El Foro Living en Evolución, coorganizado entre Simed y Observatorio Inmobiliario, ha abordado la transformación del mercado residencial desde una perspectiva estratégica, analizando cómo evolucionan las necesidades de los clientes, los nuevos productos inmobiliarios y las formas de habitar. Asimismo, se ha examinado el papel del capital, la inversión y la comercialización en el impulso de nuevos desarrollos residenciales, poniendo el foco en modelos innovadores de mercado, sobre todo en lo que respecta a la Costa del Sol.
El Foro ha comenzado con la mesa El nuevo residencial: cómo evolucionan el cliente, el producto y las formas de habitar, que ha analizado la transformación de la demanda, cómo las viviendas se adaptan a ella y el potencial de las nuevas formas de living. En ella han intervenido Alejandra Vilariño, directora de desarrollo de negocio en Loiola Promotora; Carlos Rueda, head of sales enablement & customer loyalty del portal inmobiliario Idealista; Cesar Frías, arquitecto CEO de Morph; y Javier Reguart, director general de Alatus Residential Services.
Carlos Rueda ha comenzado enumerando los cambios que se están produciendo en la demanda, con un cliente cada vez más exigente e informado, que podría llevar a producir viviendas más personalizadas y adecuadas a cada mercado y cada nicho. Además, ha señalado, entre otras cosas, que el segmento del alquiler se ha visto paralizado por la incertidumbre normativa. En Build to Sell, Reguart prevé que las viviendas dispondrán de más personalización y más tecnológica. El promotor debería ir más allá y entender los servicios que hay dentro de cada proyecto.
Es el momento de hacer vivienda asequible, según César Frías, que a su vez ha alertado de la posibilidad de crear productos muy estandarizados, como “cajas de zapatos”, por la tentación de correr. También previó una mayor segmentación, porque no tiene sentido que todas las personas habiten en un espacio igual. Asimismo, ha pronosticado que, si no maduramos como sociedad para atraer inversión al Build o Rent, esta migrará al segmento flex u hotelero. Son productos que se convertirán en core porque dan seguridad. Las exigencias en materia de sostenibilidad también impactarán en la forma de construir e impulsarán la industrialización.
Alejandra Vilariño ha resaltado la adaptabilidad como concepto, amoldándose a las nuevas formas de vivir y a los nuevos trabajadores. Loiola, como promotora, se está adaptando a las distintas tipologías que exigen los nuevos demandantes, ajustando los espacios comunes, las terrazas o el número de dormitorios. Un ejemplo es su proyecto en El Rompido, en Huelva. Es un ámbito considerable, que se está adaptando a las necesidades de los inversores. También está incluyendo criterios de sostenibilidad y su grupo tiene una constructora que está apostando por la industrialización.
Las nuevas formas de habitar como solución
Javier Reguart ha señalado que, en otros países, como Reino Unido, el Build to Rent es el que está tirando del mercado de obra nueva y existen verdaderamente grandes tenedores. Se ha mostrado convencido de que el acceso a la vivienda en España tiene que venir por la parte del alquiler. Sobre el senior living, el representante de Alatus señaló que muchas de sus promociones, con amenities y casi un 90% de la población extranjera de cierta edad podrían considerarse dentro de este formato, aunque no se llamen así o encajen totalmente en el concepto. Por tanto, las nuevas formas de living no son modas sino una extensión del inmobiliario que debería apoyar la propia Administración, porque cubren necesidades de distintos momentos vitales.
César Frías ha destacado también que algunos proyectos con las características adecuadas se van a convertir de forma natural en senior livings. Algunos compradores ya adquieren el producto pensando en que revierta en el patrimonio familiar. En esta línea, Carlos Rueda también vio interés por invertir en residencias de estudiantes. Ha reconocido que tienen recorrido, pero siguen siendo nichos, que no pueden ser la solución para el mercado de la vivienda. Loiola también está abierta a diferentes desarrollos y formas residenciales.
