El mercado de oficinas flexibles en España avanza hacia una mayor concentración en los grandes operadores urbanos, con Madrid y Barcelona como principales mercados. Los operadores flex contrataron 40.000 m2 en ambas ciudades en 2025, lo que representó el 5% del take-up total de oficinas, según el informe “Radiografía del Sector de Coworking y Oficinas Flexibles en España”, elaborado por JLL y la Asociación Española de Coworking (ACW).
El estudio, basado en una muestra de 181 espacios y más de 304.000 m2 distribuidos en 20 ciudades, sitúa el stock flex en 327.628 m2 en Madrid y 295.355 m2 en Barcelona. En conjunto, este segmento representa ya el 3% del parque total de oficinas en ambos mercados.
La evolución del sector está marcada por una mayor demanda corporativa, vinculada a estrategias de trabajo híbrido y a la búsqueda de fórmulas con menor compromiso contractual y menor inversión inicial. Sin embargo, el informe también refleja una creciente segmentación entre operadores. El 58,8% de los grandes operadores con espacios de más de 2.000 m2 en zonas céntricas de Madrid y Barcelona prevé abrir nuevos centros o ampliar su oferta en 2026. En cambio, el 63% de los operadores con menos de 500 m2 en ciudades secundarias no contempla crecer, porcentaje que asciende al 83% entre los que operan en esas mismas ciudades con más de 500 m2. Además, el 67% de los operadores con menos de 2.000 m2 en Madrid y Barcelona tampoco prevé ampliar su cartera.
“El modelo de coworking ha dejado de ser una alternativa para convertirse en una solución habitual para las compañías. En un entorno donde la eficiencia es clave, los espacios flexibles permiten a las compañías evitar compromisos rígidos y costes iniciales elevados, adaptándose en tiempo real a las necesidades del mercado. Así, el sector evoluciona hacia profesionalización y escala, con operadores grandes capturando segmentos premium urbanos mientras pequeños luchan por rentabilidad en mercados secundarios”, señala Adriana Gorri, directora de Leasing Advisory de JLL España.
Eduardo Salsamendi, presidente de ACW, apunta que “los resultados del informe ponen de manifiesto el optimismo que reina en el sector, que se ha consolidado y avanza hacia la madurez. Cada vez más compañías y grandes empresas nacionales e internacionales optan por incorporar espacios flexibles en su estrategia empresarial, apostando por utilizar esta fórmula en ciudades como Valencia, Málaga o Alicante, donde la oferta de coworking está creciendo de manera exponencial”.
Las oficinas privadas ganan peso frente al hot desking
El informe prevé que la facturación del mercado flex crezca un 15,8% interanual en 2026. Entre las principales tendencias, JLL y ACW destacan el avance de las oficinas gestionadas, un modelo que permite a los propietarios tener mayor control sobre la experiencia del usuario y la rentabilidad de sus activos.
Las oficinas privadas se consolidan como el principal producto dentro del mercado flexible. Actualmente representan el 54% de la superficie total y generan el 75% de los ingresos entre los grandes operadores, frente al 65% que suponían en 2023. Además, mantienen una ocupación estable en torno al 80% y están presentes en el 95% de los operadores. En las zonas prime de Madrid y Barcelona, el 77% de estos espacios supera ese nivel de ocupación.
Por el contrario, el hot desking pierde peso dentro de la oferta. Esta modalidad ha pasado de estar disponible en el 87% de los operadores en 2023 al 53% en 2025. Su ocupación también ha descendido, del 65% al 50%, y casi dos tercios de los grandes operadores obtienen menos del 10% de su facturación a través de este formato. Solo el 29,4% alcanza niveles de ocupación próximos al 80%.
Los patrones de uso derivados del trabajo híbrido también condicionan la actividad de los espacios flexibles. Martes y miércoles son los días de mayor presión operativa, con picos del 31% y el 29%, respectivamente, en la franja de ocupación más alta, entre el 81% y el 100%. En el tramo de ocupación de entre el 61% y el 80%, el 44% de los operadores registra este nivel los miércoles y el 49% los jueves.
Por mercados, Barcelona cerró 2025 con más de 25.000 m2 contratados por operadores flex, el 8% del total de espacios arrendados en la ciudad. Su stock flexible alcanza los 295.355 m2, equivalente al 3,5% del parque total de oficinas, con especial presencia en el centro urbano y en el distrito 22@.
Madrid, por su parte, rozó los 15.000 m2 contratados por operadores flex, el 3% de la contratación total de oficinas. La capital cuenta con 327.628 m2 de stock flexible, un 2% del parque total, con oferta concentrada en el eje del Paseo de la Castellana y AZCA, el hub de Chamartín-Cuatro Torres y el entorno de Méndez Álvaro.