La oficina ha dejado de ser únicamente un lugar de trabajo para convertirse en una herramienta estratégica que influye directamente en la productividad, la cultura corporativa y la fidelización del talento. El entorno laboral actual exige espacios más confortables, personalizables y con servicios que respondan a las nuevas expectativas del empleado. Elementos como la calidad constructiva, la conectividad o el diseño de zonas comunes cobran un papel protagonista en esta evolución.
Desde la experiencia de CBRE, José Mittelbrum, Senior Director Advisory & Transaction Oficinas en España, abordó esta transformación durante el desayuno editorial Oficinas & Hospitality: nuevas formas de viajar y trabajar, organizado por Observatorio Inmobiliario. En su intervención, analizó cómo los modelos flexibles, la adaptación de los contratos y la sensibilidad hacia el usuario final están redefiniendo el valor de las oficinas en 2025.
Del coworking al modelo híbrido: evolución del concepto de oficina
Según José Mittelbrum, el auge del coworking marcó un cambio de paradigma en la manera de concebir los entornos de trabajo. “El coworking vino a suplir una falta de sensibilidad hacia el usuario de los espacios, algo que los propietarios han ido, poco a poco, asumiendo”, señaló, destacando el papel de las áreas comunes, las zonas de socialización y los servicios añadidos en esta transición.
La evolución se enmarca en una transformación del diseño de oficinas hacia entornos más colaborativos, multifuncionales y centrados en la experiencia del usuario. Según datos de CBRE España, los nuevos proyectos priorizan áreas creativas, zonas comunes, inversión en tecnología, materiales de calidad y servicios como cafeterías, gimnasios o salas de descanso, en línea con el objetivo de atraer talento y fomentar la socialización.
Este patrón se complementa con datos recogidos por la consultora en su informe de benchmarking sobre espacios de trabajo: la proporción de puestos fijos se redujo del 83% en 2021 al 55% en 2024, mientras que los espacios colaborativos crecieron del 12% al 36% en el mismo periodo, con mejoras asociadas en comunicación, creatividad e innovación.
En este contexto, los espacios flexibles continúan ganando protagonismo. Solo en 2024 se transaccionaron más de 25.500 puestos de trabajo en oficinas flexibles en España —un 15% más que el año anterior— con una ocupación media superior al 80%. Este cambio refleja una estrategia empresarial creciente: reducir metros cuadrados destinados a puestos fijos y apostar por modelos híbridos, con una media de 2,4 días semanales de teletrabajo.
El propio trabajo de consultoría inmobiliaria ha evolucionado para dar respuesta a estas nuevas necesidades. CBRE ha reorganizado sus equipos de asesoramiento para diferenciar entre las soluciones flexibles y las convencionales. “Tradicionalmente éramos un solo equipo que realizaba ambas actividades. Ahora somos dos, aunque la solución sea única, dependiendo de lo que la corporación busque”, explicó Mittelbrum.
Flexibilidad contractual y rentabilidad ajustada al uso
Uno de los aspectos más destacados de su intervención fue el análisis de los modelos contractuales. Mientras que el alquiler convencional suele estar ligado a periodos de cinco años, el modelo flexible permite revisar condiciones de forma anual, lo que facilita una mayor capacidad de adaptación. Aunque este tipo de espacios no implica necesariamente una mejora directa del yield, Mittelbrum subrayó que “la evolución flexible puede llegar a superar la renta del mercado”, al ofrecer soluciones ajustadas a las necesidades específicas del usuario y al permitir recoger el exceso de rentas según la demanda.
La evolución reciente del mercado refuerza esta visión. En el primer trimestre de 2025, los puestos contratados en espacios flexibles aumentaron un 8,5% interanual, alcanzando los 6.120 en toda España. Madrid y Barcelona lideraron la demanda, con un total de 5.270 puestos contratados, y niveles de ocupación media elevados: entre el 78% y el 84% en la capital y en torno al 80% en la Ciudad Condal. Por el contrario, la contratación de oficinas convencionales en Madrid cayó un 30% interanual en ese mismo periodo, reflejando una clara diferencia de comportamiento entre ambos modelos.
Desde el punto de vista de la rentabilidad, CBRE prevé que la demanda continúe concentrándose en edificios de calidad prime, lo que presiona al alza las rentas. Según su informe Market Outlook 2025, se espera que la contratación se estabilice en Madrid en torno a los 550.000 m2, mientras que Barcelona podría experimentar un crecimiento del 20%. A comienzos de año, la rentabilidad prime se situaba en torno al 4,85% en Madrid y al 4,95% en Barcelona. Además, los edificios con certificaciones sostenibles como WELL, LEED o BREEAM alcanzan rentas entre un 15% y un 20% superiores a los inmuebles no certificados, lo que influye directamente en el diferencial entre espacios flexibles y convencionales.
En su opinión, el antiguo paradigma que vinculaba el modelo flex al corto plazo ha comenzado a diluirse. Tanto es así que, de cara al futuro, Mittelbrum vaticina una generalización de este modelo: “Todo el mundo querrá tener un espacio flexible o similar en su edificio”, afirmó.
La oficina como palanca de bienestar y productividad
Durante su intervención, Mittelbrum también hizo hincapié en el papel de la oficina como generadora de confort y bienestar. En línea con los valores del hospitality, la calidad constructiva, la conectividad, la sostenibilidad (ESG) y la digitalización configuran un entorno más humano, donde el trabajador es el usuario final. “Todo ello aglutina una sensación de confort para los empleados”, resumió el directivo de CBRE.
