El acceso a la vivienda en la Península Ibérica atraviesa una fase de creciente tensión, aunque con dinámicas distintas entre España y Portugal. La tercera edición del informe Accesibilidad a la vivienda en España, presentado en SIMA 2026 por Century 21 España y la revista Observatorio Inmobiliario, con la colaboración de Accumin, concluye que la compra ha mejorado su asequibilidad respecto a 2022 en buena parte del mercado español, mientras que el alquiler se ha consolidado como el principal foco de presión para los hogares.
La lectura del estudio se completó durante la sesión Accesibilidad a la vivienda en España vs Portugal, donde los participantes abordaron las diferencias entre ambos mercados, el papel del ahorro previo, la falta de oferta, la ausencia de vivienda pública en Portugal y la necesidad de políticas residenciales con una visión más estable y transversal. En el encuentro participaron Antonio Gil Machado, partner de Grupo Iberinmo; Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin / Accumin Intelligence; Alba Brualla, directora de Revista Inmobiliaria de El Economista; Igor Sánchez, director comercial de Negocio Hogar de CaixaBank; y Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España y Portugal.
El informe toma como referencia una vivienda de 90 m2 y analiza 40 municipios españoles. Para ello, cruza los ingresos medios netos por hogar, obtenidos a partir de datos del INE, con los precios de compraventa y alquiler facilitados por Accumin. Sus resultados dibujan una paradoja: en buena parte de las ciudades analizadas, la compra exige hoy un menor esfuerzo mensual que el alquiler, pero el ahorro previo mantiene cerrada la puerta de acceso a muchos hogares.
La compra mejora en España, pero sigue condicionada por el ahorro previo
Entre 2022 y 2025, los ingresos de los hogares crecieron entre el 19% y el 24% en las principales capitales españolas. Esa evolución, unida a la moderación de las cuotas hipotecarias, ha permitido que la compra mejore su asequibilidad en la mayoría de los mercados analizados.
Madrid es la única capital donde adquirir una vivienda de 90 m2 supera ligeramente el umbral del 33% de esfuerzo recomendado, con una tasa del 34%. Barcelona se sitúa en el 31%; Palma de Mallorca, en el 26%; Bilbao, en el 24%; y Valencia, en el 23%.
La metodología del estudio parte de una financiación del 80% del valor del inmueble, con un plazo de amortización de 30 años. El 20% restante se considera aportación de fondos propios y no se incluye en la cuota hipotecaria.
Ese punto resulta determinante. En Madrid y San Sebastián, donde una vivienda de 90 m2 supera los 400.000 euros, el comprador debe aportar más de 80.000 euros antes de impuestos y gastos asociados. En Barcelona, donde el precio alcanza los 372.090 euros, la entrada necesaria supera los 74.000 euros.
Durante la sesión, Sánchez situó precisamente el ahorro inicial como la principal dificultad para los jóvenes. Según el director comercial de Negocio Hogar de CaixaBank, el problema no está tanto en la capacidad de pago mensual como en la posibilidad de reunir los fondos necesarios para acceder a la compra. En su análisis, muchas personas menores de 40 años necesitan apoyo familiar para adquirir una vivienda, incluso cuando podrían asumir una cuota hipotecaria dentro de niveles razonables de esfuerzo.
Sousa coincidió en esa lectura y recordó el papel determinante de la familia en el acceso a la propiedad, especialmente entre los compradores jóvenes. La falta de ahorro previo, unida a la precariedad laboral, hace que muchos hogares dependan de ayuda familiar para cubrir la entrada inicial.
Arias añadió otro elemento de contexto: el inmobiliario representa alrededor del 70% de los activos reales de los hogares, en un escenario en el que el empleo ha resistido y la tasa de ahorro continúa por encima de su media histórica. Existe, por tanto, demanda solvente, pero la tasa de esfuerzo ha empeorado. Según expuso, en 2019 se situaba en el 30% y en 2025 llegó al 35%. Tras una ligera mejora entre 2023 y la primera mitad de 2025, la estabilización de la inflación y de los tipos de interés apunta a un nuevo deterioro, especialmente en polos turísticos y áreas con fuerte demanda de empleo.
En el caso de la vivienda nueva, Arias situó la tasa de esfuerzo en torno al 40%, un nivel que, en la práctica, deja este producto fuera del concepto de vivienda asequible para una parte relevante de los hogares.
