El sector inmobiliario atraviesa un momento de transformación marcado por nuevas exigencias de uso, presión regulatoria y costes más volátiles. La demanda residencial ya no se limita a la disponibilidad de vivienda, sino que incorpora criterios como la flexibilidad, la sostenibilidad, la calidad de los espacios y la capacidad de adaptación de los activos.
Desde esta perspectiva, Angélica Tarrasa, responsable de Marketing de Segmentos de Edificios en Schneider Electric, situó la digitalización como una condición necesaria para gestionar edificios cada vez más complejos. Durante su intervención en el Desayuno Editorial “Nuevas fórmulas residenciales”, organizado por Observatorio Inmobiliario, señaló que el usuario actual “es mucho más exigente en términos de sostenibilidad, calidad, flexibilidad y resiliencia de las instalaciones”. La tecnología, añadió, permite tomar decisiones sobre datos reales. “No podemos gestionar lo que no podemos ver”, afirmó.
El planteamiento coincide con la evolución que registra el sector en España. El Informe de Madurez Digital España 2025-2026 de CBRE sitúa por primera vez al inmobiliario español en el aprobado en digitalización, con una puntuación media de 5,2 sobre 10, frente a los 4,4 puntos de la edición anterior. El estudio, elaborado a partir de más de 20 compañías que gestionan más de 100.000 millones de euros en activos en el país, prevé que esta valoración alcance los 6,6 puntos en 2028.
La adopción tecnológica se ha acelerado con el uso de inteligencia artificial generativa, bases de datos en tiempo real y soluciones IoT. Según el informe, el 71% de las compañías ya utiliza IA generativa en su operativa y el 70% percibe un impacto medio-alto en el negocio. En residencial, esta tendencia traslada la digitalización desde el plano corporativo hasta la gestión diaria del edificio: consumos, instalaciones, mantenimiento y servicios.
Eficiencia, datos y nuevas fórmulas de uso redefinen la obsolescencia residencial
Tarrasa vinculó la transformación con la necesidad de avanzar hacia edificios “descarbonizados, eléctricos y totalmente digitales”. En este contexto, advirtió del riesgo de obsolescencia para aquellos activos que no incorporen modelos más flexibles, con tecnologías abiertas y escalables.
Este debate adquiere especial relevancia por la dimensión y el estado del parque residencial. El stock superó los 27 millones de viviendas en 2024, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, mientras una parte significativa de estos inmuebles afronta todavía desafíos relacionados con la eficiencia energética, la electrificación y la adaptación a los nuevos requisitos regulatorios. Aunque la rehabilitación profunda alcanzó un máximo histórico de 203.297 viviendas en 2024, el volumen de actuaciones sigue siendo reducido frente a la dimensión total del parque.
Las carencias no se limitan al ámbito energético. Según los datos estructurales recogidos por la Estrategia a Largo Plazo para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación en España (ERESEE) y el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), alrededor del 81% de las viviendas cuenta con una calificación energética E, F o G, las categorías más bajas de la escala de eficiencia energética, y asociadas a edificios con un elevado consumo energético, menor capacidad de aislamiento y sistemas menos eficientes que los exigidos en las promociones actuales. Además, el 75% de los edificios residenciales presenta problemas de accesibilidad. El desafío, por tanto, no afecta únicamente a la reducción del consumo energético, sino también a la adaptación de los inmuebles a las necesidades actuales de sus ocupantes.
En este escenario, la obsolescencia ya no se mide únicamente por la antigüedad de un edificio. La capacidad para reducir consumos, integrar nuevas soluciones tecnológicas y adaptarse a los cambios regulatorios condiciona cada vez más el valor de los activos.
El desarrollo de nuevas fórmulas de living también está trasladando estas exigencias a la fase de diseño. El peso de estos modelos ya se refleja en la obra nueva destinada al alquiler. Según Savills, el flex y el coliving alcanzaron en 2025 el 16% de esta oferta en España, con 5.840 unidades dentro de un total de 35.565 unidades nuevas.
La expansión del segmento anticipa mayores exigencias sobre el diseño y la operación de estos inmuebles. JLL prevé que España duplique su stock de flex living en los próximos tres años, al pasar de 19.089 a 38.716 camas, con 19.627 nuevas plazas en desarrollo. Este crecimiento implica productos con mayor intensidad de uso, rotación de usuarios y gestión profesionalizada, donde la eficiencia energética, la electrificación y la monitorización de consumos adquieren un peso operativo mayor que en la vivienda tradicional.
Este avance se produce en un contexto normativo cada vez más exigente para la edificación. El Documento Básico de Ahorro de Energía del Código Técnico de la Edificación obliga a limitar el consumo energético, controlar la demanda, incorporar energía procedente de fuentes renovables y cumplir requisitos de eficiencia desde el proyecto. Además, los edificios nuevos construidos conforme al DB-HE 2019 se consideran edificios de consumo de energía casi nulo. A ello se suma la sección HE 6, incorporada al CTE mediante el Real Decreto 450/2022, que establece dotaciones mínimas para posibilitar la recarga de vehículos eléctricos en edificios.
En inmuebles residenciales con gestión profesionalizada, rotación de usuarios y servicios compartidos, estas exigencias adquieren una dimensión operativa. La medición de consumos, la automatización de instalaciones, la gestión de cargas eléctricas y el mantenimiento preventivo no afectan solo al cumplimiento normativo, sino también al control de costes durante la vida útil del inmueble. Así, la idea de edificios descarbonizados, eléctricos y digitales conecta tanto con la modernización del parque existente como con el diseño de nuevas promociones destinadas a alquiler flexible, coliving u otros modelos residenciales.
La gestión inteligente del edificio, valor diferencial
Para responder a estos retos, Schneider Electric desarrolla soluciones centradas en la electrificación, la automatización y la digitalización de los edificios. La compañía trabaja con plataformas orientadas a mejorar la gestión energética y operativa de los inmuebles, entre ellas EcoStruxure Building Operation, que integra información sobre operaciones, consumos, programación y tendencias, y EcoStruxure Building Advisor, enfocada en la supervisión analítica, el mantenimiento remoto y la detección automática de incidencias en las instalaciones.
Estas herramientas permiten disponer de datos en tiempo real sobre el funcionamiento de los edificios y optimizar su rendimiento energético. EcoStruxure Building Operation puede contribuir a lograr ahorros energéticos de hasta el 30%, mientras que sus soluciones para viviendas digitales pueden incrementar la eficiencia energética hasta en un 50% mediante la monitorización y gestión del consumo.
La aplicación de estas tecnologías se extiende a activos con altos requerimientos operativos. En marzo de 2026, Schneider Electric comunicó que la implantación de soluciones SpaceLogic KNX en la unidad de maternidad del Hospital Sant Joan de Déu de Barcelona permitió reducir el consumo eléctrico un 40% respecto a áreas no automatizadas, con ahorros del 35% durante el día y del 50% durante la noche. Aunque se trata de un entorno hospitalario, el caso resulta relevante para activos residenciales con servicios y operación continuada, como residencias de mayores o modelos de senior living asistido, donde la eficiencia energética, el confort interior y el control de instalaciones tienen una incidencia directa en los costes de explotación y en la experiencia de uso.