La agilización del planeamiento, la seguridad jurídica, la adaptación climática de los edificios y el uso inteligente de los datos son algunos de los factores que normalmente centran el debate sobre el desarrollo urbano. También el coloquio que mantuvieron los expertos reunidos en torno a un nuevo Desayuno editorial, organizado por Observatorio Inmobiliario y celebrado en la sede de Pérez-Llorca en Madrid.
Patrocinado por EIC, Sonae Sierra y Holcim, el Desayuno “Smart cities, el nuevo desarrollo de las ciudades”, moderado por Roger Cooke, Editorial Advisor de Grupo Iberinmo, y Teresa Montero, directora de la revista, intentó dar respuesta a cómo es posible construir ciudades capaces de adaptarse al futuro cuando todavía los procesos necesarios para desarrollarlas siguen sujetos a plazos que pueden prolongarse durante décadas.
El debate inicial puso de manifiesto la distancia temporal entre el planeamiento urbanístico y la ejecución de los desarrollos. Madrid es un ejemplo de ello con Madrid Nuevo Norte, pero también con Valdecarros, cuya Junta de Compensación se constituyó en 2009 y cuyo proyecto de reparcelación aprobó el Ayuntamiento en 2026.
Precisamente, David Martínez, director de Patrimonio de la Junta de Compensación de Valdecarros, recordó que lleva tres décadas vinculado al sector y que, tras participar en sus primeras operaciones de suelo en Valdecarros y Los Berrocales, continúa trabajando en el primero. “Treinta años de desarrollo urbanístico de un suelo en una ciudad como Madrid, con la necesidad que hay de vivienda, es mucho tiempo”, señaló. Aunque reconoció que se han producido avances y desbloqueos durante los últimos años, consideró que existe margen de mejora por parte de las administraciones de ámbito local, autonómico y estatal.
Sin embargo, esta cuestión no afecta únicamente a los promotores. Ernesto Fernández, director general para Iberia de Gleeds, subrayó que los grandes proyectos urbanos necesitan una continuidad que trascienda los ciclos políticos. “Lo primero que necesitas es una gobernanza estable”, afirmó. Y es que, en su opinión, cuando un desarrollo abarca varias legislaturas, los agentes tienen que alcanzar consensos para poder programar sus distintas fases.
Por su parte, Iván Fernández de Retana, director general de EIC, identificó entre los principales obstáculos la acumulación de informes preceptivos y la necesidad de solicitarlos a distintos organismos, “que dependen de distintos colores políticos y distintas administraciones”. El experto también señaló la falta de recursos técnicos para actualizar el planeamiento en un plazo razonable.
Desde la Administración municipal, Myriam Peón, directora general de la Oficina del Nuevo Plan General de Madrid, planteó una revisión más profunda del modelo de planeamiento. A su juicio, el sistema ha acumulado demasiadas determinaciones en instrumentos normativos excesivamente detallados y ha establecido una interdependencia entre procedimientos que puede hacer que un problema en una fase comprometa el conjunto. Invitó a los expertos reunidos en la mesa a reflexionar sobre cómo se ha llegado a esta situación: “Estamos aquí porque todos nos hemos metido en unos procedimientos que, basándonos en la seguridad jurídica, implican una dependencia jerárquica unos de otros, que en el momento en el que uno cae, también cae toda la estrategia”. “Hemos metido determinaciones urbanísticas, que son propias de normas de desarrollo posterior, en la misma bolsa, cuando después la Administración tiene que verificar y controlarlo todo para que los ciudadanos tengamos seguridad jurídica y tranquilidad. Y esto es absolutamente inviable en la sociedad en la que vivimos hoy en día, en cualquier ciudad”, añadió.
La solución, explicó, pasa por diferenciar mejor la función del planeamiento y la de las licencias, fijar objetivos claros desde el inicio y coordinar a los organismos implicados antes de que los proyectos alcancen fases avanzadas.
La directora general defendió también una mayor colaboración entre las administraciones y los agentes privados desde las fases iniciales. En la elaboración del Plan Estratégico Municipal de Madrid, explicó, el trabajo previo con los organismos sectoriales permitió obtener en seis meses un documento de alcance ambiental, un trámite que suele prolongarse entre año y medio y dos años. Según expuso, anticipar los requisitos y diseñar conjuntamente las soluciones, también con los distintos ministerios, permite avanzar en la configuración de un modelo de ciudad.
