La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) prevé que entre 2026 y 2031 se ponga a disposición del sector promotor suelo para 150.115 viviendas en la región, según los datos de su herramienta LandCAM. La cifra queda por debajo de los 228.184 nuevos hogares proyectados para ese periodo y representa menos de la mitad de las 345.991 viviendas que podrían albergar los desarrollos en tramitación analizados. La nueva versión de la plataforma incorpora información sobre agua y energía para detectar qué puede retrasar cada ámbito.
La presentación tuvo lugar este martes en Madrid, durante la jornada "Las infraestructuras como parte de la solución al desarrollo de vivienda", organizada por Asprima. En la apertura, Carolina Roca, presidenta de la asociación, señaló que el pasado año se puso en carga suelo para más de 29.000 viviendas, frente a una previsión superior a 32.000. Valoró el acercamiento a ese objetivo, aunque sostuvo que aumentar la producción residencial exige mantener el avance de los desarrollos y aprovechar también las parcelas ya disponibles.
Roca destacó la Ley 2/2026 de medidas urgentes para el incremento de la oferta de vivienda con protección pública y afirmó que ya se han presentado solicitudes vinculadas a sus medidas para más de 6.000 viviendas. La norma permite aumentar hasta un 20% la edificabilidad y un 30% la densidad en determinados supuestos, además de ampliar las posibilidades de uso residencial de algunas parcelas. Según la presidenta de Asprima, estas medidas, sumadas a la disponibilidad de suelo procedente de nuevos desarrollos, podrían acercar la producción a las 40.000 viviendas anuales que la asociación considera necesarias en la región.
También reclamó que avance la Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región (LIDER), cuyo proyecto aprobó el Consejo de Gobierno madrileño en julio y continúa su tramitación parlamentaria. Roca situó las dificultades para transformar suelo entre los factores que limitan la oferta y pidió digitalizar la información y los procedimientos urbanísticos para facilitar el seguimiento de los ámbitos y la coordinación entre administraciones.
Alberto Ibort, socio de Pérez-Llorca , anfitriona del encuentro, y responsable de Urbanismo y Medio Ambiente, incidió en que la legislación del suelo debe abordarse junto con la planificación de infraestructuras y la intervención de los organismos sectoriales. Defendió un enfoque multidisciplinar y una regulación más sencilla para facilitar el desarrollo de vivienda.
La CNMC identifica barreras desde el planeamiento hasta la edificación
La jornada continuó con la presentación del estudio sobre transformación urbanística del suelo publicado en junio por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). Rocío Navarro-Rubio, técnico comercial y economista del Estado de la CNMC, explicó que el organismo ha examinado todas las fases del proceso para identificar qué dificulta la disponibilidad de suelo para vivienda. El análisis formula recomendaciones de alcance general, sin evaluar por separado la normativa de cada comunidad autónoma. Según el estudio, el suelo puede representar hasta el 45% del precio final de una vivienda, por lo que las demoras en su transformación pueden afectar a los costes y a la oferta.
Entre los primeros obstáculos señaló la complejidad y dispersión de las normas urbanísticas, las dificultades de acceso a la información y una planificación supramunicipal insuficiente. En el planeamiento, la rigidez de la clasificación del suelo y de la asignación de usos reduce la capacidad de adaptación a cambios en la demanda. Los instrumentos son, además, complejos de elaborar y modificar, mientras que la nulidad de un plan puede retrasar o bloquear un desarrollo.
En la gestión urbanística, la CNMC identifica la dificultad de conciliar la producción de suelo urbanizado con el reparto equitativo de beneficios y cargas entre propietarios. A los procedimientos técnicos y administrativos se suman sistemas de ejecución con una flexibilidad limitada para resolver bloqueos. En la fase de edificación, la acumulación de requisitos y controles retrasa las licencias y el inicio de las obras. El organismo advierte también de la creciente incidencia de los informes sectoriales —ambientales, patrimoniales o relativos a infraestructuras— cuando se solapan o plantean exigencias contradictorias.
