Con el foco puesto en el reto habitacional y en la necesidad de adaptar las soluciones residenciales a cada territorio, Alfonso Lacasa, director inmobiliario de Gestilar, defendió en el Desayuno Editorial 'Las nuevas fórmulas residenciales' la urgencia de alcanzar mayores niveles de entendimiento entre el sector y las administraciones públicas.
En su intervención, abogó por fortalecer los espacios de diálogo para afrontar de forma conjunta los desafíos que plantea el acceso a la vivienda. “A veces el día a día nos impide compartir ideas que nos ayudan a entender mejor cómo va a evolucionar el mercado”, señaló. En su opinión, 2025 y 2026 estarán marcados por un escenario complejo en el que será necesario alinear esfuerzos para dar respuesta a una demanda creciente y cada vez más diversificada.
El reto de ampliar el foco: más allá de Madrid y Barcelona
En su intervención, Lacasa destacó la necesidad de abrir el mapa inversor a otros territorios más allá de los grandes polos urbanos. “La escasez de vivienda es un problema evidente en Madrid. Hay que intentar comunicar al inversor que no solo se puede hacer Build to Sell (BTS) en la capital y en Barcelona, sino también en otros territorios, por ejemplo, en Galicia y Andalucía, precisamente donde Gestilar dos de sus promociones más emblemáticas”, señaló. En su opinión, muchas ciudades españolas requieren un mayor impulso desde la Administración para resultar atractivas empresarialmente. En este sentido, destacó el ejemplo de Málaga como caso de éxito.
Gestilar ha desarrollado en los últimos años proyectos en régimen Build to Rent (BTR) en Madrid, aunque su modelo tradicional continúa centrado en la promoción para venta.
La evolución del mercado residencial respalda esta visión. Según UVE Valoraciones, en 2024 se redujo un 55% el número de municipios donde alquilar resulta más económico que comprar, lo que refleja una tendencia hacia el equilibrio entre ambas fórmulas en términos de esfuerzo financiero. Este cambio se explica en parte por la estabilización de las cuotas hipotecarias y el encarecimiento sostenido del alquiler, especialmente en las grandes ciudades.
Aunque Madrid y Barcelona siguen liderando los rankings de precio, otras regiones están ganando protagonismo por su mejor equilibrio entre coste de adquisición y rentabilidad del alquiler. Según idealista/data, en el primer trimestre de 2025 la rentabilidad bruta de la vivienda se ha mantenido estable en el 7,3%, con ciudades como Murcia (8,2%), Lleida (7,7%), Jaén y Huelva (ambas con 7,5%) entre las más atractivas para invertir, gracias a precios aún asequibles y una demanda de alquiler en expansión.
El análisis de Gesvalt confirma esta presión de la demanda sobre los precios de compra. Málaga, por ejemplo, ha alcanzado un precio medio de 2.709 euros por m2 tras un crecimiento interanual del 12,3 %, posicionándose como una de las provincias más dinámicas del país. En el conjunto de Andalucía, la evolución también es significativa: la comunidad ha registrado más de 21.000 compraventas solo en enero de 2025 y muestra una sólida tendencia en la concesión de hipotecas, lo que la consolida como uno de los mercados residenciales más activos y atractivos del país.
La Comunidad Valenciana también muestra un comportamiento destacado, con Valencia (11,3%) y Alicante (11,2%) y precios medios de 1.513 euros por m2 y 1.362 euros por m2, respectivamente. En el mercado del alquiler, el primer trimestre de 2025 refleja subidas generalizadas en todas las provincias. En contraposición, regiones como Asturias o Galicia mantienen niveles más contenidos, con rentas medias en torno a los 7–8 euros por m2 en sus principales núcleos urbanos.
Este fenómeno se enmarca en un patrón de desplazamiento de la demanda hacia zonas periféricas y de menor densidad, lo que algunos informes ya denominan como “efecto mancha de aceite”. A medida que el acceso a la vivienda en los núcleos tradicionales se complica, los inversores y promotores encuentran nuevas oportunidades en localizaciones como Galicia, Murcia, Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha o Asturias, donde el coste medio por m2 se sitúa todavía por debajo de los 1.000 euros en algunas provincias, según Gesvalt.
Sinergia de fórmulas residenciales
El desequilibrio entre la oferta y la demanda ha impulsado, según Lacasa, el auge de modelos como el BTR, el flex living, las residencias de estudiantes o el senior living. “Hay que tener claro que los jóvenes alquilan o bien porque no tienen otra opción o porque han cambiado su forma de vivir”, indicó. Frente a esta realidad, estos nuevos formatos ofrecen respuestas adaptadas a distintos perfiles: desde el flex living para los más jóvenes hasta el senior living, que, como explicó, “representa una oportunidad desde el punto de vista del inversor, del promotor y del usuario final”.
En este contexto, Gestilar ha ampliado su actividad en diferentes regiones, combinando su estrategia tradicional de BTS con nuevas fórmulas que permiten adaptarse a la realidad de cada territorio. Esta visión, tal como remarcó Lacasa, apunta a un escenario donde el desarrollo inmobiliario debe mirar más allá de los grandes centros urbanos para responder al reto estructural de la escasez de vivienda.
