Merlin Properties elevará a 2.200 millones de euros la inversión acumulada en su plataforma de centros de datos en Portugal hasta diciembre de 2028, según explicó su consejero delegado, Ismael Clemente, durante el Portugal Real Estate Summit, organizado por Iberian Property los días 14 y 15 de septiembre en Estoril. La Socimi ha desembolsado hasta ahora alrededor de 500 millones y prevé superar los 1.000 millones al cierre de 2027.
La compañía desarrolla unos 200 MW de capacidad en el mercado portugués, donde su estrategia pasa por construir y mantener los activos en cartera para generar ingresos recurrentes, en lugar de venderlos una vez completados. Dentro de esta plataforma, la demanda vinculada a la inteligencia artificial representa aproximadamente el 80% del negocio, impulsada tanto por los grandes proveedores de servicios en la nube como por nuevos operadores especializados.
El encuentro, que reunió a más de 400 profesionales de la inversión inmobiliaria procedentes de una veintena de países, abordó el avance de Portugal como destino para las grandes infraestructuras digitales. La disponibilidad de energía renovable, suelo, conectividad internacional y capacidad de red sostiene su posicionamiento, al que se suman las iniciativas gubernamentales para facilitar conexiones eléctricas de gran escala y desarrollar un plan nacional de centros de datos.
Ana Quelhas, vicepresidenta ejecutiva de Hidrógeno y Centros de Datos de EDP Renewables, señaló que el país dispone de los fundamentos necesarios para captar capital, aunque deberá ampliar sus infraestructuras energéticas y aprovechar mejor las existentes. La red eléctrica fue diseñada para un modelo con generación concentrada y consumo distribuido, mientras que estas instalaciones introducen grandes demandas de energía en puntos concretos.
Sines avanza hacia un campus de 1,2 GW
Start Campus ya opera los primeros 36 MW de su complejo de Sines y construye un segundo edificio de 200 MW, dentro de un campus que, una vez completado, alcanzará 1,2 GW. A diferencia de la primera fase, desarrollada con una mayor exposición de capital antes de contratar la demanda, la nueva capacidad cuenta ya con clientes asegurados, según indicó su director de Operaciones, Filipe Barreiro.
La escala prevista introduce, sin embargo, condicionantes que van más allá del propio activo. Los distintos desarrollos planteados en la zona podrían requerir entre 7.000 y 9.000 trabajadores y atraer a otras 14.000 o 15.000 personas a un municipio que ronda los 30.000 habitantes, lo que convierte la disponibilidad de vivienda, la logística y la captación de talento en factores determinantes para ejecutar las inversiones.
Quelhas apuntó que Portugal necesitará nueva capacidad de generación y red, además de una utilización más eficiente de las conexiones ya disponibles. En cuanto a la financiación, defendió que las infraestructuras destinadas a beneficiar exclusivamente a un desarrollo concreto sean asumidas por su promotor, mientras que aquellas que mejoren el conjunto del sistema eléctrico se repartan entre más agentes.
La potencia gana peso frente a la ubicación
El crecimiento de la inteligencia artificial también está modificando las especificaciones técnicas de los edificios. Clemente situó el riesgo de obsolescencia en la capacidad de los inmuebles para soportar el peso, la potencia y la refrigeración que exige cada nueva generación de equipos, más que en la evolución del hardware instalado.
Las densidades por rack han pasado de configuraciones tradicionales de alrededor de 12 kW a otras que alcanzan 60 kW y podrían llegar a 120 kW mediante refrigeración líquida. Este aumento reduce la superficie necesaria para alojar una misma capacidad de computación, pero exige estructuras e instalaciones eléctricas y térmicas preparadas para mayores cargas.
El acceso a la energía y a la red gana así relevancia frente a los criterios tradicionales de localización, aunque la latencia continúa siendo decisiva para actividades como el gaming, la negociación algorítmica, determinadas aplicaciones médicas o algunos usos vinculados al internet de las cosas. En cambio, buena parte de las cargas de inteligencia artificial admite ubicaciones más alejadas del usuario final, lo que amplía el radio de los mercados capaces de acogerlas.
Portugal puede prestar servicios a la costa este de Estados Unidos con latencias de entre 30 y 40 milisegundos, una posición que refuerza su capacidad para captar cargas internacionales cuando no resulta imprescindible una respuesta inmediata. En este escenario, la disponibilidad de potencia, conectividad y sistemas eficientes de refrigeración puede generar una prima de localización superior a la proximidad física al usuario.
Suelo, financiación y centros de proximidad
Las oportunidades de entrada para los inversores abarcan desde la adquisición de suelo con acceso a potencia hasta la construcción, explotación y financiación de instalaciones. Las entidades bancarias también pueden participar mediante estructuras próximas al project finance, adaptadas a activos intensivos en capital y vinculados a contratos de largo plazo.
A este mercado se suman los edge data centers, instalaciones de menor tamaño —habitualmente entre 1 y 2 MW— concebidas para aplicaciones que requieren latencias muy reducidas. Su proximidad a los usuarios y su menor necesidad de capital abren el segmento a inversores que no pueden asumir la escala de los grandes campus hiperescalables.