“La ley LIDER insiste en que el planeamiento tiene que ser flexible”

La Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región (LIDER) promete ser un cambio en el paradigma del urbanismo en la Comunidad de Madrid y ser un modelo para otras regiones. La flexibilidad, la seguridad jurídica y la colaboración publico-privada son algunos de los pilares de la nueva norma, cuyo proyecto ya se ha aprobado, se han rechazado las enmiendas a la totalidad y se están valorando las parciales. Sara Emma Aranda, directora general de Urbanismo, espera que esté aprobada definitivamente a finales de noviembre o principios de diciembre, incluso antes de lo previsto. ¿Qué problemas concretos del urbanismo madrileño viene a solucionar la Ley LIDER? Sara Emma Aranda: Hay unos procedimientos muy largos para llegar a aprobar los instrumentos tanto de planeamiento como de gestión, que pueden hacer que pasen 20 años hasta que se produzca el suelo finalista. Esa cuestión se aborda desde los hitos del procedimiento de aprobación del plan general. Hay muchos instrumentos de planeamiento que están jerarquizados, de manera que primero tienes que aprobar uno y luego desarrollar los siguientes, cada uno con sus ritmos. La Ley LIDER cambia la dinámica. Por un lado, simplifica esos instrumentos de planeamiento y los resume en dos, un plan estratégico municipal y un plan ejecutivo. Existe la alternativa de que el plan ejecutivo, que será la herramienta de planeamiento por excelencia, pueda tramitarse con juntamente con el proyecto de urbanización y con la gestión, que incluye la reparcelación de la Junta de Compensación. En vez de aprobar los instrumentos de forma sucesiva, se hacen todos a la vez, de forma que se recortan entre cuatro y seis años los plazos para tener suelo finalista. Otro elemento son los informes sectoriales, que se piden a lo largo del procedimiento y cada uno tiene su propio régimen y sus plazos. Lo que hacemos es homogeneizar tanto el momento en el que se solicitan los estudios como el plazo para dirimirlos. Fijamos que los informes sectoriales se tienen que dirimir después de la aprobación inicial y deben decidirse en tres meses. Si no se resuelve en plazo, el planeamiento puede continuar, con la excepción de bienes de dominio público o interés patrimonial o de seguridad. Por otro lado, hemos hecho que la evaluación ambiental se coordine con otros procedimientos y se integre plenamente en el instrumento de planeamiento y su tramitación. Por último, hay dos clases de evaluación ambiental, la estratégica, que es para los planes, y otra para los proyectos. Las dos pueden tramitarse conjuntamente. Se han pasado de cinco tipologías de suelo a tres. ¿Qué supone esto para promotores e inversores a la hora de identificar el suelo que es desarrollable para crear más certidumbre? S.A: Por la modificación que se operó en la legislación estatal los derechos y obligaciones sobre el suelo partían de tres situaciones básicas, las de urbanizado y de rural y dentro de esa situación básica, rural protegido y no protegido. Cuando el planeamiento urbanístico tiene cinco clases de suelo, es difícil y distorsiona buscar cuál es el reconocimiento jurídico para la tipología de suelo en cuanto a la ley estatal. Lo importante es la situación en la que se encuentra y la actuación que vas a llevar a cabo. Para resumir y simplificar las tipologías de suelo, hay que ajustarlas a esas situaciones básicas. Esto supone homogenizar el régimen jurídico de todas las intervenciones que se han realizado en el suelo y se garantiza con seguridad jurídica al inversor cuál es el régimen de derechos y obligaciones que le corresponde. Hay que ir fijando categoría a categoría de las clases de suelo que existen a día de hoy en los planeamientos cómo se integran en la nueva clasificación que se establece en la Ley LIDER. Esta adaptación vendrá recogida en las disposiciones transitorias. "En vez de aprobar los instrumentos de forma sucesiva, se hacen todos a la vez, de forma que se recortan entre cuatro y seis años los plazos para tener suelo finalista” Otra de las claves también es la flexibilidad y la capacidad de transformar el uso previsto de un suelo, sobre todo cuando busca generar producto residencial, protegido, en alquiler, etc. ¿Cómo está aumentando el suelo para construir viviendas gracias a esta flexibilidad? S.A: Tenemos como pilares la Ley 3/24, que ya se aprobó, y la ley 2/26, que la ha venido a modificar. La ley 3/24 permitía sin transformar el planeamiento construir vivienda protegida en parcelas destinadas a oficinas y ahora se amplía también a hospedaje, a dotacional privado, a terciario, incluso a zonas que tienen la clasificación de industrial. Estas dos leyes tienen una vigencia limitada en el tiempo de cuatro años. Con ellas hemos llegado a tener muchas viviendas protegidas con licencia en poco más de dos años. Es casi el 40% de la vivienda protegida que se construye en la Comunidad de Madrid. Y ese punto de partida sirve para todo el modelo de la Ley LIDER, que prevé un principio esencial que es el de la flexibilidad de usos. En el planeamiento antiguo, había que definir todos los usos que se podrían implantar en una parcela, de