MERLIN Properties ha cerrado los primeros nueve meses de 2026 con unos ingresos totales de 466,2 millones de euros (incluyendo rentas brutas de 442,1 millones), un EBITDA de 346,9 millones (+12,5% respecto al mismo período de 2025), un beneficio operativo de 274,5 millones (+11,9%) y un beneficio neto contable de 669,7 millones (+14,8%). Las rentas comparables (like-for-like) aumentaron un 3,4% y una ocupación del 95%. derivada de la ampliación de capital ejecutada en marzo.
El valor bruto de los activos asciende a 13.657 millones de euros y el valor neto de los activos alcanza 10.003 millones.
El nivel de endeudamiento (LTV) se sitúa en el 24,9%, frente al 28,9% registrado al cierre de 2025. A 30 de septiembre, la posición de liquidez alcanza los 2.484 millones de euros y el vencimiento medio de la deuda se sitúa en 3,7 años. Tanto S&P (BBB+) como Moody’s (Baa1) han reafirmado la calificación crediticia de la Compañía, con perspectiva estable.
Tras el cierre del periodo, MERLIN completó una refinanciación corporativa sostenible sin garantía hipotecaria por 3.750 millones de euros, compuesta por un préstamo de 2.250 millones con vencimiento en abril de 2032 y una línea de crédito revolving de 1.500 millones con vencimiento en 2034. La operación, cerrada con un margen de 100 puntos básicos, amplía el vencimiento medio de la deuda a 5,3 años y elimina vencimientos durante los próximos tres años. Asimismo, el 2 de noviembre se amortizó con caja disponible el bono de 800 millones. El LTV proforma se sitúa en 25,1%.
Áreas del negocio
En oficinas, MERLIN registró 136.071 m² contratados durante los nueve primeros meses, con crecimiento de las rentas comparables del +2,3% y un release spread del +1,0%. La ocupación se situó en el 93,7%, con Lisboa y Madrid alcanzando ocupaciones superiores al 95%. La compañía prevé cerrar el año con una ocupación en oficinas superior al 94%.
La cartera logística mantuvo una evolución positiva, con 181.516 m² contratados, crecimiento de las rentas comparables del +1,6% y un release spread del +4,3%. La ocupación alcanzó el 95,7%, mejorando en 63 puntos básicos respecto a junio. Durante el trimestre se entregaron completamente alquilados Valencia-Bétera A (25.375 m²), Sevilla ZAL 4.5 (6.397 m²) y Lisboa Park E (1.709 m²).
En centros comerciales, el rendimiento operativo continuó siendo brillante, con un crecimiento de las rentas comparables del 7,1% y un release spread del +5,1%. Las ventas de los inquilinos aumentaron un 9,7% y las afluencias un 2,8% respecto al mismo periodo del año anterior. La ocupación alcanzó el 97,2%, mientras que la tasa de esfuerzo permaneció en niveles muy reducidos (10,7%), lo que permite capturar crecimiento de rentas de forma sostenible.
En data centers, el Plan MEGA cuenta con 160 MW IT alquilados, 206 MW IT en negociaciones avanzadas y 68 MW IT reservados. La Fase I (64 MW IT) se encuentra completamente equipada y alquilada. Barcelona y Bilbao-Arasur ya están plenamente operativos, incluida la repotenciación de Barcelona, y Madrid-Getafe ha comenzado a generar flujo de caja en noviembre. Las rentas brutas de esta fase se estiman en 97 millones d euros para 2027.
En la Fase II (254 MW IT), la construcción avanza conforme a lo previsto y la comercialización supera holgadamente las previsiones internas. Bilbao-Arasur 02 (48 MW), completamente alquilado, se entregará en diciembre de 2026, con generación de caja prevista para los primeros 20 MW en enero de 2027 y los 28 MW restantes en junio. Bilbao-Arasur 01 (48 MW), también íntegramente alquilado, se entregará en diciembre de 2027, al igual que Lisboa VFX 01-02 (80 MW), cuya comercialización se encuentra en negociaciones avanzadas. En Madrid-Getafe II y Madrid-Tres Cantos progresan las obras de demolición y urbanización, respectivamente, con las licencias de construcción previstas para el primer trimestre de 2027.
La Fase III (386 MW IT) continúa avanzando en Lisboa VFX 03-04-05 (100 MW), con obras en marcha, comercialización en negociaciones avanzadas y puesta en operación prevista en el primer semestre de 2029. En Zaragoza-WIND (144 MW) se prevé iniciar la construcción en el tercer trimestre de 2027 y alcanzar la puesta en operación en el segundo semestre de 2029. Se añade un nuevo proyecto en Aragón, Zaragoza-MAGA de 96 MW, que ha solicitado la Declaración de Interés General de Aragón (DIGA), mientras que Navalmoral de la Mata prevé recibir la licencia de construcción a finales de noviembre para un edificio de 100 MW, equipado inicialmente con 20 MW. Esta fase incluye además oportunidades de repotenciación de 20 MW en Lisboa y 6 MW en Madrid-Getafe (ambos en negociaciones de alquiler avanzadas). Los 162 MW de Bilbao-Arasur 04-05 y la repotenciación de Bilbao-Arasur 01 pasan a la cartera de proyectos futuros por retrasos administrativos en las infraestructuras eléctricas.
Actividad inversora y desinversora
La actividad inversora en los nueve primeros meses ha continuado centrada en los planes Best II y Best III y en el Plan de Infraestructura Digital (MEGA), con las adquisiciones limitadas a suelo para data centers. En cuanto a la actividad desinversora, la Compañía ha completado ventas de activos no estratégicos por 75,4 millones de euros a valor de tasación. Adicionalmente, hay €66,8 millones firmados para su ejecución antes del cierre del ejercicio y otros 90 millones previstos para 2027.