El mercado español de oficinas ha cerrado el primer trimestre de 2026 con 950 millones de euros de inversión, el mejor arranque de los últimos 15 años, según el informe Office Pulse presentado por Savills en la Torre Glòries, en Barcelona. La cifra multiplica por cuatro el volumen registrado en el mismo periodo de 2025.
El incremento se explica, entre otros factores, por operaciones de gran tamaño como la del edificio Estel, en Barcelona, y por la evolución del mercado de usuarios. Entre enero y marzo se han cerrado 17 operaciones de inversión, con un importe medio de 56 millones de euros, un 17% más que un año antes.
Por mercados, Barcelona concentra el 53% del volumen nacional y Madrid, el 47%. La consultora también apunta a una reactivación de la actividad en zonas situadas fuera del centro urbano en ambas ciudades. Para el conjunto de 2026, Savills prevé mayor movimiento en mercados secundarios, como Málaga o Valencia, y estima un pipeline superior a 1.200 millones de euros a nivel nacional.
En Madrid, el 81% del volumen invertido y el 60% de los activos transaccionados en lo que va de año se sitúan fuera de la M-30, lo que refleja el desplazamiento del foco inversor hacia la periferia cercana. En Barcelona, el 22@ vuelve a registrar actividad inversora y concentra el 19% del volumen, con dos activos transaccionados tras un periodo de menor actividad en la zona.
“El mercado de oficinas está atrayendo mucho capital e interés. Con el pipeline actual vemos posible alcanzar los 3.000 millones de euros en 2026. La demanda es sólida, las rentas suben y en el centro de las ciudades nos quedamos sin disponibilidad. Es muy buen momento para anticiparse al ciclo”, ha explicado Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España.
Madrid reduce contratación, pero mantiene presión sobre las rentas
Madrid ha registrado 110.000 m2 contratados en 130 operaciones durante el primer trimestre de 2026, un 11,5% menos que en el mismo periodo del año anterior. El descenso se debe a la ausencia de grandes cambios de sede, con solo cuatro operaciones por encima de 3.000 m2, por debajo del ritmo habitual en este segmento.
La actividad se mantiene, sin embargo, en las operaciones de entre 200 y 1.000 m2. La periferia concentra más de la mitad de la contratación, con el 53% del total, en un contexto marcado por la escasez de oferta dentro de la M-30.
Las rentas máximas prime CBD alcanzan los 48 euros por m2 al mes, mientras que un buen edificio en el eje del paseo de la Castellana se sitúa de media en torno a los 40 euros por m2 al mes. La tendencia al alza se observa en todas las zonas, con especial intensidad en el eje de la Castellana.
La tasa de disponibilidad general se sitúa en el 8,68%, aunque con diferencias entre el interior y el exterior de la M-30. Dentro de la almendra central baja al 2,60%, frente al 12,47% fuera de la M-30. Savills vincula esta escasez a la demanda registrada durante los últimos 24 meses y a la pérdida neta de 260.000 m2 por cambios de uso entre 2023 y 2025.
La consultora prevé que el desequilibrio entre oferta y demanda continúe, al menos, durante los próximos dos años. Hasta finales de 2027 está prevista la incorporación de 218.300 m2 de nueva superficie de oficinas, de los que el 50% ya cuenta con usuario comprometido.
“Cada vez hay menos oficinas en Madrid. Existen opciones fuera de la M-30 para las empresas usuarias que buscan edificios de calidad, pero al ritmo que va la demanda, es muy clara la necesidad de iniciar nuevos proyectos”, ha destacado Ángel Estebaranz, director nacional de oficinas en Savills.
Barcelona eleva la contratación un 58% en el primer trimestre
Barcelona ha cerrado el primer trimestre con 90.700 m2 de contratación, un 58% más que en el mismo periodo de 2025. El mercado ha registrado 75 operaciones, seis de ellas por encima de 3.000 m2.
Las nuevas áreas de negocio concentran el 44% de la contratación total, con el 22@ como principal foco de actividad. El distrito ha registrado 38.000 m2 contratados, por encima de su media histórica trimestral.
“Hemos tenido un muy buen comienzo de año con un buen volumen de contratación. La escasa disponibilidad en centro ciudad favorece que la demanda, sobre todo de espacios de mayor volumen, se dirija hacia el 22@. Además, la reducción de entrega de nuevos proyectos provoca, trimestre a trimestre, el descenso de su nivel de desocupación”, ha señalado Natalia Montal, directora asociada de oficinas de Savills en Barcelona.
La tasa de desocupación de Barcelona desciende hasta el 10,27%. Las rentas teóricas se mantienen estables en todas las zonas, salvo en prime, donde la falta de superficie eleva los precios hasta los 31,50 euros por m2 al mes.