La compañía cuenta con proyectos en distintas fases de desarrollo en comunidades como Galicia, Andalucía, Palma y Madrid y también Lisboa. En el municipio de Sanxenxo, comercializa Isla de Onza, un complejo residencial de obra nueva cuya primera fase contempla 140 viviendas unifamiliares y plurifamiliares. Las obras de urbanización comenzarán en el segundo trimestre de 2025 y ya se ha vendido más del 50% del producto. A escasos kilómetros, en Portonovo, ha iniciado la construcción de Isla de San Martiño, con 92 viviendas orientadas a primera o segunda residencia y zonas comunes como piscina, sala multiusos, pista de pádel y más de 6.000 m2 de jardines. La inversión estimada es de 22 millones de euros.
En Córdoba, la promotora avanza con la promoción Terrazas de la Medina (70 viviendas), cuyas obras comenzaron en abril de 2024 y actualmente se encuentran en fase de albañilería. En paralelo, desarrolla en Nueva Andalucía (Marbella) una promoción de 115 viviendas en una de las zonas prime de la Costa del Sol, con una inversión cercana a los 90 millones de euros.
En Lisboa, tras el éxito de Residences Miraflores, la primera promoción del grupo inmobiliario español en el mercado luso, ha iniciado las obras de su segundo desarrollo residencial en Lisboa, que ha supuesto una inversión de 35 millones de euros, y que está ya comercializado al 70%.
Esta implantación territorial responde a una estrategia más amplia por parte de Gestilar, basada no solo en la diversificación geográfica, sino también en la adaptación de sus modelos residenciales a las características de cada entorno. En función de la localización, la demanda y el acceso al suelo, la compañía ha ido incorporando distintas fórmulas que permiten optimizar su oferta: desde promociones convencionales en venta, hasta proyectos de alquiler, pasando por cooperativas o rehabilitación urbana.
Además de la actividad promocional para venta, Gestilar ha desarrollado otras líneas de negocio para ampliar su respuesta al mercado. Entre ellas, destaca Cooper by Gestilar, su marca especializada en viviendas en régimen de cooperativa. Esta fórmula permite ajustar los precios finales sin renunciar a estándares de calidad, al operar sin margen promotor. Actualmente tiene en marcha una cooperativa de vivienda plurifamiliar en ARPO (Pozuelo); otra en Arturo Soria, cuyas obras comenzaron en marzo de 2025 y prevén la entrega en el primer trimestre de 2027; y una tercera cooperativa de chalés también en ARPO.
Esta diversificación responde a una lógica de adaptación al territorio: en entornos urbanos con mayor presión demográfica, el grupo inmobiliario activa modelos cooperativos o proyectos de alquiler; mientras que en zonas más turísticas o residenciales opta por promociones convencionales de venta. Esta versatilidad ha sido clave para posicionar la compañía en distintos segmentos del mercado, manteniendo su identidad arquitectónica, la calidad propia del exigente sello de Gestilar y su apuesta por la eficiencia energética.
Otra línea es Homes by Gestilar, especializada en house flipping. En 2023 cerró más de 200 operaciones por un volumen de 100 millones de euros. En enero de 2024 adquirió 66 viviendas en el barrio de Salamanca (Madrid), en una de las mayores operaciones de renovación residencial del segmento prime.
El potencial del BTR
En alquiler, Gestilar ha incrementado de forma notable su presencia, convirtiéndose en uno de los agentes más activos en este segmento. Ha entregado cinco promociones BTR que suman cerca de 600 viviendas y tiene en marcha otras 1.400 unidades. Entre los desarrollos entregados destaca Casa Dumont (262 viviendas en Getafe), proyecto para DWS con más de 5.000 m2 de zonas comunes y certificado BREEAM Very Good. También ha entregado NUVE Ensanche Vallecas a DWS y desarrolla nuevos proyectos en Valdebebas.
El segmento BTR se ha afianzado como una de las fórmulas residenciales con mayor proyección a medio y largo plazo. En los últimos dos años, más de 10.000 viviendas promovidas con capital institucional se han incorporado al parque en alquiler, muchas a través de colaboraciones con promotoras privadas. Según CBRE, se espera que hasta 2026 se sumen 34.000 viviendas nuevas en este segmento, más de la mitad destinadas al alquiler asequible, con Madrid como principal destino (52%).
Sin embargo, solo el 5% del parque de alquiler en España está en manos institucionales, frente al 34% en Alemania o el 23% en Francia. Esto evidencia un amplio margen de desarrollo y la necesidad de acelerar un cambio estructural, facilitando la cesión de suelo y creando marcos estables y ágiles.
En este proceso, la colaboración público-privada será esencial, tal como insistió Alfonso Lacasa durante el Desayuno Editorial 'Las nuevas fórmulas residenciales': “La solución solo será posible si somos capaces de ponernos completamente de acuerdo con la Administración”. El reto, como demuestra la actividad de Gestilar, pasa por articular respuestas que combinen escala, colaboración y adaptación territorial a través de modelos flexibles, sostenibles y profesionalizados.