España es un destino turístico-residencial y la Costa del Sol tiene destinos muy consolidados, como Marbella, con los servicios muy desarrollados, así que Javier Reguart ha reconocido que la mayor parte de los clientes que tienen que llegar son extranjeros. Desde que se han instalado en Málaga distintas compañías tecnológicas han venido a vivir a la ciudad nómadas digitales que buscan otros tipos de viviendas y ganan importancia cuestiones como la comunicación con el aeropuerto. “Son gente que están transformando por completo el mercado de Málaga”, ha asegurado Carlos Rueda. “Tenemos la oportunidad de que la Costa del Sol sea la Florida del sur de Europa y no hacemos más que poner impedimentos. Podría haber un gran crecimiento económico. Si el inversor se afianzara, podríamos atraer no solo a gente del norte de Europa, sino de Asia”. Está convencido de que cualquier promotor se animaría a si le propusieran las condiciones para hacerlo.
En este sentido, Vilariño ha insistido en que el marco urbanístico no está acompasado a la necesidad de producir vivienda y en que se necesita la colaboración público-privada. “El suelo y los plazos están en mano de las entidades públicas”, ha añadido Rueda, que ha insistido en la carga impositiva excesiva que sufre la construcción.
Las necesidades del capital
La segunda mesa, bajo el título El capital que impulsa la demanda: inversión, comercialización y nuevos modelos de mercado, también ha analizado qué requieren los compradores, especialmente de tipologías premium, y las dificultados y oportunidades que supone la creación de nuevo producto. En ella han participado Carlos Garnica, director de direct investments de Urbanitae; José Félix Pérez Peña, director ejecutivo, responsable de Andalucía de Savills; Óscar Ochoa, director de promociones de obra nueva de Gilmar; y Paloma Pérez Bravo, CEO Residencial Dils Lucas Fox. El debate fue moderado por Alexandre Lima, director de Iberian Property.
Carlos Garnica ha insistido en que promover en sitios donde hay demanda es difícil si no se consigue hacerlo al precio que necesitan los inversores. Los plazos urbanísticos no son ágiles ni previsibles. Por eso el inversor es más agresivo, por las dificultades que te encuentras por el camino.
Como uno de los principios para abordar este reto, José Félix Pérez ha apuntado que el suelo no puede ser un producto especulativo y debe poder acceder a la financiación bancaria. Hay un dato especialmente relevante. En Málaga van a crearse entre 200.000 y 300.000 hogares y hay que dar respuesta a sus necesidades habitacionales. La parte buena que ha subrayado es que hay capital para todo tipo de usos, pero el suelo debe moverse mucho más rápido tanto en capital como en gestión.
En una línea similar, Óscar Ochoa ha indicado que hay mucha demanda de primera vivienda, pero poco accesible. Que vaya habiendo más oferta se traslada a la “segunda primera residencia”, de vivienda que puede no ser la única o la principal, pero que se usa más allá de las vacaciones. El obstáculo es que los últimos acontecimientos políticos y normativos van a expulsar al inversor residencial. Al mismo tiempo, hay que afrontar este desafío con medidas como las ventajas a través de la reducción de impuestos a la vivienda asequible.
El comprador extranjero
En lo que respecta al comprador internacional, Paloma Pérez Bravo ha aportado un dato positivo: se están haciendo menos transacciones por parte de extranjeros, pero el precio por m2 ha subido. A su vez, el comprador de la compañía es cada vez más premium. Asimismo, la representante de Dils también ha marizado que no hemos entendido lo que es premium, que va más allá del precio y se caracteriza por la exclusividad. Es un producto difícil de replicar y el cliente es muy exigente. Más que una vivienda, el comprador de lujo muchas veces quiere comprar tiempo libre y salud, ha señalado. En este producto, la sostenibilidad está siendo muy importante, con los materiales adecuados que trasladen ese cuidado del residente.
