La primera jornada del Spain Real Estate Summit, organizado por Iberian Property, junto con la colaboración de JLL y CBRE, reunió en Madrid a líderes internacionales del sector inmobiliario para analizar el escenario actual de inversión, financiación y desarrollo de nuevos modelos residenciales. La apertura institucional corrió a cargo de Rocío Albert, consejera de Economía, Hacienda y Empleo de la Comunidad de Madrid.
En un entorno marcado por la incertidumbre macroeconómica, la reconfiguración geopolítica y el resurgimiento del capital core en Europa, se abordaron los desafíos y oportunidades del mercado en segmentos como el Build to Rent, la financiación alternativa y el flex living. Desde el análisis financiero de Blackstone y CBRE, hasta las reflexiones sobre la resiliencia europea y el papel de China, las ponencias ofrecieron una visión estratégica sobre el presente y futuro del real estate.
Una visión financiera del mercado inmobiliario
Durante la primera jornada del Spain Real Estate Summit, Luigi Caruso, director general senior del área inmobiliaria y director de operaciones para Europa en Blackstone, compartió su visión sobre el sector en 2025 junto a Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE para Iberia y Latam.
Caruso comenzó destacando la volatilidad del mercado, que si bien genera oportunidades, también introduce incertidumbre en los mercados de capitales. “El aumento del coste de financiación ha pasado de ser caro a muy caro en los últimos meses, aunque ya empezamos a ver algunas señales de mejora”, señaló. Aun así, Blackstone se muestra optimista respecto a las oportunidades que ofrece la península ibérica, donde se considera un net-investor: solo en el primer trimestre de 2025, Blackstone ha adquirido y vendido activos logísticos por valor de 1.500 millones de euros en Europa.
La firma mantiene una estrategia de inversión temática con una visión global, enfocada en sectores con potencial de crecimiento en rentas. “Nuestro enfoque en logística, primero en Estados Unidos y luego en Europa, respondió al auge del e-commerce frente al comercio físico”, explicó. En el ámbito de oficinas, reconoció una transformación significativa: mientras que en EE. UU. el cambio ha sido más profundo, en Europa los activos son más pequeños y mejor posicionados desde el punto de vista ESG, en línea con la demanda actual.
Respecto a los centros de datos, Caruso señaló que requieren una inversión intensiva en desarrollo, lo que los diferencia de otros segmentos como oficinas o logística. Aunque Blackstone no es, por naturaleza, un promotor, identifica oportunidades de crecimiento en este sector. En Europa, observó una consolidación del mapa de inversión en data centres, impulsada por factores como el coste energético y la competitividad de determinados países.
Sobre el residencial, destacó el potencial del mercado de alquiler: la escasez de oferta y la inversión en CAPEX permiten crear productos prácticamente inexistentes en la actualidad. “La demanda es muy fuerte y existe margen para mejorar la calidad y los estándares ESG, lo que justifica rentas más altas”, apuntó. A su juicio, si no se genera más oferta asequible, la falta de accesibilidad se convertirá en un problema.
También apuntó oportunidades en el crédito privado y reivindicó el papel de la tecnología para detectar oportunidades de inversión. “Somos defensores de una gestión activa de activos porque permite identificar y materializar el valor añadido a escala”, concluyó.
Respecto a la península ibérica, Caruso subrayó el buen comportamiento económico de España y Portugal, así como el peso creciente del turismo. Finalmente, abogó por el regreso del capital core al mercado, no solo en España, sino a escala europea, como vía para recuperar la estabilidad.
Financiación alternativa y evolución del mercado: el capital busca eficiencia y diversificación
En la mesa redonda sobre financiación en un mercado en transformación, los principales representantes de entidades como M&G Investments, Citi, Apollo y Generali analizaron las dinámicas actuales del lending inmobiliario en Europa y el creciente papel de la financiación alternativa.
Edward Boots, director de financiación inmobiliaria para Europa continental en M&G Investments, señaló que “estamos viendo una competencia creciente por parte de los financiadores alternativos, que son complementarios a la banca tradicional”. A su juicio, aunque el enfoque de ambas vías de financiación no es el mismo, la demanda de soluciones diferentes va en aumento y está generando un mercado más competitivo.
Desde Citi, Omar El Glaoui, managing director y codirector de financiación inmobiliaria para EMEA, subrayó la trayectoria de la entidad como financiador en la península ibérica, “especialmente en España”. Según explicó, aún estamos en una fase de normalización de los mercados de capital a escala global y, al mismo tiempo, “el inmobiliario está dejando de ser un activo estático para comportarse cada vez más como un activo operativo, incluso en las clases más tradicionales”.
