El pasado 1 de abril, Iberian Property y CBRE reanudaron en Londres la serie Iberian Investment Briefing, una conferencia de media jornada dedicada a las oportunidades de inversión inmobiliaria en España y Portugal. Bajo el título Iberia: Leading the Future of Europe, el encuentro reunió a destacados representantes del sector para analizar las perspectivas del mercado, las estrategias en marcha y las oportunidades emergentes en la región ibérica.
En un contexto de incertidumbre macroeconómica en Europa, la península ibérica refuerza su posicionamiento como destino atractivo para el capital inmobiliario. Este fue el mensaje principal de Paloma Relinque e Igor Borrego, responsables de Capital Markets de CBRE en España y Portugal, respectivamente, quienes ofrecieron una visión conjunta sobre los fundamentos que sostienen el atractivo inversor de la región.
Ambos expertos destacaron un contexto macroeconómico que sitúa a Iberia por delante de muchas economías europeas. Mientras buena parte del continente afronta un estancamiento demográfico y un crecimiento del PIB limitado, España y Portugal están superando las previsiones. ¿El factor principal? Una llegada constante de población inmigrante joven y en edad de trabajar, que está dinamizando los mercados laborales y aportando el impulso demográfico necesario para sostener el crecimiento económico a largo plazo.
También se puso el foco en la creciente relevancia estratégica de la ubicación geográfica en el escenario geopolítico actual. Los cambios en las cadenas globales de producción y suministro energético, junto con una renovada atención a la proximidad del talento, están llevando a muchas corporaciones a replantearse sus decisiones de localización. En este nuevo contexto, la península comienza a beneficiarse de un reequilibrio que valora su clima, calidad de vida y una infraestructura en expansión cada vez más competitiva.
Dentro de Iberia: la visión de un gestor internacional de activos
Colman McCarthy, socio del área de Real Estate en Signal Capital, acumula una sólida trayectoria en la identificación y ejecución de inversiones inmobiliarias complejas a escala europea. Tras la presentación de CBRE sobre las oportunidades de inversión en la península ibérica, McCarthy ofreció su visión en una entrevista en la que abordó la entrada estratégica del fondo en los mercados español y portugués, que han pasado a representar una parte diferenciadora y rentable dentro del portfolio europeo de Signal.
Una entrada estratégica basada en la oportunidad y la experiencia
Signal Capital Partners, la firma de gestión de activos privados con sede en Londres, se constituyó en 2015 con una estrategia clara: identificar oportunidades de inversión inmobiliaria en distintos niveles de capital, excluyendo préstamos sénior y priorizando operaciones de valor añadido. Con un objetivo de rentabilidad neta situada entre el 15% y el 20% TIR y un horizonte de inversión habitual de entre tres y cuatro años, la compañía se define como independiente tanto del mercado como del sector, operando sin restricciones geográficas ni tipológicas.
La incursión de Colman McCarthy en el mercado ibérico comenzó de forma indirecta, a raíz de su etapa en Kennedy Wilson, donde participó en procesos de adquisición de préstamos morosos (NPL). “Estaba pujando por Octopus, una cartera muy grande de NPL en la península ibérica; no tuvimos éxito, pero pasé mucho tiempo en Madrid y Lisboa, y llegué a conocer bien el mercado local y sus principales actores”, recordó McCarthy. Aquella experiencia inicial acabaría siendo el punto de partida de una estrategia más definida tras la creación de Signal Capital.
En su primer fondo, Signal llevó a cabo dos operaciones en oficinas en el centro de Madrid, así como otras dos inversiones en activos de oficinas y una transacción hotelera en Portugal. Cada una de estas operaciones respondió a fundamentos distintos, reflejo de las dinámicas específicas de cada mercado.
“En Madrid adquirimos oficinas vacías, destinamos capital a su rehabilitación, reocupamos los edificios y desinvertimos con beneficios”, explicó McCarthy. “Eso fue en torno a 2017 o 2018, cuando el coste del capital no era tan restrictivo como lo es hoy”, apuntó.
Lisboa, en cambio, ofrecía una propuesta de valor más directa. "En términos de precio por metro cuadrado y rentabilidad, era sencillamente más asequible. Adquirimos un gran edificio de oficinas en las afueras del Parque das Nações. Contaba con propietarios históricos, rentas muy bajas y una gestión deficiente. Nuestro plan de negocio era claro: incorporar socios locales sólidos, profesionalizar el activo y reposicionarlo", explicó McCarthy. El resultado fue una desinversión destacada: el edificio se vendió durante la pandemia por más de 100 millones de euros, una cifra significativa en el contexto del mercado portugués.