El alquiler se encarece y amplía la ventaja mensual de la compra
La situación es distinta en el mercado del alquiler. Según el informe, las rentas han crecido en todas las ciudades analizadas y, en numerosos casos, a un ritmo superior al de los ingresos familiares. Como resultado, el esfuerzo necesario para arrendar una vivienda de 90 m2 supera el umbral del 33% en varios de los mercados más dinámicos del país.
Barcelona registra la mayor presión, con una tasa de esfuerzo del 46% y un alquiler medio de 2.047 euros mensuales. Madrid se sitúa en el 40%, con una renta de 1.889 euros al mes. Málaga alcanza el 38%; Palma de Mallorca, el 37%; y Valencia, el 36%.
El informe confirma así que el deterioro del alquiler ya no se limita a Madrid y Barcelona. La presión se ha extendido a otras ciudades con fuerte dinamismo económico, turístico o demográfico, donde la oferta disponible no ha crecido al mismo ritmo que la demanda.
Esta evolución explica uno de los hallazgos más llamativos del estudio: en la mayoría de los mercados analizados, la cuota hipotecaria mensual es inferior al alquiler de una vivienda equivalente. En Madrid, la cuota estimada para comprar una vivienda de 90 m2 se sitúa en 1.578 euros al mes, frente a un alquiler de 1.889 euros. En Barcelona, la diferencia es aún mayor: 1.399 euros mensuales para comprar, frente a 2.047 euros para alquilar. La misma tendencia se repite en Valencia, Málaga, Palma de Mallorca, Bilbao, Sevilla, Zaragoza, Murcia o Toledo.
Para Sousa, el alquiler debería funcionar como una puerta de entrada al mercado residencial, pero ha dejado de cumplir esa función en muchos territorios. El CEO de Century 21 España y Portugal señaló que, en otros mercados, existen fórmulas más desarrolladas de alquiler con opción de compra o modelos intermedios que facilitan el tránsito hacia la propiedad, mientras que en España la tensión del alquiler dificulta incluso la acumulación del ahorro necesario para comprar.
Sousa también vinculó esta situación con la necesidad de generar incentivos que permitan atraer inversión hacia el Build to Rent, en un contexto en el que, según explicó, el mercado informal sigue teniendo un peso significativo y escapa parcialmente a la medición estadística.
Los mercados más tensionados concentran el deterioro de la asequibilidad
Las dos grandes áreas metropolitanas continúan siendo la referencia del mercado residencial español, aunque con dinámicas distintas. En Madrid, tanto la compra como el alquiler superan el umbral recomendado. El precio de una vivienda de 90 m2 ronda los 412.000 euros y el alquiler alcanza los 1.889 euros mensuales. En Barcelona, la compra ha mejorado respecto a 2022 y se sitúa en una tasa de esfuerzo del 31%, pero el alquiler absorbe ya el 46% de los ingresos del hogar medio, la proporción más elevada del estudio.
La presión, sin embargo, se extiende a otros mercados. Palma de Mallorca, Málaga y Valencia se sitúan también entre las ciudades más exigentes, con tasas de esfuerzo en alquiler superiores al 35%.
Arias advirtió de que España se enfrenta a un escenario que empieza a parecerse al portugués, aunque todavía sin alcanzar tasas de esfuerzo del 70% en algunas zonas de Portugal. En el caso español, el incremento del precio de la vivienda se sitúa en torno al 11%, muy por encima de la inflación y de la evolución de los salarios. Este aumento es especialmente acusado en los territorios donde se concentra la demanda, ya sea por mayor generación de empleo, por atracción de comprador internacional o por presión turística.
El contraste territorial es otra de las conclusiones claras del informe. San Sebastián encabeza el mercado de compraventa, con más de 413.000 euros para una vivienda de 90 m2, seguida de Madrid y Barcelona. En el extremo opuesto, Mérida presenta el precio más reducido del estudio, con 84.482 euros.
La diferencia se traduce en una brecha significativa en la capacidad real de acceso. Mientras que en Madrid y Barcelona el esfuerzo recomendado solo permite acceder a viviendas de unos 75 y 80 m2, respectivamente, en Mérida es posible adquirir hasta 250 m2 con el mismo nivel de esfuerzo. La comparación es igualmente reveladora en alquiler: en Barcelona, mantener el esfuerzo dentro del umbral recomendado obliga a reducir la superficie a unos 65 m2; en Mérida, el mismo presupuesto permite alquilar más de 150 m2.
