La segunda jornada del Spain Real Estate Summit, celebrada en Madrid, ha evidenciado el creciente interés del capital internacional por España como eje de transformación del inmobiliario. Expertos de entidades refrentes han abordado el desarrollo de sectores como life sciences, self-storage, data centers y vivienda asequible, destacando la capacidad del mercado español para responder a los grandes desafíos energéticos, sociales y tecnológicos que marcarán el futuro del real estate.
Life sciences y self-storage: dos activos alternativos en el foco del capital institucional
La sesión paralela “Diversifying Portfolios: The Power of Life Sciences and Self-Storage”, analizó el auge de dos segmentos cada vez más presentes en las carteras institucionales: el inmobiliario vinculado a la ciencia y el negocio del self-storage. Moderada por Alistair Meadows, director de Life Sciences & Alternatives en Capital Markets EMEA, y Izeldi Loots, responsable de Self Storage Capital Markets EMEA en JLL, la sesión contó con ponencias de James Sheppard (KADANS Science Partner), David Finkel (Talus Real Estate) y Craig Mason (Pithos).
James Sheppard, director internacional de estrategia comercial en KADANS Science Partner, centró su intervención en el papel estratégico que están asumiendo las universidades europeas, incluidas las españolas, como catalizadoras de innovación: “Una de las mayores transformaciones estructurales en Europa es la capacidad de las universidades para generar impacto económico real. Hablamos de su potencial para atraer inversión pública y privada, desarrollar productos, crear empresas y generar empleo cualificado. Ciencia e innovación se han convertido en motores de desarrollo económico”.
Carlos Krohmer, director de desarrollo corporativo de Colonial, intervino desde los asistentes para compartir su visión sobre la evolución del sector: “Hace años cualquiera podía desarrollar un activo inmobiliario, pero en las dos últimas décadas, y sobre todo tras la pandemia, el mercado se ha vuelto mucho más profesional y especializado”. También subrayó que la demanda sigue concentrándose en los entornos urbanos, donde “la gente quiere vivir, trabajar y disfrutar”. A su juicio, responder a esta realidad implica desarrollar productos en ubicaciones estratégicas, integrando servicios e innovaciones que permitan atraer talento y satisfacer las nuevas demandas de sectores como el científico y tecnológico.
Krohmer destacó también el momento que atraviesa Europa en cuanto a inversión en ciencia: “Los países están destinando recursos sin precedentes a este sector, lo que atraerá más capital internacional. En Colonial apostamos por la transformación urbana y por acompañar a nuestros clientes. Y el sector científico era una pieza que aún no teníamos en nuestro porfolio”.
Por su parte, David Finkel, director general de Talus Real Estate, vinculó el crecimiento del self-storage con las grandes transformaciones sociales: “Vivimos más movilidad, las personas cambian de vivienda con más frecuencia y las casas, además de ser más caras, son también más pequeñas. Todo esto genera una necesidad creciente de almacenamiento”. Ha señalado también que muchas viviendas construidas antes de los años 90 en España, especialmente en Madrid, no cuentan con trasteros, lo que impulsa el negocio. “Además, en esta ciudad tenemos una importante cartera de clientes logísticos 3PL, porque no hay suficiente espacio para la última milla”.
Craig Mason, director de inversiones en Pithos, operador con 62 centros de self-storage en Reino Unido, Suiza, Francia y España, explicó que aunque se trata de un modelo logísticamente simple, es muy complejo desde el punto de vista operativo: “Uno de los errores más comunes que hemos visto es cuando los inversores piensan que pueden encargarse también de la operación. El desarrollo y la gestión son disciplinas distintas, y se necesita experiencia operativa especializada”.
En esta línea, Mason defendió que la digitalización es clave para la competitividad del negocio: “Hoy todo se hace desde el móvil. Comprar, reservar, contratar… ¿por qué no también alquilar un espacio de almacenamiento?”. Afirmó que el sector está viviendo una transformación doble: por un lado, la entrada de capital institucional; por otro, la simplificación tecnológica de procesos como vía para escalar. Finkel coincidió: “Nuestro primer alquiler de 2025 se cerró a las 4 de la mañana del día de Año Nuevo. En este nuevo escenario, no hay hora ni lugar para contratar. Además, el 60 % de quienes escanean nuestros QR en España lo hacen en idiomas distintos al español”.
