La Diputación Permanente del Congreso ha convalidado este jueves el primer decreto de vivienda, que establece medidas sobre alquileres, protección frente a los desahucios, fiscalidad y financiación residencial, mientras que ha rechazado el segundo, relativo a la renovación automática de los arrendamientos. El Gobierno había aprobado ambos textos el 6 de octubre, después de que el pleno tumbara las normas anteriores el día 2.
El Real Decreto-ley 29/2026, de protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta asequible, ha recibido el respaldo de PSOE, Sumar, ERC, PNV y Podemos, frente al voto contrario de PP, Vox y Junts. El PNV ha rechazado también el segundo decreto, con lo que ha impedido su convalidación.
La votación mantiene el paquete de medidas publicado en el BOE el 7 de octubre y vigente desde el día siguiente, aunque algunas disposiciones fiscales tienen fechas de aplicación específicas. La norma modifica, entre otras, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Vivienda y la regulación tributaria de propietarios, inquilinos y socimis.
Prórrogas de dos años y actualización del alquiler
El decreto permite solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años, para determinados contratos de vivienda habitual vigentes cuando entró en vigor. Entre los supuestos previstos figura la finalización de la prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028, junto con la conclusión de determinadas prórrogas tácitas.
El inquilino deberá estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante la extensión se conservarán las condiciones del contrato y el propietario deberá aceptar la solicitud, salvo las excepciones legales, como un nuevo acuerdo o la necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para sí o sus familiares.
Hasta el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones anuales quedarán sujetas a un régimen extraordinario: cuando la renta supere el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos, el aumento será el acordado entre las partes y, si no existe un nuevo pacto, no podrá superar el 2%.
Regulación del alquiler temporal y por habitaciones
La reforma exige que los contratos temporales respondan a una causa real y acreditable de desplazamiento del arrendatario, que deberá constar expresamente y cuya prueba corresponderá al propietario. Si falta esa justificación, se aplicará el régimen de vivienda habitual desde la firma.
Su duración deberá ser superior a 31 días y, como regla general, no excederá de doce meses, aunque se contempla la persistencia de la causa de temporalidad. Superar ese plazo sin justificación o encadenar más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda implicará la aplicación del régimen de arrendamiento habitual.
Los contratos anteriores conservarán sus condiciones hasta el vencimiento pactado; el arrendamiento temporal renovado deberá ajustarse a la nueva regulación. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de los contratos simultáneos no podrá superar la correspondiente a la vivienda completa.
Compras de vivienda y protección frente a desahucios
Hasta finales de 2030 se limitan determinadas adquisiciones gratuitas o por debajo del 70% del valor de mercado ajustado, acreditado mediante tasación independiente. La medida afecta a las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones previstas en la norma, así como a personas jurídicas consideradas grandes tenedores y entidades de su grupo.
Se exceptúan, entre otras, las compras de entidades públicas destinadas a vivienda social y asequible y las adquisiciones para alquiler habitual asequible o social durante al menos siete años, residencias sociosanitarias y alojamiento de colectivos vulnerables.
El decreto establece también distintos supuestos de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta finales de 2030. Para determinados propietarios contempla compensaciones y una suspensión revisable con una duración máxima de tres años desde su concesión. En procedimientos por impago, regula además la obligación de la Administración competente de abonar las cantidades exigidas para evitar el desahucio cuando concurran las condiciones legales y no ofrezca una alternativa adecuada.
Deducciones y cambios para las socimis
En el IRPF se crea una deducción del 10% por alquiler habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. El importe máximo deducible será de 1.163 euros para quienes no superen los 23.007,20 euros y disminuirá progresivamente por encima de ese umbral, sujeto a los restantes requisitos.
Para los propietarios que no sean grandes tenedores se modifican las reducciones del rendimiento neto positivo del alquiler, que podrán llegar al 100% cuando rebajen la renta más de un 5% y cumplan las condiciones previstas.
En las socimis, el gravamen especial sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento residencial pasa al 25%. Podrá reducirse a la mitad cuando más del 80% de su parque residencial arrendado sea asequible, y en su totalidad si esos beneficios se reinvierten en vivienda asequible en tres años. El umbral transitorio para los ejercicios de 2026 afectados será superior al 60%.
Fiscalidad y financiación residencial
Desde el 1 de diciembre de 2026, determinados alquileres amueblados con servicios hoteleros o de hasta 30 noches tributarán al 10% de IVA, con las excepciones establecidas. También se amplía el tipo del 4% a las entregas por sus promotores de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida. Los municipios situados en zonas tensionadas podrán aprobar recargos del IBI para viviendas turísticas de hasta el 150%, según el número de inmuebles del titular.
En financiación, el mecanismo Tu Casa, dotado con 10.000 millones de euros, contempla préstamos sin intereses ni comisiones para cubrir hasta el 20% del valor de la primera vivienda habitual, con un máximo de 50.000 euros y condiciones sobre su posterior transmisión o alquiler.
Para ampliar la oferta, la norma regula avales de hasta 2.000 millones de euros destinados a financiar promoción y mejora de vivienda en alquiler social o asequible, y autoriza otros 280 millones hasta 2040 para inversión y circulante de pymes fabricantes y promotoras que utilicen construcción industrializada. Su instrumentación se concretará mediante convenios con el ICO.