El mercado logístico español cerró el primer trimestre de 2026 con más de 751.000 m2 contratados, un 5% más que en el mismo periodo del año anterior, según datos de CBRE. La actividad se concentró principalmente en la Zona Centro y Cataluña, que reunieron cerca del 75% de la absorción total, mientras que los mercados regionales aportaron alrededor de una cuarta parte del volumen nacional.
Madrid y Barcelona lideraron el inicio del año, con incrementos interanuales del 39% y del 74%, respectivamente, apoyados en el cierre de operaciones de gran volumen. No obstante, la consultora señala que la evolución del mercado sigue condicionada por la disponibilidad de producto moderno, especialmente en ubicaciones prime y en plazas regionales con oferta limitada.
El sector industrial y logístico registró 281 millones de euros de inversión, una cifra en línea con la del primer trimestre de 2025. El volumen estuvo marcado por un menor tamaño medio de las operaciones y por el cierre puntual de grandes transacciones, entre ellas el portfolio adquirido por CapitaLand, que concentró el 44% del total. Madrid reunió algo más del 50% de la inversión, seguida de Cataluña, con un 23%.
Las rentabilidades prime se mantuvieron estables en el 4,85%, mientras que el pipeline de operaciones apunta a una mayor actividad en los próximos trimestres, especialmente en el segmento de grandes portfolios con tickets superiores a los 100 millones de euros.
“El inicio de 2026 reflejó un mercado logístico que siguió apoyándose en fundamentos sólidos, con una demanda estructuralmente estable y un claro protagonismo de los principales hubs. La actividad continuó muy condicionada por la disponibilidad de producto en zonas prime, un factor que marcó tanto el comportamiento de los mercados regionales como la evolución de las rentas. En inversión, el trimestre mostró un arranque contenido y prudente, con un mayor peso de operaciones de menor tamaño y una elevada disciplina en la asignación de capital, mientras se mantuvo el interés por activos de calidad en ubicaciones consolidadas. Este contexto configuró un escenario de equilibrio, en el que el producto prime continuó concentrando gran parte del foco inversor”, explica Begoña Crespo, senior director y head de Industrial & Logístico de CBRE.
La Zona Centro supera los 345.000 m2 contratados
La Zona Centro fue el principal motor de la demanda logística nacional en el primer trimestre, con más de 345.000 m2 contratados, un 39% más que un año antes. Este comportamiento estuvo impulsado por operaciones de gran tamaño, en un trimestre en el que el número de transacciones, 24, se mantuvo en línea con periodos anteriores, pero el tamaño medio aumentó hasta los 14.400 m2.
El segmento nacional concentró el 62% de la actividad, mientras que la demanda regional y local completó el volumen restante. Por ejes, el corredor A-2 lideró la absorción, con cerca del 60% del total, seguido de la A-42, con un 19%, y de la A-4, con un 13%.
Por tipología de producto, el nuevo espacio tuvo un peso relevante, tanto en formato especulativo, con un 39%, como llave en mano, con un 25%. Por sectores, la demanda mostró una mayor diversificación respecto a 2025: los retailers representaron el 23% de la absorción, el segmento de desarrollo y construcción el 21% y el e-commerce el 17%. Los operadores 3PL supusieron en torno al 10%.
Pese a las entregas de nueva superficie, la tasa de disponibilidad se mantuvo estable en el 10,28%, mientras que la renta prime permaneció en 7,25 euros por m2 al mes, sostenida por la escasez de producto moderno en ubicaciones prime.
Cataluña eleva la contratación un 74%
Cataluña registró más de 222.000 m2 contratados en el primer trimestre de 2026, un 74% más que en el mismo periodo del año anterior, tras un 2025 condicionado por la falta de producto disponible. Ante la limitada entrada de nueva oferta, el producto de segunda mano mantuvo una elevada rotación y representó más del 40% de la absorción.
El producto nuevo también tuvo un peso significativo, principalmente en formato especulativo, con un 37%, y en autopromoción, con un 18%. Por sectores, los operadores logísticos 3PL lideraron la demanda, con alrededor del 41% de la absorción, seguidos por transporte y distribución, con un 24%; industrial y manufacturero, con un 17%; y retailers, con un 12%.
Por zonas, el Arco 3 concentró el 45% de la contratación, seguido del Arco 2, con un 35%. La tasa de disponibilidad se situó en torno al 3,1%, equivalente a 360.000 m2, una de las más bajas del mercado nacional. En el Arco 3, especialmente en Tarragona, la disponibilidad se redujo hasta el 7,8%, mientras que los Arcos 1 y 2 registraron niveles inferiores al 2%.
El pipeline en construcción alcanza los 391.000 m2, de los que alrededor del 30% se encuentra disponible. Según CBRE, esta nueva superficie anticipa una mayor entrada de producto a corto y medio plazo respecto a 2025, aunque el mercado catalán sigue operando con una oferta muy restringida. La renta prime se mantuvo en 9,25 euros por m2 al mes, con tendencia alcista a medio plazo.
Los mercados regionales aportan el 25% de la contratación
Los mercados regionales concentraron en torno al 25% de la contratación nacional, aunque con una evolución desigual entre plazas. Valencia superó los 51.000 m2 contratados y Zaragoza alcanzó los 38.000 m2, en un contexto de oferta limitada.
Bilbao, con 20.869 m2, y Málaga, con 21.567 m2, registraron incrementos de actividad superiores al 100%, apoyados en el cierre de un número reducido de operaciones de tamaño medio-grande. En conjunto, CBRE identifica una demanda activa en estos mercados, aunque dependiente de la disponibilidad puntual de producto y condicionada por la escasez estructural de nueva oferta.
Las tasas de disponibilidad se mantuvieron en niveles bajos en la mayoría de estas plazas, por debajo del 2% en Valencia y Zaragoza y en torno al 3% en Bilbao y Málaga. Esta falta de oferta continúa presionando las rentas prime, que alcanzan 6,75 euros por m2 al mes en Bilbao, 5,65 euros en Valencia y 4,50 euros en Zaragoza.