ENTREVISTA Mikel Echavarren

CEO de Colliers International Spain

”Queremos destacar por ser los mejores, no los más grandes”

OBSERVATORIO INMOBILIARIO: Tras más de 15 años de actividad y de ganarse un lugar en el complejo mercado inmobiliario, qué induce a una boutique especializada como Irea a integrarse en una de las mayores plataformas inmobiliarias del mundo como es Colliers International.  Mikel Echavarren: Son muchas las razones que nos han llevado a tomar dicha decisión. Yo destacaría, en primer lugar, la aproximación de Colliers desde el máximo respeto hacia la actividad de Irea, y facilitando la máxima flexibilidad en la adaptación de su organización a la forma de trabajo y a las líneas de servicio que hemos prestado en los últimos 16 años. Es la organización de Colliers International la que se adapta a Irea y no al contrario. Los servicios de Corporate Finance que hemos desarrollado en estos años, tanto en el sector inmobiliario como en el hotelero, se seguirán prestando de la misma forma en el futuro, con el mismo equipo y con plena autonomía de gestión. Adicionalmente, la integración en Colliers International facilita la expansión de estos servicios a nivel internacional, en Europa y en Latinoamérica, fundamentalmente. Destacaría también nuestro convencimiento de las oportunidades de negocio que se derivan de aplicar y el rigor y el enfoque financiero a las transacciones de activos inmobiliarios. Por ello la unión de las experiencias del equipo de Colliers International en España junto con las de Irea nos permitirán ofrecer servicios de asesoramiento en transacciones con una diferenciación muy elevada frente a nuestra competencia. Por último, destaco la sintonía personal con los socios de Colliers International en España, Neil Livingstone y Antonio Pan de Soraluce, con quienes estamos convencidos de que vamos a crear el mejor equipo de servicios profesionales en el sector inmobiliario español. ¿Qué aportan cada uno en este nuevo proyecto común? ¿Qué grado de complementariedad existe entre ambas filosofías de trabajo y su posicionamiento en el mercado?  La complementariedad de los servicios que prestaba Irea y los de Colliers en España son totales. El equipo de Capital Markets de Colliers en España ha destacado por su capacidad para identificar y gestionar operaciones off-market. Irea se ha centrado en el asesoramiento en transacciones de venta de activos inmobiliarios y hoteleros gestionadas siempre bajo un régimen de exclusividad, estructuradas con el mismo rigor y confidencialidad con el que asesoramos operaciones de venta de sociedades y de carteras de deuda. La unión de ambas perspectivas, permitirá ofrecer unos servicios profesionales en el ámbito de las transacciones, que combinen la agilidad en la llegada del producto y el máximo rigor en el análisis y estructuración financiera de dichas operaciones. Colliers International en España ha desarrollado, asimismo, unas extraordinarias capacidades de asesoramiento en consultoría técnica, Project Management, y en la gestión comercial de grandes proyectos residenciales de alto standing. Se puede ser una consultora con visión global y al mismo tiempo hacer trabajos a la medida y de alta especialización? Ambas perspectivas son muy difíciles de compaginar. La prestación de servicios de alto valor para los clientes y de un máximo rigor requiere, por ejemplo, que los máximos expertos en dichas materias no solo se centren en identificar a clientes que necesitan dichos servicios sino que se involucren al 100% en la ejecución de los mandatos que dichos clientes les otorgan. Esta máxima involucración del Top Management implica que haya un volumen máximo de mandatos gestionados por ellos, por encima del cual es difícil estar. A medida que una organización crece más allá de sus límites razonables de gestión y de coordinación, los servicios profesionales que prestan el mercado corren el riesgo de deteriorarse, no controlándose ni ejecutándose por sus máximos expertos. Por ello nuestra estrategia en España se centrará en prestar servicios profesionales enfocados a resolver problemas complejos de nuestros clientes y la gestión diferencial de las transacciones que nos sean encomendadas. Es la misma estrategia que aplicamos durante 16 años en Irea, donde creamos el equipo de Corporate Finance inmobiliario y hotelero más grande y más especializado de España. Queremos destacar por ser la mejor opción del mercado en el asesoramiento inmobiliario y hotelero. Ser los mejores, no los más grandes. La expresión “valor añadido” se ha utilizado a veces de forma tan frívola que para algunos ha perdido credibilidad ¿Cómo, según su opinión, puede una consultora aportar verdadero valor añadido al cliente en el sector inmobiliario?  