Los activos que durante años se han agrupado bajo la etiqueta de "alternativos" responden cada vez menos a una misma lógica de inversión. Gonzalo Navarro, director de Inversiones de Urbanitae, señaló durante el Desayuno Editorial “Las oportunidades de los activos alternativos”, organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por la plataforma de financiación alternativa junto a Nhood y Grohe, que cada segmento tiene ya su propio comportamiento, financiadores y compradores. Esa diversidad obliga a mirar más allá de las características del inmueble para entender el negocio que sostendrá su rentabilidad.
El operador, una pieza decisiva de la inversión
Navarro explicó que el análisis debe partir de una demanda real y prestar especial atención a la empresa que explotará el activo. "Lo primero que mostramos es la due diligence que hacemos a la empresa que va a operar ese activo", afirmó. Al estudio del suelo, la ubicación y el producto se suma la evaluación de quien gestionará la actividad y generará los ingresos previstos.
En el segmento senior, situó el principal desafío en la profesionalización del mercado, más que en la existencia de demanda. Según los datos que expuso, los diez mayores operadores concentran el 20% de los activos gestionados. La calidad de la oferta y la capacidad de quienes la gestionan serán, a su juicio, determinantes para transformar el interés inversor en proyectos viables.
Healthcare y senior living, mercados a distintas velocidades
Navarro prevé que el healthcare y el senior living crezcan con fuerza en los próximos años y ocupen cada vez más titulares porque todavía queda mucho por desarrollar en ambos. Los datos de inversión muestran, por ahora, una diferencia marcada entre los dos mercados.
El healthcare captó 1.405 millones de euros en España en 2025, un 229% más que el año anterior, según CBRE. En esta categoría, la consultora incluye activos sanitarios y asistenciales, entre ellos las residencias de mayores. Durante el primer trimestre de 2026, JLL contabilizó 471 millones de euros invertidos, el mayor volumen registrado para ese periodo en su serie, aunque precisó que la cifra recoge el impacto en España de dos operaciones de alcance paneuropeo.
El senior living registró, en cambio, menos de 100 millones de euros de inversión en 2025, vinculados a dos adquisiciones de suelo para nuevos desarrollos en la costa mediterránea, según CBRE. La distancia respecto al healthcare permite apreciar el recorrido pendiente de un formato que todavía necesita ampliar su oferta y consolidar proyectos capaces de atraer capital. Colliers contabiliza algo más de 4.000 apartamentos operativos en España y prevé que esta cifra pueda llegar a 8.000 en 2031, una expansión en la que la profesionalización de los operadores señalada por Navarro tendrá un papel decisivo.
La evolución demográfica sostiene el interés por distintas soluciones inmobiliarias para mayores, aunque las necesidades asistenciales y residenciales no son idénticas. Según las últimas proyecciones del INE, las personas de 65 años o más representan el 21,1% de la población española y su peso podría alcanzar un máximo del 30,9% en 2076 si se mantienen las tendencias consideradas.
La financiación alternativa gana espacio
Navarro destacó también el crecimiento de la financiación alternativa en el negocio promotor. España aún se encuentra lejos de mercados como Reino Unido y Estados Unidos, apuntó, pero estas fórmulas ya complementan a la banca y permiten sacar adelante buenos proyectos en fases iniciales que encuentran dificultades para acceder al crédito tradicional.
La actualización de abril de 2026 del Observatorio de la Financiación a la Promoción Inmobiliaria, elaborado por KPMG en colaboración con Urbanitae, estima que los inversores alternativos aportaron entre el 33% y el 35% de la financiación promotora en España en 2025, frente al 30%-32% del año anterior. La banca mantuvo el mayor peso, con una horquilla del 53%-55%. El informe analiza el conjunto de la promoción inmobiliaria y no ofrece un desglose específico para healthcare o senior living.
La financiación de Residencia Alameda, en Torres de la Alameda (Madrid), muestra cómo se combinan ambas fuentes de capital en un activo vinculado a las personas mayores. Urbanitae estructuró un préstamo participativo de hasta 2,2 millones de euros para cubrir parte de la adquisición del inmueble, ya operativo, junto con capital del gestor y un préstamo bancario. La operación prevé incorporar a un nuevo operador mediante un arrendamiento a largo plazo antes de vender el activo a un inversor, de modo que la capacidad de quien lo explotará forma parte tanto del análisis inmobiliario como de la estructura de la inversión.