El mismo enfoque se aplicó en la adquisición de un parque de oficinas en el corredor oeste de Lisboa. "De nuevo, nos asociamos con un excelente gestor de activos local, mejoramos las zonas comunes y los servicios, y la ejecución fue impecable. Esa operación también superó los 100 millones de euros. Nada mal para un mercado que no se caracteriza por su alta liquidez", añadió.
El papel de Iberia en la estrategia paneuropea
Aunque Iberia no constituye el núcleo de la cartera paneuropea de Signal Capital, sigue representando un componente relevante. Con unos 3.000 millones de euros en activos bajo gestión, la región aporta actualmente en torno al 10% del total.
“Acabamos de completar dos nuevos proyectos de oficinas en el centro de Lisboa”, señaló McCarthy. Uno de ellos es un edificio emblemático situado en la Avenida da República, antigua propiedad de la petrolera angoleña Sonangol. Adquirido en 2020, el activo se encuentra actualmente arrendado. El segundo, un desarrollo boutique ubicado en la ribera de la ciudad, ha alcanzado rentas de 35 euros por metro cuadrado, una cifra destacada en el mercado de oficinas de Lisboa.
La actividad de Signal en España también abarca el sector hotelero. En Tenerife, la firma adquirió un establecimiento que se encontraba vacío y dedicó 18 meses a su rehabilitación, con el objetivo de alcanzar un estándar real de cinco estrellas. Actualmente, el proyecto ha entrado en fase de expansión. “Tuvimos algunos problemas con la oferta de restauración, que resolvimos incorporando un nuevo operador”, apuntó McCarthy.
La clave, contar con socios locales
El equipo inmobiliario de Signal es reducido: apenas ocho profesionales cubren toda Europa. Esta estructura obliga a contar con una sólida capacidad de ejecución local. “Es imposible llevar a cabo los proyectos que desarrollamos sin socios locales de confianza”, subrayó McCarthy, quien agregó que "buena parte de mi trabajo consiste en recorrer el continente, reunirme con posibles gestores de activos y operadores, y evaluar con quién podemos colaborar. En Iberia, hemos tenido la suerte de trabajar con excelentes equipos que han marcado la diferencia".
El marco legal: desafíos conocidos y matices locales
Preguntado por los marcos regulatorios en España y Portugal, McCarthy los calificó como relativamente manejables en comparación con otras jurisdicciones europeas. "Existe un estilo cultural algo más relajado, lo cual facilita las cosas. También operamos en Reino Unido, Alemania, Italia, Polonia y las islas españolas, así que contamos con una buena perspectiva sobre las diferencias regionales", explicó.
No obstante, no todo resulta sencillo. La obtención de licencias ha supuesto un reto en determinados casos. "Desde una perspectiva anglosajona, suele llamar la atención el grado de influencia que tienen los ayuntamientos. Es algo a lo que cuesta acostumbrarse", reconoció.
Aun así, los obstáculos regulatorios no figuran entre las principales preocupaciones. "El mayor problema es la liquidez. Fuera de Lisboa, Oporto, Madrid y Barcelona, puede resultar complicado encontrar un comprador. Y como nuestro modelo de inversión se basa en horizontes de tres a cuatro años, siempre nos planteamos: ¿quién será el próximo en adquirir este activo?", aseguró.
Capital disponible y escalabilidad: las grandes limitaciones
Portugal, en particular, plantea retos significativos en cuanto a las vías de desinversión. "Hay algunos actores locales con capital, pero siempre bromeo con ellos —aunque lo digo en serio— diciéndoles que no querría venderles. No van a pagarme la prima necesaria para alcanzar los niveles de rentabilidad que buscamos", señaló McCarthy.
Otra dificultad relevante es la falta de escalabilidad en ciertos sectores. McCarthy citó el mercado de residencias de estudiantes desarrolladas ad hoc (PBSA, por sus siglas en inglés) como un segmento con potencial tanto en España como en Portugal, pero también representativo del problema de escalada. "La competencia por el suelo es feroz. Para construir una plataforma relevante será necesaria entre 2.000 y 3.000 camas, y eso podría llevar hasta una década. No disponemos de capital tan paciente como para asumir un proceso de acumulación tan lento", explicó.
Un enfoque prudente, pero firme
Para Signal Capital, Iberia se ha consolidado como un terreno fértil sin grandes disrupciones de mercado, sino gracias a inversiones seleccionadas con rigor, una ejecución eficaz y alianzas locales de confianza. “Nos gusta pensar que somos buenos en lo que hacemos”, señaló McCarthy, quien reconoció también, “no se puede negar que la suerte también ha tenido su papel, especialmente en las desinversiones”.
Aun así, como suele decirse, la suerte favorece a los que están preparados. Y en la región ibérica, Signal Capital parece haber encontrado ese equilibrio complejo entre preparación, oportunidad y buen timing.