Beatriz Álvarez Mallo, asociada sénior de Urbanismo y Medio Ambiente de Pérez-Llorca, despacho anfitrión de este desayuno, coincidió en que el cambio de paradigma requiere instrumentos jurídicamente sólidos. “Tenemos cierta esperanza en que ahora, con la Ley LIDER —de la Comunidad de Madrid, para unificar la normativa, agilizar la burocracia y reducir los plazos de tramitación urbanística— y, sobre todo, con el nuevo plan estratégico municipal, se transforme este modelo tradicional en un urbanismo un poco más ágil, más flexible, con instrumentos más estratégicos”, manifestó.
Las claves de Iván Fernández de Retana, Luis de la Peña y Myriam Peón:
Los plazos urbanísticos condicionan directamente la inversión, especialmente la extranjera. Beatriz Toribio, directora ejecutiva de ULI Spain, recordó que España despierta un notable interés inversor, especialmente en ciudades como Madrid, pero advirtió de que el capital necesita previsibilidad para comprometer recursos a largo plazo.
“El capital lo que quiere es seguridad, claridad. Esto es lo que necesitamos ofrecerle”, resumió. Según un informe de ULI sobre urbanismo en España, citado durante el encuentro, un proyecto urbanístico puede prolongarse entre seis y 16 años, aunque en algunos casos alcanza los 20 años o más. Toribio señaló que en otros mercados europeos, como Países Bajos, hay procedimientos que pueden resolverse en uno a tres años.
El reto, por tanto, no consiste solo en agilizar la tramitación, sino también en establecer plazos máximos para cada fase y reducir la incertidumbre. “El tiempo es coste para el capital”, recordó Toribio, en un momento en el que la necesidad de vivienda asequible exige movilizar inversión y poner en marcha nuevos proyectos.
“El capital lo que quiere es seguridad, claridad. Esto es lo que necesitamos ofrecerle”
Beatriz Toribio, ULI Spain.
La colaboración público-privada y la flexibilidad en los usos del suelo se plantearon como vías para avanzar en esa dirección. La directora ejecutiva de ULI Spain citó el distrito 22@ de Barcelona y varios proyectos de Bilbao como ejemplos de transformaciones urbanas en las que la cooperación entre las administraciones y el sector privado ha contribuido a cambiar la ciudad.
Los expertos coincidieron en que, a medida que cambia la sociedad, la ciudad debe adaptarse. En este sentido, Peón defendió una normativa que mantenga claros los objetivos de ciudad y permita ajustar las decisiones y estrategias a las circunstancias de cada momento. También planteó que contemple distintas formas de alcanzar esos objetivos, a medida que evolucionan la tecnología, la movilidad, las condiciones ambientales y las necesidades sociales. Como defendió la directora general de la Oficina del Nuevo Plan General de Madrid, “la palabra flexible asusta a la inversión, porque flexibilidad es igual a inseguridad jurídica en la cultura del inversor. Y no es verdad; se puede ser flexible y al mismo tiempo ser firme y seguro. Precisamente ahí está la adaptabilidad”.
Las claves de David Martínez, Beatriz Toribio y Beatriz Álvarez:
La transformación urbana también exige revisar cómo se diseñan los barrios, las infraestructuras y los espacios públicos ante unas condiciones climáticas cada vez más adversas. La sombra, la vegetación, la gestión del agua y la permeabilidad del suelo adquieren un papel fundamental para reducir el calor, mejorar el confort y responder tanto a episodios de lluvias intensas como a periodos de sequía.
José Sanz, arquitecto asociado y director de la oficina de Madrid de Batlleiroig, defendió que el espacio público debe concebirse como una herramienta para aumentar la resiliencia de las ciudades. “No consiste simplemente en hablar de la vegetación o del verde como una mancha que viene en un plano. Son también herramientas que podemos utilizar a la hora de diseñar y de construir las ciudades para alcanzar los objetivos que nos está poniendo sobre la mesa el clima”, explicó.