De nuevo en el segmento life sciences, Sheppard remarcó que “la forma en que se hace ciencia ha cambiado profundamente en las últimas décadas, y eso impacta directamente en el inmobiliario: tanto en el tipo de instalaciones que se necesitan como en su localización. Queremos estar en los mejores edificios, en los mejores lugares”.
Krohmer reforzó esa idea: “Liderar la transformación urbana también implica generar los espacios que nuestros clientes necesitan, lo cual pasa por sumar servicios, equipamientos y valor añadido. Y para eso, debemos saber relacionarnos bien con todos los actores de la ciudad”.
Sheppard concluyó con una advertencia: “Cuando hablamos con autoridades locales y regionales, a menudo se da por hecho que la innovación científica llegará a todos lados. Pero no será así. Este sector no se implantará ni funcionará en todas las ubicaciones. Solo unas pocas regiones se consolidarán como auténticos hubs”.
Mason cerró destacando la importancia de interpretar correctamente los matices culturales entre mercados: “En el caso del self-storage, los usuarios no priorizan los mismos criterios que los inversores. La forma de comparar precios o valorar ubicaciones no siempre coincide con nuestra lógica como operadores”.
Inversión alternativa: del retail a la logística, pasando por oficinas y hospitality
En el cierre de la sesión sobre activos alternativos, varios expertos ofrecieron una visión panorámica sobre cómo las megatendencias demográficas, tecnológicas y económicas están impactando en la evolución del real estate más allá de los segmentos tradicionales.
Paul Santos, responsable de Retail Iberia en CBRE, destacó el buen momento que atraviesa el sector comercial en Europa: “El retail vuelve a estar en el radar inversor. Las preocupaciones sobre el e-commerce han quedado atrás, y los centros comerciales han recuperado atractivo como clase de inversión en los dos últimos años, especialmente en 2024”. A su juicio, el verdadero reto del high street retail es asegurar ubicaciones en las mejores calles, mientras que los retail parks se han consolidado como activos clave en las estrategias de los inversores. Santos anticipó una estabilización de las yields en los próximos 12-24 meses, impulsada por el movimiento de los tipos de interés del BCE: “No prevemos una caída significativa del volumen de inversión en el corto plazo”.
Desde el punto de vista sectorial, Alistair Meadows (Capital Markets EMEA) e Izeldi Loots (JLL) insistieron en la relevancia de factores no inmobiliarios que están alimentando el interés por segmentos como el self-storage o los activos vinculados a la ciencia. Entre ellos, destacan el envejecimiento de la población, el aumento de la riqueza, el desarrollo de la economía del conocimiento y el avance tecnológico. “La demografía es un motor clave para el self-storage, y la digitalización ha transformado por completo su operativa”, apuntaron. También subrayaron que el éxito en estos sectores exige escalabilidad y alianzas: “Los inversores necesitan tamaño, pero también conocimiento operativo local para consolidar su posicionamiento”.
En el ámbito de oficinas, Marta Costa, directora de coordinación comercial de Sonae Sierra - Offices, observó un cambio de tendencia: “Tras un periodo de reducción, muchas grandes empresas han comenzado a ampliar nuevamente sus espacios. En algunos casos, incluso han tenido que reconvertir otras zonas del edificio, como los aparcamientos, para adaptarse”. Subrayó que la demanda no busca reproducir los espacios de oficina del pasado, sino entornos más actuales y funcionales: “Muchos inmuebles existentes ya no responden a los requisitos del mercado actual, lo que obliga a repensar la oferta”.
