El esfuerzo económico para comprar una vivienda en España aumentó un 3,6% interanual, mientras que el precio medio de los inmuebles nuevos y usados alcanzó los 2.173 euros por m2 al cierre del primer semestre de 2026, un 8,1% más que un año antes, según el último Informe de Tendencias de Vivienda Nueva y Usada de Grupo ST. Adquirir una casa de 90 m2, valorada en unos 195.000 euros, exigiría destinar casi ocho años de salario íntegro.
La evolución refleja un encarecimiento de la vivienda superior al avance de los salarios, que se traduce también en un deterioro de la capacidad de compra. El Índice de Accesibilidad se sitúa en 80 puntos, por debajo del umbral de equilibrio de 100, tras retroceder un 8% interanual y un 3,6% respecto al trimestre anterior. Este indicador, que mide la posibilidad de adquirir una vivienda estándar con un salario medio y unas condiciones de endeudamiento adecuadas, disminuye en todas las comunidades autónomas. El Índice de Esfuerzo Inmobiliario registra, además, un incremento trimestral del 0,6%.
El desajuste entre oferta y demanda sigue condicionando el mercado. Leticia Sánchez, responsable de Comunicación e Inteligencia de Mercado de Grupo ST, explica que "la limitada incorporación de vivienda nueva al mercado desplaza parte de la demanda hacia la segunda mano, cuya oferta también resulta insuficiente en las zonas con mayor presión habitacional, lo que contribuye a mantener el crecimiento de los precios".
Madrid encabeza los precios y Baleares y la Comunidad Valenciana, las subidas
Los importes medios aumentan en todas las autonomías, aunque mantienen diferencias territoriales. La Comunidad de Madrid registra el nivel más elevado, con 3.583 euros por m2, seguida de Baleares, que supera por primera vez los 3.000 euros y alcanza los 3.173 euros, y Cataluña, con 2.986 euros. En el extremo opuesto se encuentran Extremadura, con 1.056 euros por m2, y Castilla-La Mancha, con 1.194 euros.
La Comunidad Valenciana y Baleares presentan los mayores incrementos interanuales, del 9,3%, mientras que Castilla y León registra el avance más moderado, con un 6,2%.
Los costes de construcción aumentan un 11,08%
A las dificultades de acceso se suma el encarecimiento de la producción de vivienda. El coste medio de construcción de las obras iniciadas alcanza los 1.470 euros por m2, un 11,08% más que un año antes y un 1,28% por encima del trimestre anterior, con lo que marca un nuevo máximo en la serie histórica reciente del informe.
En dos años, el aumento acumulado asciende a 195 euros por m2, una presión adicional sobre los márgenes y la viabilidad de las nuevas promociones en un mercado que necesita ampliar su oferta.
La confianza del sector también se modera. El índice que elabora Grupo ST se sitúa en 56,2 puntos en el tercer trimestre de 2026, tras caer un 3,1% trimestral y un 4,6% interanual. Aunque permanece por encima del umbral de equilibrio de 50 puntos, retrocede en todas las comunidades respecto al trimestre anterior, con descensos que van de los 2,8 puntos de Navarra a los 0,2 de Extremadura.
Sánchez interpreta este comportamiento como una moderación de las expectativas tras los elevados niveles de actividad de los últimos ejercicios y una transición gradual hacia una fase de consolidación.
La previsión para diciembre mantiene el crecimiento de los precios
Grupo ST anticipa una actividad inmobiliaria más contenida en la recta final de 2026, condicionada por la incertidumbre geopolítica, las presiones inflacionistas y el encarecimiento de la financiación. Esa moderación no se trasladaría, sin embargo, a un cambio de tendencia en los precios mientras persista la escasez de producto.
"El aumento acumulado de los precios y unas condiciones de financiación más exigentes podrían limitar la demanda potencial. No obstante, mientras persistan las limitaciones estructurales de oferta, no cabría esperar cambios relevantes en la tendencia de los precios", señala Sánchez.
La proyección sitúa el precio medio de la vivienda nueva y usada en 2.255 euros por m2 en diciembre de 2026, lo que supondría un incremento del 8,2% interanual y del 3,8% respecto a junio.