La estabilidad regulatoria y la ausencia de fragmentación entre las distintas regiones españolas son dos condiciones clave para atraer inversión en activos alternativos. Así lo expuso Gabriel Cabello, socio de Real Estate de Clifford Chance, durante el Desayuno Editorial "Las oportunidades de los activos alternativos", organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Urbanitae, Nhood y Grohe.
Desde una perspectiva legal, vinculó la competitividad de España frente a los países de su entorno con la posibilidad de que los inversores ejecuten sus planes de negocio con certidumbre. Al comparar la situación española con la estadounidense, identificó como obstáculos la coordinación entre administraciones y un marco normativo “que cambia con bastante frecuencia”. Alterar las reglas durante el desarrollo de los proyectos, advirtió, “impacta en la credibilidad” del mercado.
La necesidad de ofrecer ese horizonte estable cobra relevancia ante el crecimiento de la inversión: según CBRE, los segmentos alternativos y healthcare sumaron cerca de 1.979 millones de euros entre enero y septiembre de 2026, el 12% del mercado inmobiliario. El volumen superó en un 94% la media de los nueve primeros meses del periodo 2022-2025.
Las diferencias territoriales se trasladan también a la configuración de los inmuebles. En las residencias de mayores, la normativa madrileña de acreditación para formar parte del Sistema Público de Servicios Sociales exige, para los nuevos proyectos comprendidos en su ámbito, organizar al menos la mitad de las plazas en unidades de convivencia de hasta 25 residentes. En Castilla y León, la Ley 3/2024 establece unidades de un máximo de 15 plazas, con una excepción de 16 para determinados proyectos anteriores a su entrada en vigor. Estas condiciones obligan a adaptar la distribución de habitaciones y espacios comunes al marco aplicable en cada comunidad.
Centros de datos: nuevas exigencias para inversiones comprometidas
La preocupación por los cambios normativos se concretó en el debate sobre la regulación de los centros de datos, ante el proyecto de real decreto que contempla cubrir al menos el 80% de su consumo eléctrico en cada hora con nueva generación renovable. Cabello cuestionó las consecuencias de aplicar estos requisitos a proyectos ya iniciados.
Según explicó, existe una posición “bastante unánime” favorable al diagnóstico del Gobierno sobre la proliferación de estos activos desde el punto de vista de la sostenibilidad. Su objeción se centró en trasladar las nuevas exigencias a inversiones acometidas bajo otras reglas. “No puedes cambiar las reglas del juego sobre la marcha”, advirtió. A su juicio, esa aplicación tendría un efecto retroactivo y afectaría a la confianza de quienes ya habían comprometido capital.
El régimen transitorio del proyecto publicado por el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico concreta el alcance de esta cuestión: los centros que dispongan de permisos de acceso y conexión, pero todavía no estén conectados a la red eléctrica cuando entre en vigor la norma, tendrían seis meses para acreditar el cumplimiento de los nuevos requisitos. El borrador prevé que, transcurrido ese plazo sin hacerlo, caduquen los permisos y se ejecuten las garantías depositadas.
Para las solicitudes de acceso y conexión pendientes de resolución, el plazo previsto sería de tres meses, tras el cual podrían denegarse si no se acreditan las condiciones exigidas, previo requerimiento de subsanación y trámite de audiencia. También contempla la posibilidad de renunciar durante los seis meses siguientes a la entrada en vigor a las solicitudes pendientes o a los permisos concedidos de instalaciones aún no conectadas, sin ejecución de las garantías.
Life sciences: el ecosistema como condición de partida
En los life sciences, Cabello explicó que estos proyectos requieren un análisis inmobiliario distinto del de las oficinas, su comparable más cercano, porque una buena ubicación resulta insuficiente. Para desarrollarlos, señaló, hace falta “un ecosistema alrededor de universidades, laboratorios y empresas de un cierto tipo”. La necesidad de contar con ese entorno explica, a su juicio, buena parte de su complejidad.
La diferencia respecto a las oficinas tiene también una dimensión urbanística y técnica. En Madrid, el Plan General incluye las actividades de investigación y desarrollo dentro del uso industrial, en la clase de servicios empresariales, aunque permite que se acojan al régimen de compatibilidad de las oficinas. A ese encaje se añaden las exigencias propias de cada actividad: los laboratorios que manipulan determinados agentes biológicos deben incorporar medidas de contención que, según el riesgo, afectan a la filtración del aire, los acabados o el control de accesos. La actividad del futuro usuario condiciona así tanto la elección del inmueble como su adecuación.
Respecto a la investigación en España, Cabello llamó la atención sobre el contraste entre el crecimiento de la inversión inmobiliaria vinculada a la educación, principalmente en residencias de estudiantes, y el desarrollo de la investigación, que no avanza en la misma medida para atraer hubs de life sciences.