En el sector logístico, Juan Antonio Irala Guzmán, director de Corporate, Legal and Transactions en Panattoni Iberia, alertó sobre la escasez de suelo finalista: “Es uno de los principales cuellos de botella en España. Sin suelo preparado para desarrollar, resulta complicado prever cuándo o si podremos arrancar nuevos proyectos”. Según explicó, esta situación convierte a los urbanizadores en actores clave, ya que tienen la oportunidad de generar valor mediante la puesta en mercado de terrenos adecuados.
Por su parte, Alexandre Lima, director de Iberian Property, abordó la evolución del hospitality, más allá del concepto tradicional de alojamiento: “El sector está más profesionalizado que nunca, generando nuevas líneas de negocio complementarias, como centros de eventos o espacios deportivos, que aumentan su rentabilidad”. Lima destacó también el creciente interés del capital institucional por el segmento hotelero, tradicionalmente más vinculado a family offices y fondos privados: “Invertir en hoteles requiere valentía: muchas veces implica cerrar el activo, hacer inversiones fuertes en CAPEX y asumir periodos sin ingresos. Pero cada vez más, lo que se valora no es solo el edificio, sino la experiencia que se ofrece”. En este sentido, señaló que el servicio se ha convertido en un elemento diferencial que transforma la percepción del producto final.
Vivienda asequible, regulación y rentabilidad: el reto de responder a la urgencia social desde la inversión
En la sesión “Who Are We Responding to the Social Challenge of Housing”, moderada por Antonio Gil Machado, socio de Grupo Iberinmo, se debatieron los retos estructurales del acceso a la vivienda y las distintas estrategias con las que los inversores institucionales están respondiendo a esta problemática desde el mercado.
Veronica Gallo Álvarez, directora de gestión de inversiones en Redevco, explicó que la compañía inició su incursión en el sector residencial hace cinco o seis años, aprovechando su experiencia previa en el ámbito retail y con la intención de contribuir a ciudades más habitables y equilibradas. “El espacio residencial debe formar parte del tejido urbano, pero hay una escasez real de vivienda asequible para los jóvenes. Nuestra apuesta es crear valor sostenible, tanto para la empresa como para la sociedad, invirtiendo en coliving, residencias para estudiantes y alojamiento para jóvenes profesionales, siempre cerca de nodos de transporte, comercio y servicios”.
Redevco, con sede en los Países Bajos, tiene como objetivo desarrollar un porfolio de 10.000 unidades residenciales en Europa, de las cuales ya tiene 5.000 en fase de desarrollo o predesarrollo. Según Gallo, el plan se inició en los mercados que mejor conocen, los Países Bajos, altamente regulados, y contempla otras 4.000 unidades a medio y largo plazo. España se encuentra entre los países estratégicos para este crecimiento, pero con un enfoque exclusivo en Build to Rent y coliving: “Nuestra estrategia incluye también la adquisición de proyectos ya existentes”, añadió.
Richard Powers, socio director y COO para Europa de Brookfield, ofreció una perspectiva más estructural sobre el mercado: “No comparto la idea de que las nuevas generaciones ya no quieran ser propietarias. Lo que ha cambiado es la prioridad temporal: durante la juventud, el alquiler es una opción más viable”. Según Powers, Europa atraviesa “la peor crisis de acceso a la vivienda desde la Segunda Guerra Mundial”, y la promoción de nueva oferta es el único camino sostenible. “La vivienda es una clase de activo segura, con rentabilidades estables a largo plazo. Muchos inversores estamos dispuestos a aceptar retornos más bajos si se garantiza impacto social. En Brookfield, esa es nuestra posición”, afirmó. No obstante, matizó que para atraer más capital, es necesario avanzar en la liberalización del mercado y en una mayor flexibilidad en el ajuste de rentas: “Eso mejoraría la competitividad y la capacidad de captar inversión”.
La directiva de Redevco explicó también que, aunque España no es un mercado especialmente regulado en materia de alquiler, su experiencia en otros países demuestra que una regulación estricta, bien aplicada, puede aportar seguridad al inversor. “Cuando las reglas son claras desde el principio, puedes diseñar proyectos que cumplan con todas las exigencias. Eso, a la larga, protege la inversión”, indicó. También señaló que Redevco opera con distintas fuentes de capital, lo que permite adaptar sus estrategias a diferentes contextos regulatorios.
