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El Sureste es una de las zonas con más demanda para la compra de vivienda de Madrid, prueba de ello es que el Ensanche de Vallecas está prácticamente agotado (88% edificado) y El Cañaveral y Villaverde superan las expectativas de venta
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Según una encuesta de Foro Consultores realizada a los demandantes de vivienda en Madrid, la mitad de ellos elegirían una vivienda en los Desarrollos del Sureste motivados por su precio y la calidad de la zona
7 de noviembre de 2018.- Los desarrollos del Sureste de Madrid en su conjunto presentan una gran oferta de vivienda protegida, en concreto aportan más de 145.000 viviendas, de las cuales el 50% son protegidas. Sin embargo, la escasez de suelo para edificar –como consecuencia del planteamiento actual propuesto por el Ayuntamiento de Madrid– y la tendencia de alta demanda está provocando que los precios suban un 25% en un año. Así lo refleja un a petición de las Juntas de Compensación del sureste en el que analiza la población, el urbanismo y el mercado residencial de los Desarrollos del Sureste de Madrid.
El informe, presentado por Pablo Presa, director de Research de Foro Consultores, incluye información sobre la evolución de la población, la situación de los desarrollos del Sureste, el mercado residencial en el Ensanche de Vallecas y el Cañaveral y, por último, acerca de la demanda potencial en los desarrollos del Sureste.
En cuanto a la procedencia de la demanda, el estudio revela que el 87% procede de Madrid Capital y de los municipios el Este. Respecto a la demanda de Madrid y en sus distritos, el estudio muestra que el mayor porcentaje se ubica en la Almendra Central con un 35% y le sigue la zona Sur/Sureste con un 22% y 24%.
Respecto a la vivienda en el sureste de Madrid, el Ensanche de Vallecas está prácticamente agotado puesto que ya tiene el 88% edificado y El Cañaveral es el desarrollo con disponibilidad de oferta que avanza a mayor velocidad. Éste registra unas ventas de más de 1.500 viviendas al año. El Cañaveral es, por lo tanto, el ámbito que actualmente copa la oferta de suelo en Madrid, dado el agotamiento del Ensanche. Esto puede derivar en un incremento mayor de los precios motivado por esta alta demanda.
Según el informe de Foro Consultores, el Ensanche de Vallecas cuenta en la actualidad con 304 viviendas en stock, con un ritmo medio de ventas mensual de 70 unidades y un incremento medio de precios anual del 17%. “En cuatro meses, sin no se pudiera producto en el mercado se agotaría el stock de vivienda en este sector”, señala Pablo Presa.
La presión de la demanda en El Cañaveral no es menor. Cuenta con un stock de 1.063 viviendas que se están vendiendo a un ritmo de casi 116 viviendas al mes, lo que implicaría que sin nuevas promociones el stock se agote en 8 meses y eso que el incremento anual de precios en la zona ha sido del 25%. “El precio del metro cuadrado en El Cañaveral ha tenido una importante subida y ya está cerca de los 2.000 euros el metro cuadrado”, apunta el director de Research de Foro Consultores.
Por último, el informe incluye un estudio cualitativo, con una muestra seleccionada de demandantes que están buscando vivienda en Madrid, principalmente en la zona sureste de la capital. En cuanto a la intención de compra, casi la mitad de la demanda analizada buscaría una vivienda en los Desarrollos del Sureste, fundamentalmente por el gusto por la zona y porque presenta precios más económicos que otras áreas de Madrid.
Un mercado inmobiliario al alza por la falta de oferta
Por su parte, Mauricio Fernández, gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros ha hecho hincapié en que “nos encontramos en un momento del mercado con precios del alquiler al alza por falta de oferta y con el desarrollo de viviendas protegidas bajo mínimos. La estrategia del sureste contempla el desarrollo de 54.000 viviendas protegidas a lo largo de 30 años. Del mismo modo, supondría un importante motor económico para la ciudad al generar alrededor de 965.000 empleos y suponer una inversión privada de 13.000 millones de euros a lo largo de tres décadas”.
El representante de las juntas de compensación del Sureste afirma que “Madrid tiene urgencia de desarrollar estos ámbitos, pues la falta de desarrollo está elevando los precios y expulsando población de Madrid, especialmente jóvenes y familias con menor poder adquisitivo”. Si se aplicase el avance de modificación del Plan General de Ordenación Urbana que la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid aprobó el 18 de octubre “apenas se ejecutaría el 25% de las viviendas previstas en los ámbitos afectados y se retrasaría su construcción al menos hasta 2025”, señala Mauricio Fernández.
La decisión del Ayuntamiento de modificación del PGOU, una vez se publique en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, deberá contemplar un periodo de recepción de sugerencias e informaciñon pública “lo que nos llevará a finales de año solamente en esta fase”. Ello prácticamente imposibilitaría que la modificación esté ultimada antes de la celebración de las próximas elecciones municipales de mayo de 2019. “Vamos a entrar en una dinámica de judicialización del urbanismo de Madrid. Con esto volveremos a tener un periodo de incertidumbre en Madrid y se va a frenar la puesta en el mercado de vivienda barata y protegida”, afirma el gerente de Valdecarros.
A la vista de los datos de este informe, es necesario incrementar la oferta vivienda a la zona sureste de Madrid en el menor plazo posible. La tendencia del mercado residencial en los Desarrollos del Sureste de Madrid muestra que el parque de viviendas se agotará en 5-6 años por lo que disponer de suelo que pueda aportar una mayor oferta de vivienda es imprescindible. El desarrollo de los ámbitos del sureste persigue este objetivo.
