Las ciudades cambian más deprisa de lo que se actualizan los planes que ordenan su desarrollo. En el Desayuno Editorial “Smart cities, el nuevo desarrollo de las ciudades”, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por EIC, Sonae Sierra y Holcim, Iván Fernández de Retana, director general de EIC, señaló la acumulación de informes preceptivos y la falta de técnicos entre los principales obstáculos para revisar el planeamiento.
EIC tiene presencia en seis comunidades autónomas —Madrid, Andalucía, Cataluña, Galicia, la Comunidad Valenciana y Baleares— y oficinas en Madrid, Valencia, Alicante, Castellón, Barcelona, Sevilla, Málaga, A Coruña y Palma. En Mallorca está autorizada como entidad privada de certificación urbanística. Desde esa implantación en la isla, Fernández de Retana citó Palma como ejemplo de las dificultades para actualizar el planeamiento municipal.
Aunque la ciudad aprobó en 2023 un Plan General para la ordenación estructural, la ordenación detallada sigue apoyándose en el PGOU de 1998 y el Plan de Ordenación Detallada que debe completarla permanece pendiente de aprobación definitiva. A la demora se suma la falta de medios técnicos: en abril de 2025, Urbanismo tenía cubiertas 194 de las 314 plazas previstas, incluidas 43 de las 83 de Planeamiento y Gestión.
El caso de Palma se enmarca en un problema que la CNMC también ha analizado a escala estatal. En su estudio sobre la transformación urbanística del suelo para vivienda, aprobado el 9 de junio y publicado a finales de ese mes, el organismo advierte de que la rigidez para modificar los planes puede retrasar o bloquear desarrollos, y de que la falta de coordinación entre los informes sectoriales puede generar duplicidades, contradicciones y demoras. Entre sus recomendaciones figuran agilizar las modificaciones puntuales, reducir la complejidad de los planes y dotar de medios a las administraciones que intervienen en el proceso.
Ante ese desfase, Fernández de Retana defendió flexibilizar la normativa y aprovechar los datos disponibles para actualizar el planeamiento con mayor agilidad: “Es necesario adaptar la normativa urbanística para que sea mucho más flexible y responda a los cambios que experimentan las ciudades. Cada vez disponemos de más datos que deberían permitirnos ajustar el planeamiento sin tener que esperar diez o quince años para desarrollar un proyecto. El objetivo es agilizar los procedimientos y facilitar que el suelo destinado a la construcción de vivienda esté disponible en menos tiempo”. En esa misma línea, planteó que un error puntual pudiera corregirse sin obligar a modificar el conjunto del plan.
Un ejemplo de planificación apoyada en datos es el Visor Diagnóstico del Plan Estratégico Municipal de Madrid. Integra 190 indicadores urbanos y 134 conjuntos de datos de 37 fuentes oficiales, y permite analizar la ciudad desde la escala municipal hasta el barrio, la manzana o la parcela para identificar desequilibrios territoriales y orientar futuros planeamientos. El visor ya está activo para uso interno. En fases posteriores se incorporarán funciones de simulación de escenarios y evaluación continua de las políticas públicas.
Tecnología y adaptación ante los nuevos retos urbanos
La adaptación al cambio climático plantea otro reto, con condiciones difíciles de anticipar a largo plazo. El director general señaló que no es sencillo prever cómo serán las ciudades dentro de 20 años, pero sostuvo que esa incertidumbre no debería frenar las actuaciones que ya pueden acometerse. En el ámbito constructivo, mencionó el uso de tecnologías para acelerar los proyectos y de materiales capaces de responder a nuevas necesidades.
Para planificar frente a esa incertidumbre, el visor AdapteCCa del MITECO ofrece proyecciones regionales de temperatura y precipitaciones para distintos escenarios y horizontes, incluido el periodo 2041-2070. También hay actuaciones ya ejecutadas: en Torre-Pacheco, se recuperaron 1.410 metros del cauce de la Rambla Sur y se creó un parque inundable, en un proyecto que superó los 3,56 millones de euros. Entre las soluciones de drenaje sostenible que recoge el Ministerio figuran pavimentos permeables, jardines de lluvia y cubiertas ecológicas, que ayudan a captar e infiltrar el agua y reducir la escorrentía.
En la tramitación urbanística, el Ayuntamiento de Madrid ha iniciado la fase piloto de MADRIDdbp, una plataforma que combinará modelos digitales BIM e información geográfica para automatizar parte de las comprobaciones de proyectos residenciales. Permitirá revisar parámetros como alturas, superficies y distancias, y detectar posibles errores antes de solicitar la licencia. Su despliegue se extenderá progresivamente a seis desarrollos residenciales que suman más de 124.000 viviendas.
La innovación aplicada al desarrollo urbano también estará presente en SIMED. La Zona Innova incluirá contenidos sobre Inteligencia Artificial, Internet de las Cosas y digitalización, además de soluciones proptech y contech. City Hub dará visibilidad a proyectos urbanos. EIC participará como expositora del 12 al 14 de noviembre, en el stand A-14, para presentar su labor como Entidad Urbanística Certificadora de Andalucía.
En su actividad urbanística, la entidad revisa documentación técnica, comprueba su adecuación a la normativa e inspecciona obras para emitir certificados de conformidad. Fernández de Retana explicó que intentan aplicar inteligencia artificial para agilizar la revisión de proyectos, aunque advirtió de los límites de la automatización. En ese contexto, subrayó: "Lo más importante es que las normas sean claras y se puedan adaptar a las necesidades de cada momento".