La Comisión Europea ha presentado un marco regulatorio para que las administraciones nacionales, regionales y locales puedan restringir la compra o el uso de viviendas que no se destinen a residencia habitual en aquellas zonas donde exista una presión acreditada sobre los precios. La iniciativa también abarca los alquileres de corta duración y se acompaña de una recomendación que plantea revisar la fiscalidad para favorecer la incorporación al mercado de los inmuebles vacíos.
La denominada Ley Europea de Vivienda Asequible no introduce por sí misma nuevas limitaciones ni obliga a los Estados miembros a adoptarlas, sino que fija las condiciones que deberán cumplir las medidas previstas en cada legislación nacional para ajustarse al derecho comunitario. Su objetivo es proporcionar seguridad jurídica ante unas intervenciones que pueden afectar a la libre prestación de servicios y al movimiento de capitales dentro de la Unión Europea.
Para declarar una zona bajo presión residencial, la administración competente tendrá que demostrar que el precio de una vivienda media equivale, como mínimo, a ocho años de renta disponible por habitante y que esa ratio ha aumentado durante la última década. También deberá justificar, mediante datos sobre población, oferta y demanda, que la situación no previsiblemente mejorará en los tres años siguientes. Cuando el indicador alcance diez años de ingresos, no será necesario acreditar su crecimiento durante el periodo anterior.
La delimitación podrá abarcar distritos, municipios, áreas metropolitanas, aglomeraciones, zonas rurales o partes concretas de estos territorios, aunque deberá ceñirse al ámbito estrictamente necesario. Alcanzar los umbrales establecidos tampoco permitirá intervenir automáticamente, ya que será preciso demostrar que la actividad que se quiere limitar ha provocado un deterioro significativo de la disponibilidad o la accesibilidad de la vivienda durante, al menos, los tres años previos.
Restricciones sujetas a proporcionalidad
El reglamento contempla medidas sobre la adquisición y utilización de suelos o inmuebles residenciales que no vayan a destinarse a vivienda habitual, tanto si los ocupa su propietario como otra persona. Esto permitiría actuar sobre segundas residencias, viviendas desocupadas durante largos periodos o compras realizadas con otros fines, siempre que la normativa nacional otorgue previamente esa capacidad a la administración correspondiente.
Antes de recurrir a una prohibición, las autoridades tendrán que valorar alternativas menos restrictivas, entre ellas límites cuantitativos, excepciones para evitar perjuicios desproporcionados, periodos transitorios o incentivos fiscales. Tampoco podrán establecer diferencias por nacionalidad entre ciudadanos comunitarios ni discriminar a empresas por el Estado miembro en el que estén constituidas.
Las medidas que afecten a viviendas vacías deberán excluir los casos en los que la falta de ocupación esté justificada por motivos laborales, educativos o sanitarios, procesos sucesorios, impedimentos legales o condiciones que hagan inhabitable el inmueble. Tendrán una vigencia máxima inicial de cinco años, aunque podrán renovarse si una revisión acredita que persisten las circunstancias que las motivaron.
En el ámbito del alquiler de corta duración, solo podrán limitarse los inmuebles que no constituyan la residencia habitual del anfitrión. La propuesta plantea concentrar la intervención en la actividad con mayor capacidad para retirar oferta del mercado residencial, para lo que podrán considerarse el número de viviendas gestionadas por un mismo titular, la frecuencia de los arrendamientos o su dimensión comercial.
Fiscalidad para movilizar viviendas vacías
El paquete incorpora una recomendación paralela, sin carácter vinculante, que insta a revisar los sistemas tributarios y la legislación arrendaticia para aprovechar mejor el parque construido. Entre las posibles actuaciones cita la fiscalidad sobre los edificios vacíos, siempre que se apoye en una definición clara de la desocupación y en mecanismos que permitan detectarla, así como los incentivos destinados a incorporar esos inmuebles al alquiler residencial de larga duración.
Bruselas también anima a elaborar planes para acelerar la oferta en las zonas tensionadas, simplificar la planificación y la concesión de licencias, rehabilitar edificios, transformar activos sin uso y elevar la producción de vivienda asequible, social y para estudiantes. La institución calcula que la Unión Europea necesita movilizar 150.000 millones de euros adicionales al año durante la próxima década para responder a sus necesidades residenciales.
El reglamento todavía deberá negociarse y recibir la aprobación del Parlamento Europeo y del Consejo antes de entrar en vigor, mientras que la recomendación puede orientar desde ahora las políticas de los Estados miembros sin imponerles obligaciones jurídicas.