentas prime evolucionaron al alza, con subidas estimadas entre el 5 % y el 6 %. Cataluña se mantiene como el mercado con precios más elevados, en torno a los 9 euros por m2 al mes, frente a los 7 euros registrados en la zona centro.
De cara a 2025, el informe prevé que el buen ritmo del sector se mantenga, impulsado por el avance del comercio electrónico, la aplicación de tecnologías logísticas avanzadas y el posicionamiento de España como enclave estratégico en el sur de Europa.