George Molesworth, managing director de crédito en Apollo, destacó que 2024 fue un ejercicio positivo para la firma, que cerró acuerdos por un volumen de aproximadamente 6.000 millones de dólares. En cuanto a la evolución del apalancamiento, apuntó que “el nivel dependerá siempre del pricing y de la capacidad del cliente para alcanzarlo”.
Por su parte, Stefano Lombardo, responsable de fondos de deuda para Europa en Generali, intervino por vídeo y confirmó que su foco actual es la financiación pan-europea, con operaciones en España incluidas. Actualmente gestionan un portfolio con 2.000 millones en activos bajo gestión, centrado en transacciones de tipo value-add. “El mercado ha cambiado notablemente desde la pandemia: veníamos de una etapa de mayor contención y, tras el Covid, se ha producido un aumento del capital y una mayor apertura”, indicó. Aun así, recordó que el mercado europeo ha estado históricamente dominado por los financiadores tradicionales, aunque la competencia del private equity ha crecido significativamente en los últimos años.
Omar El Glaoui añadió que actualmente se está produciendo una mayor diversificación de la liquidez entre banca, fondos y otros vehículos. “Los inversores buscan caminos más eficientes para llevar a cabo sus operaciones, y eso está impulsando el auge de los financiadores alternativos”, señaló. También prevé un crecimiento de la financiación con menor apalancamiento y modelos de gobernanza alternativos, especialmente en proyectos de rental housing.
Edward Boots insistió en que los financiadores alternativos tienden a proteger con más cautela los retornos y el capital de sus inversores, lo que se traduce en una evaluación más estricta de las operaciones. Además, confirmó que desde M&G detectan un interés creciente por parte de los promotores en este tipo de financiación.
El Glaoui también repasó la trayectoria de Citi en la inversión en NPL (non-performing loans), destacando que, aunque históricamente han estado muy activos, también en España, en los últimos cuatro o cinco años no han encontrado oportunidades de la escala deseada. “Los negocios que han surgido en este periodo son muy distintos a los que solíamos buscar”, apuntó.
Molesworth cerró la intervención destacando una lección que dejó la pandemia: “Las personas estaban mucho mejor preparadas para afrontar crisis de lo que pensábamos”. A lo que El Glaoui concluyó: “Muchos de nosotros tendremos que empezar a pensar cada vez más en el inmobiliario como una clase de activo operativa”.
Geopolítica global: resiliencia europea, visión asiática y el papel de China en el nuevo orden
La mesa “Geopolitical world balance at stake”, moderada por Enrique Losantos, CEO de JLL España, ofreció una reflexión profunda sobre los equilibrios de poder a nivel internacional, con intervenciones de José Manuel Durão Barroso, expresidente de la Comisión Europea, y Brian Wong, fellow del Centre on Contemporary China and the World de la Universidad de Hong Kong.
La resistencia de Europa ante las crisis
Durão Barroso abrió su intervención con una anécdota sobre la crisis del euro. En junio de 2012, durante una reunión con economistas jefe de los principales bancos del mundo —incluidos premios Nobel—, preguntó al chief economist del Banco Mundial qué debía hacerse con Grecia. La respuesta fue casi unánime: “Grecia debe salir del euro inmediatamente”. Solo uno se mostró en contra. Al preguntar si la moneda única sobreviviría a esa crisis, las respuestas se dividieron 50/50.
“Cuento esto porque demuestra que la resiliencia de la UE y de Europa es mucho mayor de lo que muchos creen”, explicó. Trece años después, el euro se ha consolidado como la segunda moneda más fuerte del mundo, por detrás del dólar y por delante del yuan y la libra. Ningún país abandonó la eurozona. “Ni Grecia, ni Portugal, ni España, ni Italia. Europa ha demostrado una capacidad real de fortalecerse en las crisis”.
Barroso recordó que Italia fue el verdadero punto crítico por su peso económico: “Mi firme opinión fue que el FMI no debía intervenir directamente en Italia. Habría desatado una alarma en los mercados con un potencial efecto sistémico”. Aunque Grecia, Portugal y España atravesaban dificultades, no tenían el mismo impacto individual. “Italia estuvo al borde de una intervención”. Hoy, Portugal paga tipos de interés más bajos que Francia. “En este sentido, sí: los PIGS pueden volar”.
