El acceso a la vivienda se ha convertido en un problema extendido por buena parte de Europa, donde más del 70% de la población vive en regiones en las que unos ingresos medios solo permiten comprar una vivienda de hasta 75 m2 mediante una hipoteca a 30 años. La presión se intensifica en las grandes áreas urbanas y los destinos turísticos, con Madrid entre los principales focos de menor asequibilidad identificados en el continente.
Así se desprende del estudio Where Can You Still Afford to Live? – A Comparative Perspective on European Housing Affordability, elaborado por los investigadores Franziska Sielker y Selim Banabak, de la Universidad Técnica de Viena (TU Wien), y publicado en la revista científica Journal of Maps. El trabajo analiza 22 millones de anuncios inmobiliarios de 30 países europeos para determinar cuánta superficie residencial puede permitirse un hogar en función de los ingresos medios de cada territorio.
Los resultados dibujan una brecha especialmente acusada en las ciudades. Alrededor del 44% de la población urbana europea vive en localidades donde unos ingresos medios permiten comprar menos de 50 m2, una superficie equivalente aproximadamente a un apartamento de un dormitorio o un estudio.
La investigación toma como referencia para medir la asequibilidad que el coste de la vivienda no supere un tercio de los ingresos y traslada ese límite a metros cuadrados, lo que permite comparar las diferencias territoriales tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler. En el caso de la adquisición, el cálculo incorpora una financiación hipotecaria a 30 años.
El mapa resultante muestra problemas de acceso en prácticamente todos los países analizados, aunque su intensidad varía considerablemente entre territorios. Madrid aparece, junto con París y Berlín, entre las grandes áreas urbanas donde la relación entre los ingresos y los precios de la vivienda resulta más desfavorable, pese a que las rentas de los hogares suelen ser superiores en las principales ciudades que en las zonas rurales.
Esta presión tampoco se detiene necesariamente en los límites de las grandes urbes. Los investigadores detectan efectos de arrastre hacia los territorios próximos a los principales mercados metropolitanos, lo que amplía geográficamente las dificultades para acceder a una vivienda a medida que los hogares buscan alternativas fuera de los núcleos más caros.
Las zonas turísticas también concentran problemas de acceso
Junto a las capitales y grandes áreas metropolitanas, el estudio identifica las regiones costeras y los destinos turísticos de montaña como otros de los principales focos de menor asequibilidad residencial. En estos mercados, los autores señalan la incidencia de las segundas residencias y el alquiler de corta duración sobre una oferta disponible que debe atender también las necesidades de la población local.
Esta circunstancia lleva a los investigadores a plantear que, en los territorios turísticos más tensionados, las políticas de vivienda pueden requerir actuaciones específicas sobre los mercados de alquiler de corta duración y segunda residencia, mientras que las regiones metropolitanas aparecen como los ámbitos donde las medidas para mejorar la asequibilidad resultan más urgentes.
El problema se extiende asimismo al alquiler. Según los resultados del trabajo, el 39% de la población europea no puede permitirse alquilar una vivienda de 50 m2 destinando como máximo un tercio de sus ingresos, lo que evidencia que las dificultades no se circunscriben al acceso a la propiedad.
La situación afecta especialmente a quienes todavía no han accedido al mercado residencial o necesitan cambiar de lugar de residencia. Según explica Franziska Sielker, profesora de Investigación Urbana y Regional del Instituto de Ordenación del Territorio de TU Wien y autora principal del estudio, los resultados muestran una crisis de asequibilidad que repercute de manera desproporcionada en los nuevos participantes del mercado y en las personas que se trasladan con frecuencia por motivos personales o profesionales.
22 millones de anuncios para cartografiar la asequibilidad
Para superar las limitaciones que supone comparar únicamente los precios medios nacionales, los investigadores recurrieron a la base de datos desarrollada en el marco del proyecto europeo ESPON HOUSE4ALL, con la que analizaron alrededor de 22 millones de ofertas residenciales y las relacionaron con los ingresos medios regionales.
A partir de esta información calcularon la superficie que resulta económicamente accesible en cada territorio y elaboraron mapas a escala municipal, tanto para la compra como para el alquiler. El planteamiento permite observar diferencias dentro de un mismo país que quedarían diluidas en los indicadores nacionales y localizar los mercados donde la distancia entre salarios y precios es mayor.
Los autores advierten, no obstante, de varias limitaciones. El análisis se basa en precios anunciados y no en los importes finales de las transacciones, mientras que el nivel de agregación utilizado tampoco permite recoger todas las diferencias existentes entre barrios dentro de una misma ciudad.
Además, el cálculo de la capacidad de compra se centra en la relación entre ingresos y precios, por lo que no incorpora otras barreras de entrada al mercado de propiedad, como el ahorro previo necesario para financiar la parte del inmueble que no cubre la hipoteca. En consecuencia, la capacidad efectiva de determinados hogares para adquirir una vivienda puede ser incluso inferior a la reflejada por los indicadores.
El estudio concluye así que la asequibilidad residencial europea presenta una marcada dimensión territorial, con las mayores dificultades concentradas en capitales, grandes centros urbanos, áreas costeras y destinos turísticos, al tiempo que las zonas rurales afrontan otro problema distinto: una oferta de alquiler mucho más limitada.