El turismo urbano en España alcanzó en 2024 niveles históricos en sus dos principales destinos. Según el informe 5 Claves: Madrid vs. Barcelona, elaborado por Colliers, ambas ciudades consolidaron su liderazgo con modelos diferenciados, pero es Madrid la que ha mostrado un mayor dinamismo en crecimiento turístico, desarrollo hotelero e interés inversor, acortando distancias con Barcelona en los principales indicadores de rendimiento.
En términos de demanda, Madrid superó los 10,4 millones de viajeros, lo que representa un incremento del 5,3% respecto a 2023 y un 4,7% por encima de los niveles prepandemia. Barcelona, en cambio, registró 8,4 millones de visitantes, aún un 1,1% por debajo de las cifras de 2019. Pese a ello, la capital catalana mantuvo su liderazgo en pernoctaciones, con 21,8 millones, frente a los 21 millones de Madrid. En la capital, el 63% de estas pernoctaciones correspondieron a turistas internacionales.
La estancia media fue mayor en Barcelona, con 2,6 días, frente a los 2,0 días de Madrid. Esta diferencia responde a una estrategia enfocada en atraer a un visitante de mayor valor añadido, que también se refleja en el gasto turístico internacional: Barcelona alcanzó los 8.238 millones de euros en 2024, un 11,7% más que el año anterior, situándose como la tercera ciudad europea con mayor volumen de gasto, solo por detrás de Londres y París.
En lo que respecta a oferta hotelera, Madrid registró 45 proyectos en desarrollo en 2024, frente a los 13 contabilizados en Barcelona. Esto se traduce en un aumento del 7,5% en el número de establecimientos y del 2,4 % en plazas hoteleras en la capital, frente a crecimientos del 2,8 % y 1,6 %, respectivamente, en la ciudad condal. Las limitaciones normativas en Barcelona han desplazado el nuevo desarrollo hacia zonas periféricas, mientras que Madrid concentra su pipeline en áreas estratégicas como Valdebebas y el eje A-2, lo que le permite una mayor capacidad de absorción futura.
En indicadores de rentabilidad, Barcelona sigue liderando en ingreso por habitación disponible (RevPAR), con 142,2 euros en 2024, un crecimiento del 9% interanual. Madrid, sin embargo, ha experimentado un avance más acusado, con una subida del 17,7 % hasta los 116,1 euros, gracias al impulso del segmento cinco estrellas. La diferencia entre ambas ciudades continúa reduciéndose.
La tarifa media diaria (ADR) también fue más alta en Barcelona, con 176,2 euros (+8,8%), frente a los 155,6 euros de Madrid (+15,9%). En cuanto a ocupación, Barcelona se situó en el 80,6%, mientras que Madrid alcanzó el 74,6%, con ambas ciudades aproximándose a los niveles prepandemia. En 2023, el ADR de Madrid era un 17% inferior al de Barcelona; en 2024, esta diferencia se ha reducido al 12%.
En el ámbito de la inversión, Madrid volvió a liderar el mercado urbano español por tercer año consecutivo, con 594 millones de euros, el 91 % de ellos en operaciones sobre activos individuales. Una de las transacciones más destacadas fue la adquisición del Hotel Miguel Ángel por 200 millones de euros. Barcelona también mostró un buen comportamiento, con un crecimiento del 14% y un volumen total de 556 millones de euros, alcanzando su mayor número de transacciones anuales hasta la fecha.
“Madrid sigue demostrando una gran capacidad para atraer capital. Su combinación de crecimiento sostenido en demanda, pipeline hotelero robusto y operaciones de gran volumen en activos individuales posicionan a la capital como uno de los destinos europeos más atractivos para la inversión hotelera”, señala Gonzalo Gutiérrez, Managing Director de Colliers.
“Por su parte, Barcelona mantiene su liderazgo en RevPAR al centrarse en el turista internacional. Esta estrategia la sitúa en el tercer puesto de ciudades europeas con mayor gasto turístico. A pesar de una oferta de producto más reducida, Barcelona sigue siendo atractiva para los inversores, registrando en 2024 el año con mayor número de transacciones en la ciudad”, concluye.