Finalmente, Richard (Powers) añadió que Brookfield ha invertido en distintos modelos de living en Europa, desde student housing hasta residencial en alquiler y coliving, con especial foco en Reino Unido y Alemania, mercados que concentran la mayor parte de su capital residencial. “No prevemos ampliar significativamente nuestra exposición en otros países europeos, al menos por ahora”.
Data centers, digitalización y AI: la Península Ibérica se posiciona como hub estratégico global
Durante la sesión “Tech Power – Digital Infrastructure”, los ponentes coincidieron en señalar que la Península Ibérica ya no es una opción entre muchas para el despliegue de data centers: es un destino prioritario para el capital internacional. La jornada comenzó con la intervención de Theresa Bobis, directora para el sur de Europa de DE-CIX, quien afirmó: “Los datos son el nuevo petróleo porque son esenciales para generar información de calidad. Y la Península Ibérica no es una alternativa: es un imperativo para los inversores que buscan localizaciones para centros de datos, porque combina infraestructuras avanzadas, recursos energéticos y condiciones técnicas óptimas para el desarrollo del sector”.
La mesa redonda estuvo moderada por Francisco Porras, responsable de la unidad de negocio de data centers de Merlin Properties, quien señaló: “Los centros de datos han dejado de ser una utilidad abstracta: hoy son auténticas fábricas de inteligencia artificial. Quien todavía los ve como centros de coste no ha entendido hacia dónde va el mundo”.
Desde Google, Paul Henry, director regional para Europa, Oriente Medio y África de Data Center Infrastructure, desgranó los criterios con los que la compañía evalúa sus inversiones. “Uno de los factores más relevantes es el coste del kilovatio por hora. En esto, España tiene una ventaja significativa respecto a otras localizaciones europeas. A esto se suma la alta disponibilidad de recursos para generar energía solar, que, aunque secundario, sigue siendo un factor competitivo. El tercer elemento es el coste de desarrollo —incluidos los costes de construcción— que en el actual contexto inflacionario sitúa a España en una posición favorable. Además, observamos una creciente madurez tecnológica y de innovación en el mercado”.
Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, planteó una reflexión estructural sobre la demanda de capacidad digital: “Los data centers no consumen energía por sí mismos. Lo hacemos nosotros, como sociedad. Esta infraestructura no es más que un reflejo de nuestras necesidades actuales”. Aun así, destacó la oportunidad energética que representa la región: “La Península Ibérica tiene capacidad para generar entre 600 y 700 teravatios hora al año. Solo el 10 % de esa energía sería necesaria para abastecer los centros de datos. Hoy contamos con apenas 180 kilovatios de capacidad instalada, lo que evidencia el margen de crecimiento de este mercado”.
Henry insistió en la importancia de que los gobiernos proporcionen certidumbre: “La digitalización crece a un ritmo exponencial, y sus infraestructuras deben avanzar igual de rápido. Pero esto requiere una estrategia coherente desde el Gobierno central hasta las administraciones regionales y locales. La coordinación institucional es clave para generar confianza y atraer inversión”.
El director de Google apuntó también al cambio de paradigma en la red: “La nueva internet, impulsada por la inteligencia artificial y los modelos de lenguaje, depende cada vez menos de la proximidad física a la red local y más de la conectividad global que ofrecen los centros de datos estratégicamente distribuidos”.
Clemente concluyó su intervención apuntando dos retos. El primero, la escalabilidad: “Aún no sabemos cuánta capacidad de almacenamiento necesitaremos en el futuro, pero sabemos que cada vez será más. Y eso requerirá más energía, más infraestructura de refrigeración y mayor eficiencia operativa”. El segundo, la formación: “Hoy contamos con un capital humano de altísima calidad, con ingenieros eléctricos y mecánicos excelentes en España y Portugal. Pero debemos estar atentos: la calidad de la educación está en declive, y ese es un problema que no solo afecta al sur de Europa”.