La construcción industrializada ha ganado presencia en el debate inmobiliario como posible respuesta a algunos de los principales problemas del sector: los plazos, los costes, la productividad y la capacidad para atender una demanda elevada. Sin embargo, su definición sigue siendo objeto de interpretaciones distintas. Para Juan Pedro Zárate, director de industrialización de ACR, el punto de partida pasa por acotar el concepto desde una lógica de diseño, fabricación y ensamblaje.
Durante su participación en el Desayuno Editorial “El futuro de la construcción industrializada”, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Zennio Spain, Grohe, TQ Eurocredit y Kömmerling, Zárate abordó esta cuestión desde una trayectoria que combina su experiencia previa en automoción con su actual actividad en construcción industrializada. “Creo que la palabra está muy manida y cada uno tendrá una opinión distinta. Para mí, la construcción industrializada se resume en una palabra: modular. Y modular no es solo hacer 3D. Es diseñar para fabricar y ensamblar”, señaló.
A partir de esa definición, Zárate situó la estandarización como condición necesaria para llevar la industrialización a una escala mayor. Su planteamiento parte de una secuencia concreta: para ganar volumen, es necesario estandarizar; y, para estandarizar, hacen falta módulos. Sin esa base común, el modelo corre el riesgo de quedarse en una etiqueta aplicada a procesos parciales, sin capacidad suficiente para incidir en los problemas de velocidad y coste que afronta la construcción.
La visión de Zárate conecta con los tres ejes de trabajo que atribuye a ACR —sostenibilidad, colaboración e industrialización— y con la necesidad de implicar a toda la cadena de valor en el desarrollo del modelo. Esa participación resulta relevante porque la construcción industrializada obliga a tomar decisiones antes, ordenar mejor las fases y adaptar los esquemas habituales de riesgo, aspectos que también condicionan la financiación de los proyectos.
Financiación, capacidad industrial y regulación: los retos de la escalabilidad
El PERTE de Industrialización de la Vivienda está dotado con 1.300 millones de euros en diez años y busca consolidar un ritmo de 15.000 viviendas industrializadas anuales, con el objetivo de alcanzar las 20.000 al final del periodo. Sobre este marco, la Red de Clústeres de la Construcción ha presentado aportaciones a la consulta pública abierta por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para la futura orden ministerial que regulará sus subvenciones. La organización plantea que el programa funcione como una política de transformación sectorial y que el apoyo público alcance también a la capacidad industrial, la automatización de plantas, la digitalización de procesos y las cadenas de suministro.
La entidad sitúa uno de los principales cuellos de botella en la falta de dimensión industrial de la edificación, más que únicamente en la demanda de vivienda. Por ello, reclama instrumentos específicos de capitalización empresarial y financiación de circulante para fabricantes y ensambladores, una necesidad que conecta con la línea ICO de Crecimiento Construcción Industrializada, anunciada por el Gobierno en REBUILD 2026 para atender las necesidades de liquidez asociadas a la construcción off-site.
La escalabilidad del modelo también se ve condicionada por un marco normativo y financiero todavía pensado para la obra convencional. Uno de los principales puntos de fricción se encuentra en el crédito promotor: en los sistemas industrializados, parte del valor se genera fuera de la parcela, durante la fabricación de módulos o componentes, mientras la financiación sigue vinculada en gran medida al avance físico sobre el suelo. Esta desalineación dificulta que los elementos producidos en fábrica puedan reconocerse como garantía antes de su instalación, una barrera que distintos actores del sector vinculan a la Ley Hipotecaria.
La cuestión adquiere relevancia en un mercado todavía incipiente. La industrialización representa actualmente entre el 2% y el 5% de la construcción en España, aunque algunas estimaciones sectoriales apuntan a que podría alcanzar entre el 40% y el 50% en las próximas décadas. Además, la memoria técnica del PERTE estima que este modelo puede reducir los tiempos de ejecución entre un 20% y un 60% frente a los sistemas tradicionales, siempre una vez obtenida la licencia. El límite, por tanto, no está solo en la capacidad de fabricar, sino también en cómo el sistema financiero, la normativa y la contratación pública reconocen esa producción off-site.
A este debate se suma la necesidad de revisar la Ley de Ordenación de la Edificación, que el Clúster de la Edificación considera todavía demasiado enfocada a la construcción tradicional. El propio PERTE contempla también el análisis de la normativa financiera y de la Ley de Contratos del Sector Público para valorar adaptaciones al modelo industrializado y favorecer su presencia en licitaciones públicas mediante criterios como la reducción de plazos, el uso de materiales sostenibles o la menor huella de carbono.