La tendencia se ha consolidado como criterio estratégico en el diseño y gestión de oficinas. Según la consultora, en 2023 Madrid contaba con unos 4,4 millones de m2 de oficinas certificadas, sobre un stock aproximado de 13 millones, mientras que en la zona metropolitana de Barcelona la cifra ascendía a 1,9 millones sobre un total de 7 millones. Buena parte de estas certificaciones correspondían a operaciones y mantenimiento, aunque entre 2022 y 2024 se registró un incremento significativo de edificios de nueva construcción con altos estándares medioambientales: en Madrid, hasta el 50% de los proyectos entregados en ese periodo obtuvo o aspiró a alcanzar la certificación LEED Platino.
Este enfoque no solo responde a objetivos ESG, sino que impacta directamente en la percepción del usuario y en la competitividad de los inmuebles. Ya en la primera mitad de 2022, las oficinas sostenibles representaban el 50% de la contratación en Madrid y el 30% en Barcelona, una tendencia que se ha mantenido en los últimos ejercicios. Más allá de la eficiencia energética, el bienestar se posiciona como un atributo diferenciador. CBRE ejemplifica esta visión en su sede de Castellana 200, en Madrid, primera oficina certificada WELL en España y segunda en Europa, que incorpora criterios de diseño saludable, iluminación natural, control térmico y tecnología al servicio del confort. La propia consultora ha vinculado estos elementos a un entorno laboral más saludable, integrando la experiencia del usuario como parte del valor operativo del activo.
Diversos informes respaldan esta visión. Un estudio conjunto de CBRE y Arcano, publicado en junio de 2024, concluyó que trabajar desde la oficina puede generar mejoras de productividad de dos dígitos, atribuibles a una mayor colaboración, cohesión de equipo y reducción de distracciones. En paralelo, el informe Evolución del teletrabajo y el diseño de oficinas en España (CBRE, marzo de 2025) señaló que la presencialidad media semanal en España alcanza ya el 60%, es decir, tres días por semana, una cifra superior al promedio europeo y que pone de manifiesto el valor funcional percibido del espacio físico.
Además, la encuesta European Office Occupier Sentiment Survey de 2024 recoge que el 66% de las empresas ha implementado políticas activas para fomentar la asistencia a la oficina, con el objetivo de reforzar la cultura corporativa y el rendimiento. En este contexto, el diseño centrado en el usuario, junto con el confort ambiental y la experiencia del espacio, se consolida como una palanca efectiva para atraer talento, mejorar la productividad y potenciar la rentabilidad operativa de los edificios.
Desde la posición de observador que le otorga su experiencia en la consultora, Mittelbrum concluyó que 2025 está siendo un año clave para entender la oficina no solo como espacio físico, sino como elemento productivo en la estrategia empresarial.
Desaceleración y concentración: claves del mercado de oficinas en 2025
Durante el primer trimestre de 2025, la contratación de oficinas en España registró una caída generalizada. En Madrid se alquilaron 104.000 m2, lo que representa un descenso interanual del 30%, mientras que en Barcelona se contrataron 62.500 m2, un 34% menos que en el mismo periodo de 2024, aunque un 7% más que en el último trimestre del año anterior, según datos de CBRE.
Este menor dinamismo también se trasladó a la inversión inmobiliaria pura en oficinas, que alcanzó apenas los 84 millones de euros entre enero y marzo, un 80% menos en comparación con el mismo periodo del año anterior. Si se incluyen los activos de uso mixto o sujetos a reconversión, el volumen asciende a 244 millones.
Calidad y flexibilidad se imponen al tamaño
Sin embargo, esta caída no implica necesariamente una reducción estructural de la demanda, sino un cambio de estrategia por parte de las empresas, que priorizan cada vez más la ubicación prime, la calidad constructiva y la adaptación a modelos híbridos, frente al tamaño del espacio contratado. Así, menos metros contratados no significa menos actividad, sino un mercado más exigente en cuanto a eficiencia y calidad, que valora más la experiencia del empleado y la productividad que la superficie ocupada.
Repunte de la inversión en grandes operaciones
De hecho, pese a un inicio de ejercicio moderado, el balance del primer semestre refleja una recuperación relevante en el segmento de oficinas. La inversión alcanzó los 1.170 millones de euros, un 40% más que en la primera mitad de 2024. Este crecimiento se concentró en tres grandes operaciones —los edificios Prado en Madrid, Planeta en Barcelona y la compra corporativa de Deeplabs por parte de Colonial— que representaron el 75% del total invertido. También destacaron las operaciones de cambio de uso, con más de 170 millones, y las compras para uso propio, que superaron los 150 millones de euros. La entrada de inversores en segmentos especializados como el Life Science, evidenciada en la operación de Deeplabs, apunta a una diversificación estratégica del capital.
En paralelo, las rentas prime se han mantenido estables y la rentabilidad prime se sitúa en torno al 4,85% en Madrid y al 4,95 % en Barcelona. CBRE prevé una contratación total de oficinas de unos 550.000 metros cuadrados en Madrid para el conjunto de 2025 —en línea con los niveles de 2024— y un crecimiento cercano al 20% en Barcelona.
Aunque el contexto general sigue marcado por ajustes en ocupación y precios, el mercado muestra una recuperación liderada por activos prime y sostenibles. Los perfiles de demanda continúan siendo variados —empresas tecnológicas, financieras, consultoras—, con un interés creciente en espacios rehabilitados, edificios eficientes y soluciones de ocupación flexibles.