El inmobiliario español está ampliando sus miras. Los data centers, el healthcare, el senior living y las life sciences ganan espacio en las estrategias de inversión de fondos y operadores, aunque cada segmento se encuentra en una fase de desarrollo distinta. Su atractivo depende de la demanda a la que responden, de la especialización de quien los gestiona y de su capacidad para generar rentabilidades a largo plazo.
Estas cuestiones centraron el Desayuno Editorial "Las oportunidades de los activos alternativos", organizado por Observatorio Inmobiliario, de Grupo Iberinmo, con la colaboración de ESCP Business School, en cuya sede de Madrid se celebró. El encuentro, patrocinado por Urbanitae, Nhood y Grohe, estuvo moderado por Roger Cooke, editorial advisor, y Teresa Montero, directora de la revista.
En el coloquio participaron Jaime López, director de Captación de Capital y Desarrollo de Negocio y Clientes de Grupo Azora; Gonzalo de Troya, CIO de Healthcare Activos; Gonzalo Navarro, director de Inversiones de Urbanitae; Alberto Martull, head of corporate capital markets & data centers de JLL; Pedro Rizo, director de Desarrollo de Negocio Iberia de Nhood, y Gabriel Cabello, socio de Real Estate de Clifford Chance.
El debate puso de relieve una transformación que no se limita a las preferencias del capital: en estos segmentos, la forma de concebir el producto inmobiliario está cada vez más ligada a la actividad que albergará y a las necesidades de quien lo explotará.
Para López, de Azora, el interés inversor está relacionado con el recorrido que ofrecen estos segmentos frente a otros mercados más tradicionales. "Los activos alternativos en España casi representan una mayor oportunidad que los tradicionales", explicó durante su intervención.
La estrategia de la compañía refleja ese interés. Está cerrando un fondo multiestrategia para España y mantiene exposición a centros de datos, entre otros segmentos. López considera que el país todavía ofrece recorrido en varios de estos mercados y que algunos, como los life sciences, se encuentran en una fase de desarrollo más temprana.
Gonzalo de Troya, de Healthcare Activos, explicó que los inversores que se acercan al sector buscan contratos a largo plazo, flujos de caja estables e ingresos indexados a la inflación. La pandemia modificó, además, la percepción de estos activos: antes de la COVID-19, el healthcare se consideraba un segmento "muy alternativo" y después comenzó a verse como una infraestructura crítica.
Gonzalo Navarro, de Urbanitae, señaló que, para ofrecer las rentabilidades que buscan los inversores, el análisis debe partir de una demanda real y prestar especial atención a la empresa que explotará el activo. "Lo primero que mostramos es la due diligence que hacemos a la empresa que va a operar ese activo", explicó.
Esta lógica exige ir más allá del análisis del suelo, la ubicación y el producto habitual en el residencial: importa quién gestionará el inmueble, cómo lo hará y si esa actividad puede sostener la rentabilidad prevista. El senior living comparte parte de ese planteamiento. Aunque la demanda existe y la evolución demográfica apunta a su crecimiento, la profesionalización de los operadores y la calidad del producto serán decisivas para convertirla en oportunidades de inversión.
La ubicación introduce otra variable. Madrid mantiene una posición destacada en centros de datos por su conectividad y el tamaño de su mercado, mientras que Barcelona y, especialmente, Aragón han ganado peso. Alberto Martull, de JLL, destacó el posicionamiento de Zaragoza ante los cambios del sector y apuntó a la aparición de nuevas oportunidades: "Se empiezan a abrir nichos de mercado". Entre ellas situó la posible demanda de centros de datos de menor tamaño en comunidades como la valenciana.
Pedro Rizo, de Nhood, observó que la inversión muestra cada vez menos preferencias por un tipo de activo o una ubicación concreta. "Cuando hay mucho capital, y este es agnóstico, también lo es geográficamente", afirmó.
"El mercado alternativo deja de serlo porque empieza a consolidarse"
Pedro Rizo, director de Desarrollo de Negocio Iberia de Nhood.
Gabriel Cabello, de Clifford Chance, comparó la situación española con la de Estados Unidos y señaló dos obstáculos: la coordinación entre administraciones y la falta de previsibilidad del marco regulatorio, "que cambia con bastante frecuencia". Alterar las reglas durante el desarrollo de los proyectos, advirtió, "impacta en la credibilidad" del mercado.
En el debate también se mencionó un análisis de Mario Draghi publicado en Financial Times, según el cual un centro de datos tarda 24 meses en construirse en Estados Unidos, frente a 42 meses en Alemania. La comparación sirvió para situar las dificultades normativas en un contexto europeo, donde, según apuntaron los participantes, los niveles de regulación son similares.
La conversación volvió después al living. Navarro sostuvo que, en el segmento senior, la cuestión principal no es la existencia de demanda, sino la profesionalización del mercado. Según los datos que expuso, los diez mayores operadores concentran el 20% de los activos gestionados.
De Troya distinguió entre el senior living y las residencias de mayores, en las que la atención sanitaria adquiere un peso mayor que los servicios de alojamiento. Por eso insistió en la especialización del operador: "Es totalmente fundamental estar con un operador especializado en dar este servicio porque al final estás cuidando de las personas frágiles y medicadas, que tienen muchísimas patologías, ya sea en un hospital, en una clínica o en una residencia".
