La construcción industrializada avanza en España como una de las vías para aumentar la capacidad productiva del sector residencial, pero su desarrollo no depende únicamente de la innovación técnica. Para que el modelo pueda ganar escala, necesita un marco financiero y normativo capaz de acompañar una forma de construir que no siempre encaja con las reglas pensadas para la edificación tradicional.
Esta fue una de las ideas planteadas por Bernat Martínez, director general de TQ Eurocredit, durante el Desayuno Editorial “El futuro de la construcción industrializada”, organizado por Observatorio Inmobiliario. En su intervención, situó la financiación como uno de los principales puntos críticos para que este sistema pueda pasar de proyectos puntuales a una verdadera capacidad industrial.
Desde su perspectiva, el problema no se limita a la disponibilidad de capital, sino también a la forma en que la normativa actual interpreta el proceso constructivo.
Un modelo del siglo XXI con reglas pensadas para otra forma de construir
Martínez explicó que una parte de las dificultades procede de la falta de correlación entre la regulación vigente y los nuevos modelos constructivos. En sus palabras, existe una distancia entre “una legislación que es del siglo XIX” y unos sistemas de construcción propios “del siglo XXI”.
El director general de TQ Eurocredit recordó que, en el ámbito del Código Civil, cualquier construcción o bien anclado al suelo de manera fija y permanente se considera un inmueble. Este enfoque condiciona la financiación de la construcción industrializada, donde una parte relevante del proceso puede desarrollarse fuera del solar, en fábrica, antes de su incorporación definitiva al edificio.
La barrera regulatoria aparece también en la aplicación de la Orden ECO/805/2003, que regula la valoración de bienes inmuebles para finalidades financieras. Martínez recordó que, en la práctica, los avances de obra o los acopios de materiales solo pueden certificarse y valorarse en una tasación hipotecaria si están incorporados de manera definitiva al inmueble o situados en el solar, un criterio que limita el encaje financiero de un modelo basado precisamente en producir parte del edificio fuera de la obra.
Escalar la industria exige financiación específica
Para Martínez, la construcción industrializada no podrá crecer solo con la lógica financiera tradicional. Durante el encuentro defendió la necesidad de financiación pública y de subvenciones a fondo perdido por parte de la Administración para facilitar la creación de una industria capaz de producir a mayor escala.
El directivo comparó esta necesidad con el apoyo que han recibido otros sectores, como la automoción o la industria naval. En su análisis, este modelo constructivo requiere una estructura productiva que no puede consolidarse únicamente proyecto a proyecto, sino mediante una visión más amplia.
En este punto, señaló que las líneas ICO pueden formar parte de la solución, aunque advirtió de que todavía está por ver hasta dónde podrán escalar dentro de este ámbito. Su aportación situó la financiación no como un elemento accesorio, sino como una condición necesaria para que el modelo pueda tener continuidad.
La lectura de Martínez conecta, así, con la evolución de las medidas públicas dirigidas a impulsar la industrialización de la vivienda. En REBUILD 2025, el Gobierno presentó el Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica (PERTE), dotado con 1.300 millones de euros de inversión pública en diez años y orientado a consolidar una producción de 15.000 viviendas industrializadas anuales, con el objetivo de alcanzar 20.000 anuales en una década. Un año después, en el mismo foro, anunció la línea ICO de Crecimiento Construcción Industrializada para facilitar liquidez a las empresas del sector y cubrir necesidades de circulante vinculadas a la construcción off-site.
Esta secuencia refuerza una de las ideas planteadas por el director general de TQ Eurocredit: la industrialización no solo necesita reconocimiento institucional, sino instrumentos financieros capaces de adaptarse a un proceso en el que parte del valor se genera antes de su incorporación definitiva al inmueble.
Además, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros y aprobado en abril de 2026, amplía ese marco al situar la financiación pública como una de las palancas para aumentar la oferta de vivienda y consolidar un parque público y asequible. En este escenario, la construcción industrializada aparece como una vía con potencial para elevar la capacidad productiva, aunque su desarrollo sigue condicionado por la disponibilidad de financiación y por el encaje normativo del modelo.
La financiación alternativa aparece, además, como complemento a la banca tradicional. TQ Eurocredit lanzó junto a Alpha Wave Private Credit un vehículo de financiación alternativa de 84 millones de euros para proyectos empresariales mediante préstamos puente con garantía hipotecaria, una cifra que después se amplió hasta 200 millones de euros, según informó Valencia Plaza en noviembre de 2025. Aunque esta línea no se limita a construcción industrializada, permite situar la intervención de Martínez dentro de una tendencia más amplia: la búsqueda de estructuras de deuda capaces de responder a operaciones que no siempre encajan en los esquemas financieros convencionales.
Una solución parcial al déficit de vivienda
Martínez situó la construcción industrializada como una vía con capacidad para contribuir a dar respuesta al déficit de vivienda en España, aunque condicionada por la capacidad del sector para ganar escala. En su análisis, ese salto depende de resolver obstáculos financieros, regulatorios y productivos, además de avanzar hacia procesos más circulares que permitan consolidar un modelo industrializado con mayor eficiencia en el uso de recursos.
La conexión con el mercado residencial resulta directa. El déficit de vivienda en España podría superar las 900.000 unidades en 2029, según el Informe Sectorial Inmobiliario 1S 2026 de CaixaBank Research, que sitúa la brecha acumulada por encima de 730.000 viviendas desde 2021. La entidad advierte de que la insuficiencia de oferta seguirá tensionando el mercado, especialmente en las grandes ciudades y zonas turísticas, y señala que cerca de la mitad del déficit se concentra en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia.
En ese escenario, la industrialización aparece como una vía para aumentar la capacidad de respuesta del sector, aunque no como una solución única. El Barómetro sobre el Estado de la Construcción Industrializada en España 2026, elaborado tras consultar a 334 profesionales del sector en REBUILD, señala que el 60% de los encuestados atribuye a este modelo un papel fundamental para generar oferta asequible. Además, el 61,3% de las empresas ya percibe un aumento de la demanda de proyectos off-site.
El mismo informe, sin embargo, confirma parte del diagnóstico de Martínez. Entre los principales obstáculos para una expansión más ágil, los profesionales señalan la estabilidad normativa, con un 45,5%, y las dificultades de acceso a financiación, con un 43,1%. Estos datos refuerzan la idea de que la industrialización puede tener un papel relevante en la respuesta al déficit residencial, pero su despliegue depende de resolver los condicionantes que hoy la limitan.