El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado este jueves en un Pleno extraordinario dos planes especiales que amplían las posibilidades de construir vivienda protegida de alquiler y desarrollar alojamientos en determinados suelos industriales. En el ámbito residencial, estima un potencial de más de 18.400 viviendas, una cifra que combina las ya tramitadas mediante el uso alternativo de parcelas con las que podrían generarse al extender esta posibilidad y aumentar la edificabilidad y la densidad.
El primer instrumento incorpora al planeamiento municipal las medidas de la Ley 3/2024 de la Comunidad de Madrid y su modificación mediante la Ley 2/2026. Esta última extiende a los suelos de dotacional privado y terciario de hospedaje la posibilidad de implantar vivienda protegida de alquiler, que inicialmente se limitaba a parcelas destinadas a oficinas, y amplía en dos años el plazo previsto por la normativa. El horizonte de 2028 se refiere al marco temporal para acogerse a las medidas, no a una fecha de entrega de las viviendas.
Desde que el Consistorio acordó aplicar la regulación inicial, en octubre de 2024, se han tramitado 5.806 viviendas en 21 meses. A ese volumen calcula que podrían añadirse más de 8.100 durante los próximos dos años: más de 4.900 en suelo de oficinas, más de 3.000 en dotacional privado y más de 130 en parcelas de hospedaje. El balance municipal sitúa así en torno a 14.000 las unidades asociadas a esta vía de uso alternativo del suelo.
Más edificabilidad y densidad para vivienda protegida colectiva
La segunda medida residencial permite incrementar hasta un 20% la edificabilidad y un 30% la densidad en parcelas calificadas para vivienda protegida sin modificar el planeamiento. El plan municipal precisa que este incentivo se aplicará exclusivamente a vivienda colectiva, por lo que excluye la unifamiliar.
Según los cálculos del Ayuntamiento, esta posibilidad permitiría generar más de 4.400 unidades adicionales, que completarían el potencial residencial anunciado. El instrumento mantiene, además, la incompatibilidad entre los usos residencial e industrial establecida en el Plan General de Ordenación Urbana de 1997.
Apartahoteles y otras modalidades en suelos industriales
El segundo plan especial, también aprobado definitivamente, elimina la restricción que solo permitía hoteles en determinados ámbitos industriales y admite otras modalidades de hospedaje, como apartahoteles, pensiones y casas de huéspedes. Su alcance comprende más de 240 parcelas distribuidas en ocho distritos: Arganzuela, Chamartín, Fuencarral-El Pardo, Usera, Ciudad Lineal, Hortaleza, San Blas-Canillejas y Barajas.
La modificación afecta a los ámbitos regulados por el grado 3 de la Norma Zonal 9 y a parcelas industriales situadas en áreas cuyo uso global es residencial o terciario. Tras estudiar más de 3.000 parcelas, Urbanismo considera que estos entornos han perdido parte de su carácter industrial por el avance de las actividades terciarias, lo que justifica ampliar las categorías de alojamiento admitidas.
Entre las localizaciones incluidas figuran terrenos del polígono de la carretera de Burgos, el barrio del Aeropuerto, la calle Josefa Valcárcel, el entorno de Costa Rica junto a la M-30 y la avenida de Andalucía. El objetivo municipal es aumentar la oferta de corta y media estancia fuera del centro, en línea con la descentralización del hospedaje que persigue el Plan RESIDE.
Las limitaciones anteriores buscaban frenar la conversión encubierta de inmuebles industriales en viviendas, especialmente lofts que se autorizaban como apartamentos turísticos y después se comercializaban para uso residencial. La flexibilización aprobada afecta al hospedaje y no supone autorizar vivienda en suelo industrial.
Los polígonos tradicionales regulados por los grados 4 y 5 de la Norma Zonal 9 quedan fuera de esta ampliación general. No obstante, el Ayuntamiento podrá estudiar otros ámbitos caso por caso, mediante el correspondiente planeamiento, cuando presenten una transformación hacia usos terciarios comparable a la de las zonas ahora incluidas.