El mercado de oficinas atraviesa una fase en la que la ubicación ha dejado de ser el principal factor diferencial frente a la calidad del activo. Así lo planteó Rafael Sáiz Roch, director de Patrimonio y Fondos Inmobiliarios de Mapfre, durante el Desayuno Editorial “Workplaces: oficinas guiadas por criterios ESG”, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por BNP Paribas Real Estate, JLL y Chargeguru, en un encuentro donde perfiles vinculados a la sostenibilidad, el facility management y la gestión inmobiliaria coincidieron en la necesidad de mejorar el parque existente en España.
Para ilustrar este cambio, Sáiz señaló que “ya no se prima tanto la zona CBD, la más consolidada desde el punto de vista de oficinas, como la calidad del activo”, y recurrió al ejemplo de dos edificios contiguos, con rentas en torno a 20 y 40 euros por m2, cuya evolución comercial es muy distinta: el de mayor renta se alquila con facilidad, mientras que el de menor valor encuentra más obstáculos. La diferencia, según expuso, reside en la eficiencia energética, los espacios exteriores, los servicios y la experiencia de usuario.
El contexto acompaña esta lectura. El mercado español de oficinas ha comenzado 2026 con 950 millones de euros invertidos en el primer trimestre, el mejor arranque de los últimos 15 años y cuatro veces más que en el mismo periodo del ejercicio anterior, según el informe Office Pulse de Savills. En Madrid, además, el 81% del volumen de inversión y el 60% de los activos transaccionados en lo que va de año se han situado fuera de la M-30, un desplazamiento que acompaña la pérdida de peso de la centralidad como único criterio de decisión.
La brecha entre activos también se explica por el estado del parque existente. La modernización de las oficinas situadas en ubicaciones prime de Madrid y Barcelona exige 5.800 millones de euros de CAPEX, según JLL. La consultora cifra en más de diez años la antigüedad del 90% de los inmuebles de Madrid y del 82% de Barcelona, mientras que en el centro de la capital solo el 25% del stock alcanza estándares de Grado A.
Sáiz sostuvo que el inquilino está dispuesto a asumir rentas superiores cuando el edificio responde a esos criterios. A su juicio, las mejores prestaciones atraen perfiles de mayor solvencia, permiten recuperar antes la inversión y elevan la valoración del inmueble. Estos demandantes requieren certificaciones, gimnasio, rooftop, espacios flexibles o cafetería, elementos que amplían el concepto tradicional de oficina.
Ese diferencial ya tiene reflejo en las rentas: los edificios con servicios adicionales pueden alcanzar valores hasta un 17% superiores a la media, según JLL. Además, el 56% de los responsables de Real Estate ya incorpora estos elementos para fomentar la presencialidad y el 76% de los empleados otorga un alto valor a que su oficina se ubique en zonas con opciones de ocio.
Desde la experiencia de Mapfre, Sáiz distinguió entre edificios destinados a uso propio y activos en alquiler. En las sedes corporativas, la compañía ha incorporado soluciones de autoconsumo y recarga eléctrica para empleados, aprovechando el excedente energético de las instalaciones fotovoltaicas. En los inmuebles en rentabilidad, los puntos de recarga se integran como un servicio adicional para mejorar la propuesta del activo.
El directivo también abordó el impacto de la crisis de vivienda en el sector, un factor que, a su juicio, condiciona la movilidad del talento. Según explicó, en determinadas ciudades europeas existen compañías que descartan trasladar empleados a España ante la dificultad de garantizarles acceso a alojamiento, una circunstancia que incide directamente en la ocupación de los edificios corporativos.
De este modo, Sáiz vinculó la competitividad del parque terciario no solo a la actualización de los activos, sino también a la capacidad de las ciudades para atraer actividad empresarial.