manera que, cada uso principal, tenía usos asociados. La Ley LIDER insiste en que el planeamiento tiene que ser flexible, de tal manera que recoja únicamente el uso predominante y el prohibido. Así cuando sea necesaria la implantación de otro uso, eso se pueda tramitar de una forma más flexible, sin cambiar la calificación principal de la parcela. Se puede modificar a través de un sistema mucho más ágil que el anterior. Si es posible, con una modificación de un plan ejecutivo en menos de un año se ha cambiado el uso de la parcela. Los municipios de más de 15.000 habitantes podrán aprobar su planeamiento ¿Esos ayuntamientos tienen los medios técnicos suficientes? ¿Cómo se les va a ayudar? S.A: Una de las cuestiones que contempla la Ley es la autonomía local, que se materializa con que no tengan que pasar por la Comunidad de Madrid todos los instrumentos de planeamiento. Aun así, entre los municipios de más de 15.000 habitantes hay mucha heterogeneidad en lo que se refiere a capacidad de gestión. La Comunidad de Madrid ha establecido mecanismos que ayudan en función de las necesidades de tramitación y tenemos asistencia para los municipios de menos de 15.000, 7.000 y 5.000 habitantes si no tienen recursos para llevar la gestión. Para los mayores de 15.000, por un lado, la ayuda es financiera con la posibilidad de recibir subvenciones y, por otro, aportamos información y transparencia. La Comunidad de Madrid tiene una herramienta única de validación de instrumentos de planeamiento. Esto aporta a los ayuntamientos con menos recursos un sistema tecnológico que facilita la tramitación. Además, está automatizado, así que la solicitud y gestión de informes no tiene que ser manual. Otra cuestión es la información geográfica y sectorial, que se recoge a través del Sistema de Información y Observatorio Territorial, que se pone a disposición de todos los ayuntamientos de tal manera que ahí van a estar todos los datos conectados con la plataforma. Siempre existe la posibilidad de pedirle a la Comunidad, por ejemplo, que haga cosas como la cartografía. "Hemos ido colocando la colaboración público-privada en cada una de las fases urbanísticas en desarrollo del suelo e intentando regular con la mayor seguridad jurídica” ¿Cómo va a ayudar esta Ley a fomentar la colaboración público privada? S.A: La colaboración público-privada está en el core de la Ley y es uno de los principios que recoge en sus artículos 2 y 3. Por un lado, se ve en las Entidades de Colaboración Urbanística, que se están implantando en Madrid y en otros municipios del área metropolitana y queremos que llegue a todos los términos municipales. La norma amplía su alcance porque antes estaban limitadas a las declaraciones responsables de primeras licencias y a la inspección y control de las declaraciones responsables. Abrimos la posibilidad de que inter vengan también en los procedimientos de la calificación provisional de las viviendas protegidas. Por otro lado, creamos las entidades de colaboración ambiental, que intervienen en los procedimientos que tienen que ver con la declaración ambiental, los residuos, etc. Dentro de la colaboración público-privada, además de ser un apoyo para la tramitación, hemos creado las figuras del agente regenerador, el agente urbanizador y el agente rehabilitador. En casos de incumplimientos de plazos, en supuestos donde se especifiquen actos prioritarios o impliquen una regeneración de la ciudad consolidada que involucre a varios propietarios, que se encuentra en una situación de degradación física del territorio… pueden asumir la iniciativa y elaborar los instrumentos que permitan a la Administración cumplir con sus obligaciones. El agente urbanizador entra sobre todo cuando se ha cumplido el plazo para materializar el sistema de compensación, para que el suelo no se quede en barbecho durante muchos años. Cuando esto ocurre, se elige por concurso un agente urbanizador a través de un proceso con garantía legal, judicial y transparente. Además, hay convenios con los colegios profesionales para que cada municipio reciba asistencia para que les ayude con las licencias y con la documentación de los instrumentos urbanísticos. En el ámbito de la gestión, por ejemplo, se establece que las juntas de compensación, que ya son en sí mismas una actividad de colaboración público-privada, puedan tramitar ciertos procesos sin tener que esperar a que resuelva la Administración. Otro paso más allá, es materializar la parte de ejecución. Las juntas de compensación, las entidades de conservación y las entidades urbanísticas pueden delegar convenios de colaboración con la Administración, para, por ejemplo, coordinar la ejecución de las infraestructuras, etc. Así, hemos ido colocando la colaboración público-privada en cada una de las fases urbanísticas en desarrollo del suelo e intentado regular con la mayor seguridad jurídica.

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“La ley LIDER insiste en que el planeamiento tiene que ser flexible”

Sara Emma Aranda, directora general de Urbanismo de Madrid, explica cómo la norma prevé acortar los plazos para disponer de suelo finalista.

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