Unión Europea: complejidad y cohesión
Sobre las tensiones actuales, Barroso destacó que, durante su mandato, la UE pasó de 15 a 28 países. “Este crecimiento genera dificultades, pero también demuestra cómo, a pesar de las diferencias, seguimos unidos”. Puso el ejemplo de Hungría, cuya posición sobre la guerra en Ucrania no está alineada con la mayoría, pero que no tiene capacidad para bloquear las decisiones comunes.
“La UE no es ni un Estado ni una organización internacional como la OTAN. Es un tipo de animal político muy particular, con un grado de soberanía propio”. Aunque los medios se centran en los desacuerdos, la UE, como la ONU, adopta decisiones constantemente. “Uno o dos países no pueden cambiar el sistema europeo, aunque sin duda gobernar una unión es más complejo que un Estado”.
Europa, afirmó, necesita aprovechar mejor su escala continental: “Tenemos 27 mercados financieros. El problema es que no hemos conseguido la coherencia necesaria en los mercados de capital”. ¿La causa? “Muchos gobernantes no creen en el capital, y otros tantos no creen en los mercados”, ironizó.
El Brexit y la pérdida de relevancia global
Barroso calificó el Brexit como “un error político”, comenzando por la forma en que se presentó. “Fue mal conducido, sin liderazgo y con una comunicación deficiente. Una pena”.
A nivel geopolítico, consideró que el Reino Unido ha perdido peso: “¿Quién manda en el mundo? EE. UU., China y Europa —si se la entiende como bloque—. Ni el Reino Unido, ni India, ni Japón están al mismo nivel. Y Rusia, aunque es grande y tiene peso político, en términos económicos equivale a Italia. La invasión de Ucrania fue un intento de proyectar relevancia”.
Putin y la lógica de poder en Rusia
Barroso explicó que Vladimir Putin fue el líder con el que más veces se reunió: 25 en total. “No es alguien en quien se pueda confiar. Es capaz de decir justo lo contrario de lo que está haciendo”. Recordó que durante la invasión de Crimea, Putin negó la operación y afirmó que, si fuera real, Kiev habría caído en menos de dos años.
“Es un autócrata nacionalista obsesionado con conservar el poder, convencido de que protege al pueblo ruso frente a humillaciones internacionales”.
Nelson Mandela, Suiza y el liderazgo político
El líder que más lo impresionó fue Nelson Mandela, a quien conoció cuando era ministro de Asuntos Exteriores de Portugal. “Era un líder de otra liga. Carismático sin necesidad de artificios. Lograba que la gente se sumara a su causa de forma natural”.
Como contraste, puso el ejemplo de Suiza: “Un país sin líderes carismáticos, pero con un sistema eficiente en lo político, económico, sanitario y organizativo”. Cerró su intervención citando a Fernando Pessoa: “Todo vale la pena cuando el alma no es pequeña”, y confesó que el papel más difícil de su carrera fue liderar la oposición, más que ser primer ministro o presidente de la Comisión Europea.
La estructura política de China, según Brian Wong
Brian Wong ofreció una perspectiva asiática centrada en China. Describió un sistema caracterizado por una burocracia compleja, donde el desarrollo es fruto de una negociación constante entre el Partido Comunista y la sociedad civil.
“China ha entendido que invadir otros territorios no es una estrategia inteligente: provocaría sanciones, conflictos y rupturas comerciales. No es su vía de crecimiento”. Rechazó también un modelo represivo como el de Cuba o Corea del Norte. “La apuesta es generar riqueza y después distribuirla. El poder surge de la agregación colectiva”.
Reconoció que la pobreza y la desigualdad han afectado a millones de ciudadanos en las últimas décadas, pero se mostró optimista: “El Estado chino no gira en torno a una sola persona, sino a miles de funcionarios —muchos con formación y experiencia internacional— que impulsan el progreso del país”.
Guerra comercial, reformas y consumo interno
Sobre la guerra comercial con EE. UU., Wong fue claro: “Existe, y es dura. Pero el comercio global no se limita a China y EE. UU. La UE sigue siendo un bloque clave, y regiones como Asia o América Latina tienen gran potencial, con poblaciones jóvenes y dinámicas”.
Ironizó sobre la toma de decisiones en algunos gobiernos: “No deberíamos tener que elegir un bando solo porque el departamento de comercio parece dirigido por becarios que consultan a ChatGPT”.