Actualmente parece que todos los servicios de todos los consultores son de valor añadido y todas las consultoras son líderes de sus mercados. Una posición un poco extraña. Incluso alguno se presenta como líder de algunos servicios antes de haberlos lanzado al mercado. Los servicios de valor añadido en el sector inmobiliario vienen definidos así no por quien los presta, sino por quien los recibe. Son los clientes los que tienen que juzgar quién aporta valor añadido y que no aporta tal beneficio. En mi opinión, estos servicios son la consecuencia de una forma de trabajar que tiene como objetivo mejorar siempre las expectativas que el cliente deposita en su asesor. Ello implica no fallar nunca, una política de error cero, la implicación de los máximos expertos en la ejecución real de todos los mandatos y proyectos, y el análisis permanente de todas las opciones que pueda tener una transacción en cada momento, anticipándose a la parte contraria y a la propia reflexión que necesite hacer tu cliente. Dicho esto, esta forma de trabajar es extraordinariamente complicada de conseguir, y se fundamenta, de acuerdo con nuestra experiencia, en un equipo altamente profesional acostumbrado a trabajar sin límites en beneficio del cliente. ¿Cuáles serán las señas de identidad de esta nueva Colliers International Spain? Las señas de identidad de Colliers International Spain no suponen un cambio de rumbo frente a los últimos 16 años de Irea. Queremos que nos identifiquen con lo que somos, los mayores expertos financieros en el sector hotelero e inmobiliario español, y los mayores expertos en dichos mercados de entre los asesores financieros. Incorporamos nuevas capacidades que nos van a permitir reforzar la misma filosofía, dado que contamos con excelentes profesionales en transacciones de activos, en la gestión técnica de proyectos y en la comercialización de residencial de alto standing. Pero la filosofía es la misma. ¿Van a mantener en Colliers International Spain las áreas de especialización que venían ofreciendo hasta ahora por separado?  Mantendremos las mismas áreas de especialización que han prestado Irea y Colliers en España en los últimos años, con la fortaleza añadida de la integración de profesionales de las distintas áreas para proyectos complejos. Y ahora, entrando en el mercado, ¿cuáles son, a su juicio, los elementos definitorios del momento actual que vive el sector inmobiliario en España, independientemente de los distintos subsectores?, ¿para cuánto tiempo tenemos fase ascendente del ciclo?  El mercado inmobiliario español está dominado por los fondos de inversión, tanto en el segmento patrimonial como en el de la promoción residencial. Los objetivos de estos fondos de inversión han sido, básicamente, el aprovechamiento de oportunidades en el inicio de la recuperación económica y la creación de vehículos con suficiente volumen como para poder acceder a Bolsa, tanto en la inversión patrimonial como en la actividad de promoción residencial. Simultáneamente otros fondos operan con la estrategia del aprovechamiento de oportunidades mediante la creación de alianzas con promotores residenciales. Al mismo tiempo, el protagonismo de los fondos, tanto en la inversión como en la creación y apoyo a dichas sociedades, incrementa el grado de sofisticación financiera de nuestro mercado inmobiliario. Es el aspecto más destacable de la recuperación del mercado inmobiliario español, en el que el protagonismo de los fondos de inversión se mantendrá en el largo plazo sustituyéndose entre ellos a medida que las estrategias de oportunidad tengan menos sentido, pero encajen en una visión de largo plazo de otros fondos con un menor coste de capital. En nuestras estimaciones, que no se basan en un análisis macroeconómico sino más bien intuitivo, esperamos un mercado inmobiliario al alza durante los próximos tres años. Más allá vista la experiencia de los últimos 15 años parece ya en largo plazo aunque, esperamos más que pronosticamos, dos años adicionales con un mercado suficientemente fuerte. ¿Qué segmentos del mercado llaman más su atención por la potencialidad y la actividad que pueden generar en los próximos