El interés del mercado institucional en el sector residencial en alquiler (BTR/PRS) ha ido en aumento, tanto para invertir en vivienda terminada alquilada como a través de alianzas con promotores para construir desde cero estas carteras, sin olvidar las colaboraciones público-privadas. Esta estrategia permitirá agregar nuevas viviendas en alquiler en los próximos años. En los últimos dos años, más de 10.000 viviendas en manos institucionales se han incorporado al stock de alquiler.
Sin embargo, el parque de vivienda en alquiler en manos institucionales representa solo el 5% del total en España, muy por detrás de países vecinos como Alemania, con el 34%, o Francia (23%), donde el mercado de alquiler está mucho más profesionalizado. En España, esto se traduce en unas 110.000 viviendas en alquiler distribuidas entre socimis (42%), entidades financieras (39%), y fondos y aseguradoras (19%).
Esto se destacó en el marco del evento sectorial "Tendencias CBRE en Living", organizado por la consultora, y que reunió a los principales actores del sector para debatir sobre las tendencias del mercado y los grandes desafíos. Se espera que el parque inmobiliario español en alquiler sume 34.000 nuevas viviendas de BTR hasta 2026, de las cuales el 52% se localizarán en Madrid. Sin embargo, el volumen proyectado es insuficiente y poco relevante en comparación con el número de visados de obra nueva anuales (alrededor de 100.000).
La capital es el destino preferido para los nuevos proyectos, concentrando alrededor de 18.000 unidades y siendo de gran impacto el Plan Vive y el Plan de Alquiler Asequible del Ayuntamiento de Madrid. Por su parte, Barcelona sumará 5.000 viviendas BTR hasta 2026, seguido de Valencia (2.500) y Málaga (1.400). Del pipeline de viviendas BTR, más de la mitad se destinará a producto asequible.
El segmento asequible se consolida como foco principal de los inversores
El segmento residencial concentró en el primer trimestre de este año el 77% de la inversión en living, con 303 millones de euros (186 millones en BTR y 116 millones en PRS). Destaca el segmento asequible, el cual durante el primer trimestre ha supuesto más de dos terceras partes de la inversión en residencial en alquiler, con 200 millones de euros. Desde 2021, la inversión en asequible ha crecido de los 127 a los 935 millones en 2023.
Para Javier Kindelan, Head de Living en España de CBRE, "El living se posiciona como el segundo activo más atractivo para la inversión este año, según nuestra encuesta a inversores europeos. En concreto, estamos viendo como los inversores institucionales han demostrado una creciente confianza hacia los activos de alquiler asequible, tanto protegidos como libres, así como en sus distintos formatos concesionales o derechos de superficie. Es un producto donde la banca española ha mostrado un fuerte apetito en la financiación del Plan Vive. Tanto el ICO como el BEI tienen líneas de financiación para desarrollos de vivienda asequible".
Según Ofelia Núñez, Head de Multifamily en España de CBRE, "Los activos asequibles ofrecen una cuenta de explotación más estable en comparación con la vivienda libre. Este es el principal atractivo para los inversores más core. Rotación controlada, largas listas de espera de demandantes que resultan en porcentajes de ocupación del 100%. Además, si se trata de activos de reciente construcción, contamos con las ventajas competitivas de ser un producto más eficiente energéticamente".
Múltiples iniciativas a lo largo de la geografía española persiguen incentivar la producción de vivienda asequible, siendo la más destacada el Plan Vive impulsado por la Comunidad de Madrid, que tiene como objetivo proporcionar viviendas a precios asequibles, a través de un modelo de concesiones administrativas. Estas oportunidades han generado mucha atracción, tanto por parte de promotores, inversores a largo plazo, así como los usuarios finales. Como ejemplo de éxito, las primeras viviendas que fueron entregadas el pasado marzo del Plan Vive en Alcorcón, que puso en el mercado 140 unidades para el alquiler, generó una lista de demandantes de más de 10.000 personas.
Otras iniciativas que tratan de solucionar el acceso a la vivienda se desarrollan a lo largo de la geografía española. Algunos ejemplos son la orden del Gobierno del País Vasco para la vivienda asequible, con ayudas directas a la promoción; o la iniciativa de facilitar cambios de usos de oficinas a viviendas asequibles, por parte de la Comunidad de Madrid. Kindelan explica que "el desafío inmobiliario requiere de una estrategia integral que combine medidas fiscales, aumento de la capacidad productiva y colaboración con las CCAA. Aumentar la disponibilidad de suelo agilizando la transformación de esta materia prima, flexibilizar y agilizar los cambios de uso en activos existentes o acelerar los mecanismos de transformación de suelo para producir vivienda de una forma más temprana son algunas de las palancas esenciales para aumentar la oferta".