El capital institucional sigue buscando oportunidades en oficinas, aunque el precio de entrada, la calidad de los edificios y su entorno urbano condicionan cada vez más las decisiones de inversión. Estas cuestiones centraron el Investor Talk "Where offices still work", conducido por Iberian Property en el estand de Barcelona Catalonia durante Expo Real 2026, donde inversores y representantes del Ayuntamiento de Barcelona analizaron la experiencia del 22@ y las oportunidades que ofrece el mercado local en pleno reajuste de precios en Europa.
El debate se desarrolló en un momento de reajuste del mercado europeo, en el que los mayores costes de financiación, los cambios en las necesidades de los ocupantes y el volumen de edificios antiguos obligan a revisar qué activos pueden sostener su atractivo a largo plazo. Dos décadas después de comenzar a convertir antiguos suelos industriales en un distrito tecnológico y de innovación, el 22@ permite observar qué factores contribuyen a consolidar una localización empresarial y cuáles condicionan su recorrido inversor.
Para Marc Unió Puig, responsable de Promoción Internacional del Ayuntamiento de Barcelona, la evolución del distrito muestra la importancia de generar las condiciones para que empresas, talento e infraestructuras se desarrollen de forma conjunta. La llegada de grandes ocupantes corporativos ha contribuido a situar la ciudad entre los polos tecnológicos y de innovación del sur de Europa, aunque su geografía de oficinas ya no se limita a este ámbito.
La Marina del Prat Vermell y el área de transformación de La Sagrera apuntan a una distribución más amplia de la actividad económica. En estos entornos, el desarrollo de oficinas se combina con vivienda, infraestructuras y espacio público, extendiendo las oportunidades de crecimiento del empleo más allá de los distritos empresariales consolidados.
El precio de entrada condiciona la rentabilidad
Desde la perspectiva inversora, la cuestión central es identificar dónde sigue teniendo sentido destinar capital a oficinas. Francesco Coviello, responsable de Transacciones para Europa Central y del Este y el sur de Europa de LaSalle Investment Management, señaló a Barcelona como uno de los mercados que vuelven a captar la atención institucional.
La gestora ha obtenido recientemente un mandato de 450 millones de euros de un fondo de pensiones alemán para invertir en oficinas core en Europa continental, con Francia, Alemania, Países Bajos y España entre los mercados objetivo. En ese contexto, Coviello destacó las oportunidades de entrada en inmuebles de calidad y bien ubicados, en plazas con una demanda de ocupación sólida y una oferta nueva limitada. Barcelona figura entre las ciudades donde LaSalle analiza activamente operaciones.
El margen para invertir, sin embargo, depende cada vez más del precio de adquisición. Las rentabilidades exigidas en Barcelona siguen siendo superiores a las de algunas localizaciones europeas competidoras, pero ese diferencial se estrecha. A medida que disminuye, también se reduce la capacidad de compensar una compra mal planteada mediante futuras subidas de rentas o una compresión de las rentabilidades.
Esta evolución acentúa las diferencias entre edificios. El problema europeo no es necesariamente la falta de oficinas, sino la escasez de espacios que respondan a las exigencias de ocupantes e inversores institucionales. Los inmuebles sostenibles, bien situados y de mayor calidad pueden beneficiarse de una oferta limitada, mientras que los activos secundarios pueden necesitar inversiones importantes simplemente para mantener su competitividad.
Rehabilitar exige medir costes y riesgos
La obsolescencia abre oportunidades para las estrategias de creación de valor, aunque también puede comprometer su viabilidad. João Madeira de Andrade, miembro del consejo de administración de Fidelidade Property Europe, subrayó la importancia de los estándares ambientales y acústicos tanto en las adquisiciones como en los nuevos desarrollos.
Fidelidade desarrolla Entrecampos, uno de los mayores proyectos de oficinas de Portugal, donde la sostenibilidad, la reducción de carbono, el comportamiento acústico y la eficiencia energética forman parte de la estrategia para proteger el valor de los activos frente a futuras exigencias normativas y de los usuarios, más allá del cumplimiento de los requisitos actuales.
En el parque existente, Florian Schaffner, director de Urban Input, destacó la creciente relación entre la inversión de capital, el planeamiento y el entorno construido. Rehabilitar edificios antiguos para convertirlos en espacios de trabajo modernos y sostenibles puede ofrecer oportunidades, pero su viabilidad depende en gran medida del contexto urbano y de la obtención de las autorizaciones necesarias.
Schaffner señaló que el compromiso de Barcelona con la preservación de su identidad arquitectónica y urbana puede prolongar los procesos de autorización. Los plazos de planeamiento y licencias incorporan así un riesgo de ejecución adicional, en un mercado donde el precio inicial determina cada vez más el recorrido de la inversión.
Una adquisición demasiado cara puede dejar un margen insuficiente para acometer las obras y mejoras operativas que requiere el reposicionamiento, especialmente en ubicaciones secundarias. No todos los edificios antiguos pueden transformarse en activos competitivos para el capital institucional, por lo que conviene valorar sus posibles usos a largo plazo. En determinados casos, la alternativa con mayor capacidad de generar valor podría ser una conversión a otro uso, incluido el residencial.
La ubicación se analiza más allá del edificio
La experiencia del 22@ muestra que su consolidación no dependió únicamente de añadir superficie de oficinas sobre antiguos terrenos industriales. La concentración de empresas, talento, infraestructuras y servicios fue haciendo del distrito un lugar más atractivo para desarrollar actividad económica.
Esa lectura amplia de la ubicación cobra relevancia en la siguiente etapa inversora. Para Barcelona, implica observar la red de áreas de empleo y transformación que crece más allá del 22@. Para el capital, exige analizar quién ocupará los espacios, cómo se conectan con la ciudad, qué usos los acompañan y a qué ritmo avanzan las infraestructuras y el espacio público, además de comprobar si el marco urbanístico permite adaptar los inmuebles con el tiempo.
El encuentro de Iberian Property dibujó un mercado europeo de oficinas más selectivo, en el que el capital institucional continúa disponible, pero se concentra en aquellos activos y localizaciones donde la demanda de ocupación, la oferta limitada y el precio de compra ofrecen una base sólida para obtener rentabilidad a largo plazo.