La incorporación de sombra vegetal puede reducir la acumulación de calor, mientras que los pavimentos permeables y el contacto con el terreno natural favorecen una gestión más adecuada del agua. Sanz citó varios proyectos de Batlleiroig en los que el diseño ha contribuido a evitar inundaciones durante episodios de lluvias intensas, al favorecer la infiltración del agua en el terreno. Esta también contribuye a recargar los acuíferos, un recurso relevante en periodos de sequía.
La descarbonización es hoy un elemento esencial en la compra de activos y en el planteamiento de nuevos proyectos. Como explicó Ernesto Fernández, director general de Gleeds, la compañía cuantifica el impacto de estos procesos en el desarrollo de una promoción y proporciona a los promotores herramientas para valorar cómo aplicarlos, especialmente en proyectos de rehabilitación y regeneración urbana, desde las fases iniciales.
Luis de la Peña, director de Marketing de Holcim España, situó la circularidad de los materiales entre las principales oportunidades. “Podemos construir lo nuevo con lo viejo”, afirmó, al explicar cómo los residuos de demolición pueden recuperarse para producir nuevos materiales con prestaciones adecuadas y reducir la demanda de recursos naturales.
De la Peña también aludió a la obsolescencia del parque edificado y recordó que el 80% de las viviendas que habitaremos en 2050 ya está construido, y que la mitad se construyó antes de 1980. “Tenemos que ver de qué manera adaptar esas ciudades y casas a la nueva normativa y cómo integrar también la naturaleza, de la que tanto hablamos, en el nuevo planeamiento urbanístico y construcciones, a través de, por ejemplo, pavimentos drenantes, que permiten un mejor uso del agua, o de las cubiertas vegetales”, argumentó. A su juicio, como sostiene Holcim, “existen soluciones desde los cimientos a la cubierta”.
Asimismo, De la Peña consideró que la Administración puede desempeñar un papel impulsor al favorecer el uso de materiales y sistemas constructivos adaptados a las nuevas exigencias climáticas.
Por su parte, Alberto Nuño, Project KAM Spain de Grohe, llamó la atención sobre un aspecto al que agentes y usuarios suelen prestar menos atención: el coste energético asociado al agua, ya que su tratamiento, transporte y, en determinados usos, calentamiento consumen energía.
“Cada litro de agua que tenemos en casa tiene hasta tres veces un consumo energético”, destacó. Por ello, defendió que la eficiencia hídrica debe formar parte de la estrategia de sostenibilidad de edificios y ciudades, junto con el aislamiento, la reducción del consumo energético y la durabilidad de las instalaciones y los materiales. Además, adelantó que la futura directiva europea sobre el agua será pronto una realidad.
La evolución hacia soluciones más eficientes exige también revisar los criterios de decisión. Sanz, de Batlleiroig, apostó por los incentivos y los objetivos medibles frente a una normativa basada exclusivamente en obligaciones.
A este respecto, Peón explicó que el Plan Estratégico de Madrid contempla incentivos vinculados al cumplimiento de requisitos como la permeabilidad del espacio público. Para ello, están calculando coeficientes de permeabilidad en función del tejido urbano y estableciendo su relación con el consumo de agua y de agua reciclada. Según comentó, estos nuevos requisitos se suman a los parámetros urbanísticos habituales, como la edificabilidad, el uso, la posición, la altura y el soleamiento.
La directora general de la Oficina del Nuevo Plan General de Madrid se preguntó si estos condicionantes podrían incorporarse a una promoción privada; por ejemplo, permitiendo una mayor intensidad edificatoria en un bloque de viviendas a cambio de alcanzar un 15% de permeabilidad o incluso plantar árboles en suelo público. Ernesto Fernández, de Gleeds, respondió que cualquier inversor lo valoraría positivamente, ya que supondría un incremento muy pequeño en comparación con otros factores que inciden mucho más en los costes de construcción y promoción.
Toribio defendió que la sostenibilidad también debe valorarse por su impacto en las personas. ULI Spain trabaja en herramientas para medir cómo las inversiones inmobiliarias inciden en la salud, el bienestar, la movilidad y el empleo. “Urbanismo y sostenibilidad no pueden ir separados”, sostuvo. Disponer de información sobre estos efectos, añadió, permite valorar los proyectos desde otros criterios, además de la rentabilidad.
