"Los activos alternativos en España casi representan una mayor oportunidad que los tradicionales". Con esta valoración, Jaime López, director de Captación de Capital y Desarrollo de Negocio y Clientes de Grupo Azora, situó el recorrido de estos mercados entre los ejes de su intervención en el Desayuno Editorial "Las oportunidades de los activos alternativos", organizado por Observatorio Inmobiliario y patrocinado por Urbanitae, Nhood y Grohe.
López vinculó su potencial a las necesidades de infraestructura que genera el crecimiento poblacional y destacó el posicionamiento de España como foco de atracción de capital en Europa. Para transformar ese interés en nuevos desarrollos, defendió la importancia de una regulación estable que facilite la entrada de inversores institucionales y de operadores cada vez más profesionalizados.
La estrategia de Azora refleja esa búsqueda de oportunidades. Durante el desayuno, López avanzó que la gestora estaba ultimando el cierre de un fondo multiestrategia. Poco después, el 5 de octubre, anunció el cierre de Southern Europe Opportunities III (SEO III), con 1.600 millones de euros de compromisos y otros 450 millones de coinversión, que elevan los recursos captados a 2.050 millones y su capacidad inversora a aproximadamente 4.500 millones de euros.
El cierre contó con el respaldo de cerca de 30 inversores institucionales de 16 países, entre ellos fondos de pensiones, fondos soberanos, endowments y family offices. Con foco en España, Portugal, Italia y Grecia, el vehículo reúne las estrategias de valor añadido de la gestora en living, hoteles, logística, oficinas, activos urbanos dotacionales y suelo en gestión, además de centros de datos. En el momento del cierre, ya había comprometido cerca de 900 millones de euros del fondo en operaciones, a los que se sumaban más de 350 millones de coinversión.
Centros de datos: el impacto de la regulación sobre las inversiones en marcha
La necesidad de contar con un marco estable adquirió especial relevancia en el debate sobre centros de datos, donde López advirtió de las consecuencias que los cambios regulatorios podrían tener sobre los planes de Azora. A través de Quetta, la gestora desarrolla las instalaciones de Tres Cantos y Molins de Rei, que suman 30 MW de potencia prevista, según la compañía.
A estos proyectos se añade el campus de Tillion en Villamayor de Gállego (Zaragoza), con una inversión estimada de 2.360 millones de euros y una capacidad prevista de hasta 300 MW, de los que 150 MW cuentan con acceso y conexión asegurados, según la documentación publicada en julio en el Boletín Oficial de Aragón.
El proyecto de real decreto sobre sostenibilidad de los centros de datos, todavía en tramitación, plantea que al menos el 80% del consumo eléctrico de cada hora esté respaldado por generación renovable producida en esa misma hora, mediante autoconsumo o contratos de compra de energía a plazo. Además, las instalaciones suministradoras deben haberse puesto en servicio como máximo 18 meses antes de la entrada en funcionamiento del centro o del primer uso de esa energía.
El texto sometido a audiencia pública incluye a los centros con una potencia de acceso igual o superior a 1 MW que se conecten a la red tras su entrada en vigor. Los proyectos con permisos de acceso y conexión concedidos, pero aún sin conectar, dispondrían de seis meses para acreditar el cumplimiento de los requisitos.
"Para nosotros no tiene ningún sentido, no es técnicamente viable", afirmó López sobre la posibilidad de aplicar las nuevas exigencias a desarrollos en marcha. A su juicio, las empresas que han conseguido financiación para ejecutarlos ya cumplen las condiciones exigidas.
Su preocupación coincide con las objeciones de SpainDC, que cuestiona el margen de adaptación para inversiones con suelo, financiación, obras y contratos ya comprometidos. La patronal advierte de que modificar las condiciones en esa fase obliga a revisar la planificación de los proyectos, a lo que añade las dificultades técnicas y económicas de combinar nueva generación renovable con cobertura horaria y el impacto de los recargos previstos por incumplimiento.
López situó esta preocupación en el contexto del potencial económico del sector. "No se puede perder la oportunidad de manejar un volumen de inversión cercano a los 60.000 millones solo en España", sostuvo, en referencia al capital que, según expuso, los centros de datos podrían movilizar de forma directa e indirecta en el país hasta 2030.
Life sciences: la investigación como punto de partida
En life sciences, un segmento que todavía ve en una fase incipiente en España, López situó el reto en la actividad científica que debe sustentar su desarrollo inmobiliario. A su juicio, el país necesita aumentar la inversión en investigación, especialmente en las universidades, para crear polos capaces de impulsar este mercado.
Según los últimos datos disponibles del INE, el sector de enseñanza superior ejecutó 5.961,6 millones de euros en I+D en 2024, un 4,4% más que el año anterior. Aunque abarca todas las disciplinas, la cifra refleja el peso de las universidades en la investigación española, al representar el 24,9% del gasto nacional.
Un ejemplo de esta conexión entre investigación y actividad inmobiliaria es el Parque Científico de Madrid, impulsado por la Universidad Autónoma de Madrid y la Universidad Complutense de Madrid. Ubicado en el campus de Cantoblanco, dispone de 8.400 m2 de laboratorios y oficinas destinados a empresas de base científica y tecnológica, con especial presencia de actividades vinculadas a las ciencias de la vida y la química. Según la información difundida por la UCM en enero de 2026, el parque acogía alrededor de 85 empresas, que encuentran en estas instalaciones espacios especializados, equipamiento y servicios de apoyo para desarrollar su actividad.
Senior living: adaptar la oferta a las próximas generaciones
El encaje del producto con las necesidades de sus usuarios centró sus aportaciones sobre senior living, un segmento que Azora sigue de cerca. López advirtió de un posible riesgo reputacional para los inversores y señaló las limitaciones de la oferta actual: "El problema está en que no hemos sido capaces de crear el producto adecuado". En este contexto, mencionó precios superiores a 5.000 euros en ciudades como Madrid.
A su juicio, el cambio generacional modificará la demanda y obliga a tener en cuenta una relación distinta con la propiedad de la vivienda. "Ahora las personas más mayores tienen un porcentaje de viviendas mucho más alto del que vamos a poder tener las siguientes generaciones", explicó.
Ese cambio puede ampliar el mercado, aunque López condicionó su desarrollo a la capacidad de responder a las necesidades de los futuros usuarios: "Siempre que seamos capaces de crear una oferta que sea aceptable, que ahora mismo todavía no la tenemos".