Murcia, Toledo, Valladolid, Oviedo y Zaragoza se sitúan también entre los mercados con mejores niveles de asequibilidad, tanto en compra como en alquiler.
La lectura territorial del informe fue completada por Gil, que defendió la necesidad de situar en el centro del análisis al individuo y a la familia. Según el partner de Grupo Iberinmo, el modelo de hogar está cambiando, con unidades más pequeñas y nuevas formas de convivencia, lo que exige pensar en fórmulas como el flex living y otros modelos residenciales adaptados a esa evolución social.
Oferta, regulación y planificación: los retos compartidos
El informe vincula esta pérdida de asequibilidad al desequilibrio estructural entre oferta y demanda. Aunque la actividad promotora ha aumentado en los últimos años, la producción residencial sigue siendo insuficiente para absorber las necesidades del mercado. En 2025 se finalizaron 80.800 viviendas en España, una cifra todavía alejada del volumen necesario para corregir el déficit acumulado.
Este desajuste continúa presionando al alza los precios, especialmente en los mercados con mayor crecimiento demográfico, atracción económica o intensidad turística. Para los ponentes, cualquier respuesta debe pasar por aumentar la oferta allí donde existe demanda real, pero también por hacerlo con modelos económicamente viables.
Arias subrayó que la oferta asequible debe poder producirse de forma rentable, lo que exige colaboración público-privada, planificación a largo plazo y estabilidad en las reglas del juego. Gil apuntó en la misma dirección al reclamar una regulación que acompañe al mercado. En su opinión, la existencia de regulación es necesaria, pero debe avanzar hacia una smart regulation capaz de proyectar el sector sin bloquear la producción residencial. Sousa, por su parte, defendió la necesidad de abandonar medidas cortoplacistas y planificar con una visión estructural.
Portugal: la presión alcanza tanto a la compra como al alquiler
En Portugal, el acceso a la vivienda presenta una presión más transversal que en España, donde el deterioro identificado por el informe se concentra principalmente en el alquiler. En el mercado portugués, la tensión afecta tanto a la compra como al arrendamiento.
Lisboa, Oporto y Faro aparecen como los mercados donde el desajuste entre ingresos y precios resulta más acusado. En estas ciudades, la pérdida de asequibilidad alcanza al conjunto del mercado residencial y reduce la superficie de vivienda a la que pueden acceder los hogares dentro de niveles de esfuerzo sostenibles.
Gil atribuyó parte de esta situación a varios errores de política pública acumulados durante años y afirmó que Portugal ha sido, en cierta medida, “víctima de su propio éxito”. Según explicó, el país no ha producido vivienda pública durante dos décadas, lo que ha dejado el mercado prácticamente en manos de operadores privados y sin un contrapunto público suficiente. En su análisis, la vivienda debe tener también una función social y, para determinadas capas de la población, resulta necesario producir vivienda pública.
Gil también señaló los problemas derivados de la tramitación de licencias urbanísticas, que generan sobrecostes, y advirtió de que una protección excesiva del inquilino ha reducido la disposición de muchos propietarios a poner viviendas en alquiler. A ello se suma, según indicó, que buena parte de la producción se ha orientado hacia segmentos de mayor capacidad adquisitiva y no hacia todos los territorios ni perfiles de demanda. Esa dinámica ha terminado afectando también al precio de la vivienda usada, que toma como referencia la obra nueva.
Este contraste sitúa el caso portugués como contrapunto al diagnóstico español: mientras en España la compra mantiene una posición relativa más favorable frente al alquiler, en Portugal las dificultades se reparten de forma más equilibrada entre las dos vías de acceso a la vivienda.
Para Sousa, esta realidad obliga a ampliar el enfoque. El CEO de Century 21 España y Portugal defendió que la vivienda debe entenderse como una infraestructura económica y social, y que la política residencial debe formularse de manera integrada. En su opinión, no basta con hablar de vivienda asequible: también hay que abordar el coste de vida y la calidad de vida asequible, pensando la ciudad y la sociedad como un todo.
Ambos mercados comparten, en todo caso, un mismo fondo estructural: la presión de la demanda sobre una oferta insuficiente en las áreas de mayor atractivo residencial, económico y turístico.