Otra singularidad que ha esbozado es que cada vez hay más diversidad en el origen de los extranjeros interesados en adquirir una vivienda. España está compitiendo con Londres, París o Milán. En Costa del Sol hay 150 nacionalidades, por lo que hay una representación muy global. Pérez Bravo ha afirmado que, para los países árabes, la región está compitiendo con Dubái, mientras que América y Asia han descubierto todas sus oportunidades. Si bien, esto implica que hay mercados muy diversos que compiten por compradores diferentes.
Para Gilmar, el comprador es extranjero de rentas medias y medias-altas. Se financian con recursos propios, así que son operaciones sólidas en ese sentido. “Podemos dar mucho valor a los promotores teniendo en cuenta el producto que se puede hacer, con los condicionantes arquitectónicos y estudiando la tarifa, según a quién esté enfocado”, ha añadido Óscar Ochoa. “Tenemos muchos datos y estamos constantemente pulsando al mercado, viendo hacia donde va cambiando el rumbo”. Esto permite tomar decisiones estratégicas sobre como reconducir el proyecto.
De la misma forma, el cliente de Dils es cada vez más sofisticado financieramente. “Es una compra de lujo, placer e inversión todo junto. Tiene que encajar con el estilo de vida del cliente, pero al mismo tiempo ser rentable, ya que normalmente el comprador está moviendo capital”, ha especificado Paloma Pérez Bravo. Los compradores no miran tanto el precio de entrada sino el precio de salida. Quieren saber si van a poder hacer líquido ese producto. Hay un perfil mixto con propietarios con tres o cuatro casas, tal vez para cada momento del año con un uso diferente.
Nuevos criterios
En este contexto la inversión quiere vehículos que cubran los 360º de la transacción y la tipología de producto en la que se plantea entrar es cada vez más diversa también, ha indicado Garnica. Esto es así, en parte, porque hay una sobredemanda residencial y se están buscando otros productos en los que encuentre una mayor rentabilidad: logístico, locales, flex living…
Esto es esencial porque el crecimiento debe disponer de capital para que se desarrollen los proyectos. Málaga tiene capacidad de crecer en su área metropolita, lo que despierta interés a los inversores, porque se va a hacer vivienda asequible, ha avanzado el representante de Savills, que también ha indicado que el capital va a ser más selectivo con los proyectos.
Garnica ha identificado que los criterios de inversión son cada vez más amplios, más allá de la ubicación. Más que un factor, lo que marca la diferencia es el conjunto. Hay que analizar cada oportunidad y encontrar el inversor al que le encaje.
Para responder a todo el interés inversor hay que generar producto. Para ello Savills llama a tratar el suelo como si fuera un bien estratégico necesario para resolver una emergencia, como es la escasez de vivienda. Se puede recrudecer, ya que el crecimiento poblacional va a ser espectacular y, en breve, España puede ser el país más visitado del mundo. Todo implica que los plazos tienen que ser más cortos, mejorar la financiación y la industrialización también puede reducir los costes.
Además, según Óscar Ochoa, no podemos construir 800.000 viviendas en España, porque no hay esa capacidad de producción, entre otras cosas, por falta de personal. Afrontar esto pasa por sistemas industrializados que aún no están del todo desarrollados. Habría que intentar fomentar la rehabilitación, pero también la deslocalización, porque todas las personas tienden a querer vivir en el mismo sitio.
Pero lo más importante es que a nivel de país tenemos que crear confianza y certidumbre, ha subrayado Paloma Pérez Bravo. Ni los plazos ni la inestabilidad crean esas garantías. También destaca la profesionalización. Todo lo que sea colaboración entre todos los agentes para transmitir esa confianza y también con el sector privado será bienvenido. Sobre la deslocalización, el cliente está acostumbrado a trabajar y vivir en cualquier lugar, pero esto tiene que ir acompañado con conexiones e infraestructuras. Con eso podrían crearse nuevas zonas premium, ha concluido.