También situó el assisted living entre el senior living y la residencia, como una modalidad de alojamiento para mayores que suele estar vinculada a un centro residencial.
"El debate no está tanto en la demanda, que ya existe, sino en la profesionalización del mercado del senior living"
Gonzalo Navarro, director de Inversiones de Urbanitae.
López Marco reconoció que Azora sigue de cerca el senior living, aunque advirtió de un posible riesgo reputacional para los inversores. "El problema está en que no hemos sido capaces de crear el producto adecuado", afirmó. También señaló los precios superiores a 5.000 euros que se encuentran en ciudades como Madrid.
A su juicio, el cambio generacional modificará la demanda: "Ahora las personas más mayores tienen un porcentaje de viviendas en propiedad mucho más alto del que vamos a poder tener las siguientes generaciones". Esa modificación, sostuvo, puede ampliar el mercado, "siempre que seamos capaces de crear una oferta que sea aceptable, que ahora mismo todavía no la tenemos".
Las claves de Gonzalo Navarro, Pedro Rizo y Gonzalo de Troya:
La dificultad se hace todavía más evidente en los life sciences. Cabello explicó que estos proyectos exigen una lectura inmobiliaria distinta de la de las oficinas, su comparable más cercano, porque no basta con disponer de una buena ubicación. Para desarrollarlos, señaló, hace falta "un ecosistema alrededor de universidades, laboratorios y empresas de un cierto tipo". Ahí reside, a su juicio, buena parte de su complejidad.
Esa exigencia afecta al planeamiento, las licencias y el diseño del edificio, que debe ajustarse a la actividad que acogerá. Un laboratorio o un espacio destinado a la investigación requiere soluciones mucho más específicas que una oficina convencional, coincidieron los participantes, de ahí que el promotor necesite trabajar estrechamente con el futuro usuario desde las primeras fases del proyecto.
Rizo resumió esta idea con una frase que se repitió durante el encuentro: "El ladrillo viene después del ecosistema". Universidades, laboratorios, talento y calidad de vida son condiciones previas al desarrollo inmobiliario. Sin ellas, el edificio puede existir, pero difícilmente tendrá detrás una demanda suficientemente sólida.
En España, además, el reto está ligado a la inversión en investigación, especialmente en las universidades. López Marco señaló que el país necesita reforzarla para crear verdaderos polos de life sciences. Cabello apuntó a una contradicción: mientras crece la inversión inmobiliaria vinculada a la educación, principalmente en residencias de estudiantes, no se desarrolla en la misma medida la investigación capaz de atraer hubs.
Las claves de Jaime López Marco, Gabriel Cabello y Alberto Martull:
El debate pasó después a la regulación de los centros de datos, un asunto que suscitó especial discusión. Durante el encuentro se planteó que el Gobierno prevé aprobar en octubre un real decreto para el sector, ante el que Cabello cuestionó la falta de previsibilidad para quienes ya han comprometido una inversión.
El socio de Clifford Chance señaló que existe una posición "bastante unánime" favorable al diagnóstico del Gobierno sobre la proliferación de estos activos desde el punto de vista de la sostenibilidad. Su objeción no se dirige únicamente a las exigencias ambientales, como la incorporación de energías renovables, sino a la posibilidad de imponer nuevas condiciones a proyectos que ya están en marcha. "No puedes cambiar las reglas del juego sobre la marcha", advirtió. A su juicio, aplicarlas a iniciativas iniciadas bajo otras reglas tendría un efecto retroactivo y afectaría a la confianza de los inversores.
"No se puede perder la oportunidad de manejar un volumen de inversión cercano a los 60.000 millones solo en España"
Jaime López, director de Captación de Capital y Desarrollo de Negocio y Clientes de Grupo Azora.
Azora tiene dos centros de datos en construcción y varios más en proceso, por lo que López considera que la norma puede afectar directamente a sus planes. "Para nosotros no tiene ningún sentido, no es técnicamente viable", afirmó sobre la aplicación de los nuevos requisitos a proyectos en curso. También sostuvo que las empresas que han conseguido financiación para desarrollarlos ya cumplen las condiciones exigidas para ponerlos en marcha.
"No se puede perder la oportunidad de manejar un volumen de inversión cercano a los 60.000 millones solo en España", añadió López, en referencia a la inversión directa e indirecta que los centros de datos podrían movilizar en el país hasta 2030.
Este Desayuno Inmobiliario corroboró que la etiqueta de “alternativo” empieza a quedarse pequeña para los data centers, que responden a la digitalización y al crecimiento de la inteligencia artificial; el healthcare y senior living, enfocados a la transformación de las necesidades asistenciales y al envejecimiento de la población y; por último, a los life sciences, pendientes de una mayor demanda en I+D+i, innovación y talento.
El evento forma parte de una serie de Desayunos Editoriales de Observatorio Inmobiliario que organiza Grupo Iberinmo para motivar el diálogo y la participación de los diferentes agentes del sector en torno a temas de relevante actualidad que inciden en el funcionamiento del ámbito inmobiliario.