Las claves de Alberto Nuño, Ernesto Fernández y José Sanz:
La digitalización ofrece nuevas herramientas para conocer el funcionamiento de la ciudad, pero el desayuno editorial puso de manifiesto que disponer de datos no basta: también hay que saber gestionarlos.
“Medimos muchos datos, tenemos filas de datos almacenados en servidores descomunales, pero a veces hay que coger el cuaderno e ir un poquito para atrás y ver esos datos. ¿Qué hacemos con ellos?”, planteó Nuño. Como ejemplo, describió sistemas capaces de detectar consumos anómalos de agua en un edificio. Una alerta que llega cuando ya se ha producido una inundación informa de lo ocurrido; en cambio, una respuesta automática mediante electroválvulas y sistemas de sectorización puede evitar daños y reducir el desperdicio de recursos.
Para el representante de Grohe, aplicar la tecnología de forma inteligente permite avanzar hacia un mantenimiento preventivo más eficiente, reducir el consumo y mejorar la seguridad de las instalaciones.
“Una ciudad inteligente es aquella que tiene la capacidad de gestionar esa digitalización para resolver problemas
Ernesto Fernández, Gleeds.
Fernández, de Gleeds, coincidió en que la inversión en digitalización debe orientarse a dar respuesta a problemas concretos. Los gemelos digitales y la inteligencia artificial facilitan el análisis de los datos y pueden ayudar a optimizar la operación de edificios y servicios urbanos, siempre que las herramientas sean accesibles para quienes deben utilizarlas. “Una ciudad inteligente es aquella que tiene la capacidad de gestionar esa digitalización para resolver problemas”, afirmó.
Por su parte, el arquitecto José Sanz destacó la utilidad de los datos sobre consumo y generación de energía para comprobar si las decisiones de diseño adoptadas en los edificios producen los resultados esperados. En el espacio público, consideró que todavía hay margen para mejorar la medición y el seguimiento de los resultados ambientales.
El Plan Estratégico Municipal de Madrid incorpora la dimensión digital desde su concepción. Peón explicó que se plantea crear una plataforma pública de datos que permita elaborar un diagnóstico actualizado de la ciudad y seguir la evolución de sus indicadores. Sin embargo, advirtió de que elegir los datos adecuados y definir los estándares de referencia exige un trabajo específico, y de que las decisiones deben poder revisarse a medida que cambian las condiciones urbanas.
“Lo más importante es que las normas sean claras y se puedan adaptar a las necesidades de cada momento”
Iván Fernández de Retana, EIC.
La responsable municipal señaló también que la tecnología debe ir acompañada de un marco jurídico capaz de adaptarse. Si un indicador ambiental deja de reflejar las necesidades reales de la ciudad, la normativa debería permitir revisarlo mediante procedimientos ágiles, sin tener que iniciar procesos de modificación que se prolonguen durante años.
El director general de EIC, Iván Fernández de Retana, coincidió en que la inteligencia artificial puede contribuir a agilizar la revisión de proyectos, pero advirtió de los límites de la automatización. “Lo más importante es que las normas sean claras y se puedan adaptar a las necesidades de cada momento”, matizó. Aunque la digitalización puede reducir tiempos y facilitar comprobaciones, no resolverá por sí sola las dificultades derivadas de una regulación ambigua o excesivamente rígida.
Álvarez Mallo, de Pérez-Llorca, apuntó al potencial de la tramitación digital de licencias, que podría facilitar la validación automática de las básicas. La abogada destacó los avances en este ámbito en Madrid, por delante de Cataluña y Andalucía, y la posibilidad de optimizar los procesos administrativos mediante herramientas digitales, siempre dentro de un marco que preserve las garantías jurídicas.
El evento forma parte de una serie de Desayunos Editoriales de Observatorio Inmobiliario que organiza Grupo Iberinmo para motivar el diálogo y la participación de los diferentes agentes del sector en torno a temas de relevante actualidad que inciden en el funcionamiento del ámbito inmobiliario.
