Desde hace un tiempo, no hay un mes en que todos los agentes involucrados en el sector inmobiliario dejen de mirar la evolución de los tipos de interés. Agencias, fondos de inversión, constructoras, empresas inmobiliarias, propietarios, inquilinos con ganas de comprar... Todos se han visto marcados por una tendencia variable y al alza que, de un modo u otro, puede condicionar las decisiones de compra o venta. Y de fondo, dos preguntas: ¿van a bajar los tipos de interés? Y, al margen de que lo hagan o no, ¿en qué momento se encuentra el sector?
Para responder a estas dudas, el próximo 6 de febrero tendrá lugar la nueva edición de la Iberian Reit & Listed Conference, un evento organizado por la European Public Real Estate Association (EPRA) e Iberian Property y que reunirá en el hotel Villa Magna a los principales inversores y profesionales del sector. Luigi Speranza, economista jefe del BNP Paribas e invitado especial a esta cita, analizará, junto a Ismael Clemente, Pere Viñolas y Miguel Pereda, CEOs de las mayores socimis españolas, cómo afectan los tipos altos de interés a la economía europea y, por extensión, al sector inmobiliario ibérico.
En un segundo panel de expertos, se analizarán los retornos que ofrece la inversión en el sector inmobiliario cotizado. Por otro lado, IBM mostrará la influencia que la inteligencia artificial generativa va a tener en nuestra sociedad.
Por último, y a través de distintos expertos, los asistentes al evento, que pueden registrarse en la web oficial, entenderán cómo la evolución tecnológica y la digitalización afecta al sector inmobiliario y cómo los inversores tienen que adaptarse y reaccionar ante estos cambios.
Diez años del régimen REIT en España
La celebración del evento coincide con el décimo aniversario de la entrada en vigor del régimen del Real Estate Investment Trust (REIT), una iniciativa con la intención de ofrecer un régimen fiscal especial a las empresas que adquirieran y promovieran inmuebles para arrendamiento siempre que cumplieran requisitos como, por ejemplo, el reparto vía dividendos del 80% de los beneficios y del 50% de las plusvalías por ventas, un capital mínimo de 5 millones de euros y cotización en un mercado regulado, entre otros.
En los últimos 10 años, estos vehículos, denominados en España sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), han aportado en torno al 15% del PIB del sector servicios en España y el 10% del PIB total, con un Valor Añadido Bruto (VAB) cercano a los 32.000 millones de euros trimestrales, según Iberian Property.
Las socimis han aportado el 15% del PIB del sector servicios y el 10% del PIB total, con un VAB de 32.000 millones de euros trimestrales
Las socimis se han incorporado tanto al mercado primario como al secundario. Merlin Properties y Colonial, por ejemplo, están en el Ibex 35, mientras otras como Lar España o Árima RE cotizan en el mercado continuo. Además, 80 compañías hacen lo propio en el BME Growth, antiguo mercado alternativo de la Bolsa española, y otras 30 de origen español en el Euronext Access de París.
De las diez nuevas socimis constituidas en España en 2022, cinco cotizan en BME Growth y otras cinco en Euronext Access. Estas 10 sociedades inmobiliarias tenían un valor total de activos de 1.523 millones de euros en el momento de su debut bursátil. En total, el valor bursátil de todas las socimis españolas supera los 25.000 millones de euros.
Estrategia de rotación de activos en 2023
Estas compañías han llevado a cabo una notable desinversión durante los diez primeros meses de 2023. A finales de octubre, las ventas habían ya superado los 1.000 millones de euros en 22 operaciones. En este caso, las oficinas vuelven a representar la mayor parte de la desinversión, un 70%.
Las tres principales ventas registradas por socimis en España hasta finales de octubre fueron la venta de 70 inmuebles de oficinas en Andalucía por parte de WP Carey (REIT norteamericano) por 328 millones de euros; la venta de tres edificios de oficinas en Madrid, por Colonial por 300 millones de euros, y la venta de dos parques comerciales en Madrid y Alicante por Lar España, por 129 millones de euros. En todos los casos, los valores de venta fueron superiores a los de compra.
Las ventas en 2023 han superado los 1.000 millones de euros en 22 operaciones
Las principales socimis españolas están teniendo un buen comportamiento en términos de alquileres y ocupación, según Iberian Property. Desde esta visión, la inflación está afectando más a los ingresos que reciben vía alquileres que a los gastos de explotación. Las previsiones apuntan a que en 2024 los inversores volverán a tomar posiciones en el sector REIT, cuando la economía empiece a crecer de nuevo.
Detrás de esta teoría está el fuerte descuento al que cotizan los principales REIT europeos, que de media supera el 40% de su valor liquidativo. En otras palabras, su capitalización bursátil está muy por debajo del valor de sus carteras y existiría una desconexión entre los precios de las acciones y los resultados operativos.