Para abordar estas barreras, propone simplificar y coordinar la normativa urbanística, mejorar su accesibilidad y digitalización e impulsar la ordenación supramunicipal. Recomienda flexibilizar la clasificación y los usos del suelo, limitar los supuestos de nulidad total de los planes y facilitar sus modificaciones puntuales. Plantea asimismo reducir el número y la complejidad de los instrumentos de planeamiento, aligerar el contenido de los planes generales y prever mecanismos de urgencia para vivienda en supuestos justificados.
En cuanto a la ejecución, la CNMC pide criterios reglados para elegir los sistemas de gestión y herramientas que permitan superar bloqueos. Para facilitar la edificación, sitúa entre las prioridades agilizar las licencias e impulsar las declaraciones responsables cuando procedan. También propone evitar controles duplicados, delimitar mejor el alcance de los informes sectoriales y dotar de más medios a los organismos públicos encargados de tramitar los desarrollos. La aplicación de estas recomendaciones correspondería a las administraciones competentes.
LandCAM pasa del censo de suelo al análisis de los obstáculos de cada ámbito
A continuación, Fernando Moliner, vicepresidente de Asprima, presentó la evolución de LandCAM. La herramienta comenzó como un inventario geográfico de suelo y después incorporó las fases, los hitos y las fechas previstas de cada desarrollo. Su versión 3.0 añade una tercera capa para valorar la viabilidad de ese calendario según la situación urbanística y la capacidad de las infraestructuras.
La plataforma permite consultar los ámbitos por municipio y sector, conocer su último hito y distinguir los que ya han entrado en carga. A esa información suma datos sobre capacidad eléctrica y saneamiento. En el segundo apartado recoge la ubicación y capacidad de diseño de las estaciones depuradoras de aguas residuales (EDAR), con el objetivo de incorporar también su grado de utilización, las ampliaciones previstas y los desarrollos a los que prestan servicio.
Moliner advirtió de que la proximidad a una depuradora no garantiza capacidad disponible para nuevas viviendas. Un ámbito puede estar avanzado desde el punto de vista urbanístico y seguir condicionado por el saneamiento o el suministro eléctrico. Cruzar estas variables permitirá a promotores e inversores valorar los riesgos de plazo antes de adquirir suelo o programar una promoción, y a las administraciones identificar infraestructuras cuya ejecución podría desbloquear varios desarrollos.
Los 130 ámbitos en tramitación examinados por LandCAM están asociados a una población potencial superior al millón de personas. Asprima mostró además un escenario de 21.970 viviendas adicionales ligado a un incremento del 30% de densidad para vivienda protegida en Madrid. Se trata de una estimación de capacidad potencial derivada de esa medida, que no debe sumarse automáticamente a la previsión de suelo disponible entre 2026 y 2031.
Ese calendario está muy concentrado territorialmente. De las 150.115 viviendas previstas, 92.153 corresponden al municipio de Madrid, alrededor del 61% del total, y Brunete ocupa el segundo lugar con 9.003. Solo 20 desarrollos reúnen 130.258 viviendas, el 86,6% de la previsión, de modo que los avances o retrasos de un número reducido de ámbitos pueden alterar considerablemente el resultado regional.
La comparación entre las previsiones elaboradas en 2025 y 2026 para los principales sectores muestra esa variabilidad: seis retrasan su fecha estimada de entrada en carga y tres la adelantan. Moliner señaló que una fecha, por sí sola, no permite valorar un desarrollo si se desconoce qué trámites faltan y de qué infraestructuras depende. La incertidumbre afecta también a su financiación, porque dificulta ofrecer a los inversores un calendario firme sobre cuándo podrá comenzar la edificación.
La previsión de suelo se sitúa por debajo del crecimiento esperado de hogares, pero su entrada en carga tampoco equivale a viviendas terminadas. La oferta efectiva dependerá de las licencias, la financiación, la capacidad constructiva y la ejecución a tiempo de las redes de agua y energía. Por ello, Moliner situó entre los próximos retos de LandCAM medir qué ocurre después de que un sector obtenga autorización para simultanear urbanización y edificación, cuánto tarda en construirse y cómo afectan los plazos de licencia a la disponibilidad real de vivienda. La asociación quiere analizar también cómo coinciden oferta y demanda en cada territorio a lo largo del tiempo y qué efecto tienen los cambios normativos.