El Consejo de Ministros ha aprobado este martes, 29 de septiembre, dos reales decretos-leyes de vivienda que introducen cambios en los contratos de alquiler, la protección de los hogares vulnerables y la fiscalidad inmobiliaria. El Ejecutivo ha separado la renovación automática de los arrendamientos del resto del paquete, que incluye una prórroga extraordinaria de dos años para los contratos en vigor que venzan antes del 31 de diciembre de 2028.
Ambos textos se someterán a votación por separado en el Congreso, cuya Junta de Portavoces ha acordado celebrar un pleno extraordinario este viernes, 2 de octubre, para debatir su convalidación. La decisión parlamentaria determinará la continuidad de las medidas aprobadas por el Gobierno.
El acuerdo entre PSOE y Sumar se ha cerrado tras una negociación que ha continuado durante la noche y ha retrasado el comienzo del Consejo de Ministros. Llega después de las movilizaciones por el acceso a la vivienda intensificadas a raíz del desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años, en Madrid. En la comparecencia posterior a la reunión, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha solicitado a los grupos parlamentarios que respalden las dos iniciativas.
Prórroga extraordinaria y congelación de las rentas
Los inquilinos deberán solicitar la prórroga extraordinaria de dos años, que no se aplicará de oficio. Junto a esta ampliación, el paquete contempla congelar las actualizaciones anuales de la renta, con un incremento del 0%.
La extensión temporal de los contratos se incluye en el decreto que reúne el grueso de las medidas, por lo que su tratamiento parlamentario será independiente del mecanismo de renovación automática recogido en el segundo texto.
La renovación automática se votará por separado
El otro real decreto-ley se dedica exclusivamente a la renovación automática de los alquileres. El propietario deberá justificar la decisión de no renovar el contrato o, en caso contrario, indemnizar al arrendatario, aunque la información difundida hasta el momento no precisa las causas admitidas ni el importe definitivo de esa compensación.
Esta ha sido una de las principales discrepancias entre los socios del Gobierno. Según fuentes consultadas por EFE, el Ministerio de Vivienda había mostrado reservas por la dificultad de conseguir el respaldo de PNV y Junts y por no disponer de informes que permitieran evaluar su alcance. La aprobación de dos normas permite que una eventual falta de apoyos a la renovación automática no determine por sí sola el resultado de la votación del resto del paquete.
Regulación del alquiler temporal y por habitaciones
El paquete fija una duración máxima de doce meses para el alquiler temporal y exige justificar su causa. La ausencia de acreditación o el encadenamiento de contratos temporales con el mismo inquilino implicarán su consideración como arrendamiento habitual. También se extienden a esta modalidad las garantías relativas a honorarios, fianzas y límites de precios.
En los contratos por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el tope aplicable al conjunto de la vivienda, mientras sus ocupantes contarán con las garantías del alquiler habitual.
EFE señala, citando fuentes conocedoras del texto, que la regulación de habitaciones no se aplicaría en Cataluña, que dispone de normativa propia. Esta particularidad territorial queda pendiente de comprobar en el articulado publicado.
Protección frente a desahucios hasta 2030
Otra de las medidas centrales es la ampliación hasta 2030 de la protección frente a los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional. Su alcance está ligado a estas circunstancias y no supone una suspensión general de todos los procedimientos.
La protección de los pequeños propietarios continúa siendo uno de los puntos de la negociación parlamentaria. La portavoz de Junts en el Congreso, Miriam Nogueras, ha reclamado que las administraciones asuman la respuesta ante los impagos asociados a situaciones de vulnerabilidad y que esa carga no recaiga sobre los particulares. El Ejecutivo afronta la convalidación sin haber asegurado públicamente todos los apoyos necesarios.
Restricciones a las compras especulativas y cambios fiscales
En materia de inversión, se contempla prohibir durante dos años las compras de viviendas con fines especulativos por parte de fondos de inversión. El alcance de esta restricción dependerá de la delimitación jurídica de las operaciones y entidades afectadas.
El apartado fiscal contempla elevar del 15% al 25% el gravamen sobre los beneficios no distribuidos de las socimis, aplicar un IVA del 21% a los pisos turísticos y permitir a los ayuntamientos duplicar el IBI de viviendas cerradas durante más de tres años, de acuerdo con el desglose de las medidas publicado por EFE.
También se incluyen incentivos para los propietarios que rebajen la renta respecto al contrato anterior, beneficios fiscales para inquilinos con ingresos bajos y ayudas para acceder a una primera vivienda. Sus cuantías y condiciones de acceso deberán concretarse en los textos.
Publicación y convalidación
La aprobación en el Consejo de Ministros, la entrada en vigor y la convalidación parlamentaria son fases distintas. Los reales decretos-leyes tienen carácter provisional y pueden producir efectos antes de la votación del Congreso, que debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación dentro del plazo constitucional de treinta días.
La publicación en el Boletín Oficial del Estado permitirá precisar las fechas de aplicación, los requisitos, las excepciones y el régimen transitorio de las medidas anunciadas.