años? En los próximos tres años vamos asistir a un protagonismo creciente de sector de promoción residencial inmerso en un proceso de consolidación de las grandes promotoras inmobiliarias y del encarecimiento del suelo como materia prima. Veremos también una rápida evolución de la inversión de dichas empresas en suelo en desarrollo, como estrategia defensiva para gestionar la inflación, que afectará a los costes de repercusión de dicha materia prima. El nuevo sector bursátil generará titulares en los que veremos a las empresas entrando en una carrera para adquirir volumen, además veremos grandes operaciones de adquisición de suelo, de empresas, y de fusión entre ellas. Al mismo tiempo el mercado de inversión patrimonial mantendrá unos índices de actividad muy elevados en los que asistiremos a la rotación de activos adquiridos por las Socimis, y un mayor protagonismo de los fondos de inversión especializados en activos comerciales, con costes de capital significativamente menores que los de los fondos de oportunidad. Suelo y financiación son dos ejes básicos en este sector ¿Cómo cree que evolucionarán ambos en el corto y medio plazo?  El suelo y la financiación son dos de las materias primas que mueven al sector de promoción residencial. El suelo, en cuanto a la evolución de su precio, es función directa de la evolución de los precios de venta finales de las viviendas y no a la inversa. En este sentido existe una enorme preocupación en muchos mercados en los que el suelo finalista se está agotando y los ayuntamientos correspondientes, más centrados en una visión ideológica del mercado que en los resultados prácticos de su falta de gestión, están provocando que no se desarrolle suelo nuevo y por tanto en un futuro próximo podríamos ver graves problemas en la evolución de los precios del suelo y en el déficit de oferta de vivienda nueva en dichos municipios. El suelo finalista será el bien preciado que demandarán todas las promotoras, pero con intensidad muy destacable las cotizadas en bolsa. La necesidad de incorporar nuevos suelos a sus carteras que les permitan cumplir con sus objetivos de producción de miles de viviendas al año provocarán un efecto beneficioso en la recuperación acelerada de mercados secundarios que actualmente no habían disfrutado de la recuperación del sector, ni de la entrada de liquidez en el mercado español. Por lo tanto, solo será el gran protagonista del mercado residencial como siempre lo ha sido pero con una intensidad creciente. La financiación al sector promotor se encuentra regulada por el Banco Central europeo en la medida en la que exige mayores provisiones a la financiación destinada a la adquisición del suelo, y por tanto creemos que debería mantenerse en unos parámetros de prudencia y razonabilidad en los próximos años. En este sentido existe una necesidad del sector promotor y un nicho de oportunidad para determinados fondos consistente en la financiación temporal de la adquisición parcial del suelo finalista. Esta oportunidad la hemos plasmado recientemente en un acuerdo con el fondo MCAP Global Finance LLP, la filial británica de la gestora Marathon Asset Management (NYC), para ser sus gestores exclusivos en España de un volumen de financiación alternativa de 200 millones de euros, destinados a la financiación de compra de suelo para gestoras de cooperativas y promotores. La combinación de dicho fondo con nuestra experiencia en el análisis de proyectos residenciales, el conocimiento del mercado promotor en España, y la rapidez de ejecución de las oportunidades de financiación, creemos que nos posicionan como una de las alternativas más interesantes de financiación temporal o alternativa para promotores de tamaño medio-bajo en España. En su opinión, qué cuestiones clave se tienen que afrontar sin demora para solventar los problemas que afectan al inmobiliario español.  El principal problema que tiene sector inmobiliario español es el de la incapacidad de desarrollar en tamaño suficiente un parque de viviendas en alquiler nuevo. En mi opinión, dicha necesidad debería resolverse mediante la conjunción de las administraciones públicas y la iniciativa privada, concesionando suelo público para la construcción de vivienda en alquiler con una renta limitada que permita el acceso a un porcentaje de la población que en la actualidad se encuentra expulsado del mercado inmobiliario por no cumplir los requisitos de la banca hipotecaria. [ ] Nº 92 – Mayo 2018