El consumo doméstico, explicó, es el principal motor económico chino. Las familias chinas ahorran casi el doble que las estadounidenses. En 2023, el Partido comenzó a estudiar reformas en pensiones. Además, se plantea una reorganización de los gobiernos financieros locales. “El mensaje ha llegado a las cúpulas: hay que actuar, no basta con más burocracia”.
La visión occidental sobre China, según Barroso
Barroso retomó la palabra para contrastar los regímenes de China y Rusia. Describió a China como una tecnocracia nacionalista enfocada en el colectivo, con una estructura de poder distribuida. “A diferencia de Rusia, el poder en China no se concentra en una sola persona, sino que está repartido entre millones de funcionarios altamente cualificados”.
Admitió que solo una pequeña parte del mundo occidental entiende bien a China, y subrayó la importancia de invertir en ese conocimiento. “Paradójicamente, EE. UU. y Europa tienen a veces estructuras de poder más centralizadas que la china”.
Recalcó que Europa es importante para China, no solo por los bienes, sino también por los servicios. “China es extraordinaria en todos los aspectos”. Se declaró defensor del libre comercio global y valoró la visión de Donald Trump sobre los aranceles: “Cree sinceramente que benefician a EE. UU. al traer de vuelta la industria, pero esa industria ya no volverá. Algunos sectores se han ido para siempre”.
Cerró su intervención señalando que el superávit comercial conjunto en bienes y servicios entre EE. UU. y la UE asciende a 50.000 millones, “y ese es nuestro gran problema”.
Oportunidades en BTR, BTS y flex living: entre los fundamentales sólidos y los retos del capital
Durante el Spain Real Estate Summit, representantes de Hines, Oxford Properties, Azora, Testa Homes, AEDAS Homes, Aliseda | Anticipa y otros actores del sector analizaron la evolución de los modelos residenciales en España y Portugal, como el Build to Rent (BTR), el Build to Sell (BTS) y el flex living. Todos coincidieron en que los fundamentales del mercado ibérico son sólidos, pero las trabas estructurales, especialmente en el acceso al suelo y la financiación, siguen limitando el desarrollo del sector.
Un momento positivo para Iberia
Pavlos Gennimatas, managing director de Europe Living en Hines, afirmó que la península ibérica vive un momento muy favorable: “La región ya ha demostrado su resiliencia y cumple con muchos requisitos en términos de demanda, liquidez y yields”. También indicó que el capital core está regresando de forma gradual, aunque no desde otros continentes, sino desde Europa: “Es un proceso paso a paso”.
Lee Coward, vicepresidente de inversiones en Oxford Properties Group, coincidió en que el capital core está regresando, pero añadió con claridad: “¿Será tan barato como nos gustaría? No”.
Déficit de oferta y marco regulatorio
Cristina García-Peri, socia senior en Azora, destacó que “el gran problema es la falta de oferta residencial, sobre todo de vivienda asequible y student housing”. También identificó el senior living como un eje de crecimiento relevante, dada la evolución demográfica del país. Sin embargo, advirtió sobre un factor diferencial que afecta a la seguridad jurídica: “En España, la legislación permite que un edificio destinado al alquiler pueda terminar en venta por unidades, y eso genera inseguridad no solo para los inquilinos, también para los inversores”.
Juan Pablo Vera, CEO de Testa Homes, explicó que algunos proyectos BTR están evolucionando hacia modelos de flex living debido al aumento del coste de suelo: “Vivir en Madrid se está volviendo muy caro”. Además, denunció que el país sigue enfrentando un problema estructural: la escasez de suelo disponible para promover vivienda en general.
Suelo, capital y oportunidad
David Martínez, CEO de AEDAS Homes, fue claro: “La oportunidad es enorme, pero el sector está muy penalizado desde el punto de vista del capital”. Recordó que, aunque en el pasado hubo una burbuja inmobiliaria, la situación actual es distinta: “La economía ha crecido, el empleo está estabilizado y los bancos que superaron la crisis de 2011 se han vuelto mucho más disciplinados en la concesión de crédito”.
Insistió en que la falta de suelo es uno de los principales cuellos de botella. “Algunas administraciones autonómicas están comenzando a poner suelo en el mercado para vivienda asequible. Las condiciones están empezando a alinearse, pero el mayor reto ahora es el capital. Y precisamente por eso, para quien quiera invertir, este es el momento”.
Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda | Anticipa, subrayó la importancia de contar con asset managers con conocimiento local: “Hay que estar cerca de la ciudad, de la región donde se quiere invertir. Trabajamos con mucho dato y con empresas de todos los tamaños para conocer bien el mercado”. Añadió que no siempre es necesario partir de suelos listos para construir: “Con el conocimiento adecuado, podemos comprar suelo con potencial de transformación y capitalizar esa oportunidad”.
Estrategias de implantación y escalabilidad
Lee Coward explicó que, para inversores institucionales como Oxford, lo más lógico es comenzar en las capitales: “Es lo que hicimos en Reino Unido, y una vez ganamos experiencia y conocimiento local, pudimos expandirnos a ciudades secundarias”. Esa estrategia, dijo, también será válida para la península ibérica.
Pavlos Gennimatas intervino brevemente para destacar “la belleza del modelo BTR”.
Cristina García-Peri insistió en que, al evaluar una ubicación, no basta con mirar los fundamentales del mercado: “La liquidez también es clave. Hay zonas con fundamentales sólidos pero mercados muy poco líquidos. En términos de portfolio, la rentabilidad del alquiler en España es menor que en otros países”. Por eso, afirmó, “no se pueden comparar yields de forma directa sin considerar el contexto”. También recordó que la tasa de propiedad de vivienda destinada al alquiler por parte de inversores institucionales en España sigue siendo muy baja.
David Martínez advirtió que “muchos promotores y administraciones no piensan en el usuario final de las viviendas que desarrollan”. Recordó que tras la crisis financiera muchos suelos acabaron en carteras bancarias y eso permitió a los promotores acceder a buenos activos. “Pero esa no es la situación normal del mercado, y ahora vuelve a funcionar con lógica”.
Juan Pablo Vera añadió que, al buscar suelo, “ya no nos limitamos a las grandes ciudades, hemos ampliado el radio”.
Lecciones del mercado británico y prácticas por adaptar
Eduard Mendiluce señaló que aún no existen esquemas BTS definidos para el mercado español y que es necesario analizar con rigor el coste real del capital y del riesgo. “En mercados más maduros como Reino Unido hay formatos de alquiler asequible más desarrollados, que permiten mitigar el riesgo. La administración pública debería estudiar esas buenas prácticas y adaptarlas para atraer más capital institucional”.
Marta Cladera de Codina, directora general de Nuveen Real Estate para Iberia, intervino durante el coloquio desde el público y apuntó que el mercado se está orientando hacia modelos de alquiler más accesibles que resulten rentables para los inversores. Puso como ejemplo el student housing reconvertido en alquiler turístico durante los meses de verano. A su juicio, el BTR surgió como una fórmula para facilitar el acceso a la vivienda en alquiler, y recordó que llegaron a gestionar una cartera de 3.000 unidades. No obstante, reconoció que el modelo ha debido adaptarse a las nuevas condiciones del mercado.
Lee Coward remarcó que “no todos los mercados tienen fundamentales tan sólidos como España, lo que hace que el país siga siendo muy atractivo para el segmento living”.
Inversión, CAPEX y sostenibilidad
Juan Pablo Vera explicó que Testa Homes ha estado invirtiendo intensamente en CAPEX: “Hemos destinado 200 millones de euros a renovar unidades, 80 millones a mejorar equipamientos, jardines y estructuras”. También destacó la posibilidad de desarrollar proyectos BTS, lo que les permite testar el mercado y tomar decisiones de inversión más sostenibles.
Eduard Mendiluce añadió que están apostando por el retrofit de bloques de apartamentos.
David Martínez apuntó que AEDAS Homes busca llegar a todos los modelos del segmento living: “Ya sea flex living, co-living… pero lo hacemos con equity propio”. Recordó que han invertido en Valencia, Barcelona, Madrid y Oporto, comprando edificios para reconvertirlos, y que los fundamentales del mercado siguen siendo fuertes. “Vamos a seguir invirtiendo como hasta ahora, aunque el mercado se ha vuelto más competitivo, y eso se nota en los precios”.
Cristina García-Peri concluyó destacando que “las residencias para mayores representan una gran oportunidad” y que “hay mucho capital interesado en student housing en España”. Sin embargo, también reconoció que “hoy, para nosotros, el mayor reto es invertir más en vivienda en alquiler: gestionamos 22.000 unidades, pero cuesta explicar a los inversores cómo cierran las cuentas, pese a los buenos fundamentales”.