Cerca de once millones de m2 de oficinas en Madrid y Barcelona se enfrentan al riesgo de obsolescencia en los próximos cinco años, según un informe de la consultora JLL. Esta superficie representa el 44% del parque de oficinas en ambas ciudades, y su modernización requerirá una inversión estimada de 14.500 millones de euros.
El análisis detalla que la renovación de estos activos permitiría preservar su valor, atraer a nuevos inquilinos y aumentar las rentas. De hecho, a nivel global, un 45% de los ocupantes estaría dispuesto a asumir un incremento en el alquiler a cambio de oficinas sostenibles, según el mismo informe.
“En un mercado inmobiliario cada vez más dinámico, anticipar la obsolescencia de los activos es esencial. La edad, el diseño, la ubicación y la evolución regulatoria determinan la capacidad de un inmueble para seguir siendo competitivo y atractivo para los inquilinos”, señala Laura Caballero, directora de Research & Strategy y responsable de la oficina de Barcelona de JLL España.
Madrid concentra dos tercios del problema
En Madrid, la superficie obsoleta asciende a 7,3 millones de m2, con una inversión estimada de 9.700 millones de euros para su adecuación. El distrito financiero alberga 1,04 millones de m2 desactualizados, que requerirían una inversión de 1.500 millones. En el centro urbano, los activos obsoletos suman 1,25 millones de metros cuadrados, con una necesidad de inversión de 1.700 millones.
La mayor parte del parque en riesgo se encuentra en zonas descentralizadas, fuera del perímetro de la M-30, donde se concentran 3,29 millones de m2 obsoletos, con un potencial inversor de 4.300 millones de euros. Por último, las áreas periféricas a la capital registran 1,7 millones de metros cuadrados en esta situación, con una inversión requerida de 2.100 millones.
Barcelona necesita 4.800 millones para renovar 3,6 millones de m2
Barcelona suma 3,6 millones de metros cuadrados de oficinas obsoletas. El 42% de esa superficie se localiza en el centro de la ciudad (1,46 millones de m2), cuya modernización exigirá una inversión de 2.100 millones de euros. En el distrito financiero, el stock desactualizado es de 260.000 m2 (400 millones de inversión estimada) y en el 22@ alcanza los 420.000 m2 (500 millones de euros).
Otros submercados como Fira Europa presentan 330.000 m2 obsoletos, con una inversión requerida de 400 millones, mientras que en el área metropolitana hay 1,12 millones de m2 por renovar, con un coste potencial de 1.400 millones de euros.
Estrategias diferenciadas
Según Paula Albaladejo, directora de Project & Development Services & Tétris Clúster Sur de Europa en JLL, “la obsolescencia de cerca de 11 millones de metros cuadrados plantea retos para inquilinos, inversores y autoridades, que deben actuar en tres frentes: mejora energética, diseño de espacios experienciales y cumplimiento de certificaciones sostenibles. En algunos casos, la reconversión a otros usos también debe contemplarse”.
JLL propone intervenciones adaptadas al contexto de cada inmueble. En zonas prime, se recomienda una rehabilitación integral con mejoras energéticas y reposicionamiento comercial. En el centro urbano, se apuesta por un uso mixto y procesos de descarbonización. En las áreas periféricas, donde la presión de demanda de oficinas es menor, podría optarse por la transformación a otros usos, como el residencial, aprovechando la flexibilización normativa introducida por la Ley 3/2024 de la Comunidad de Madrid.
El informe subraya también el papel del cambio climático como acelerador de la obsolescencia inmobiliaria. El 45% de los inquilinos priorizará inmuebles con resiliencia climática ante fenómenos extremos. Madrid y Barcelona figuran entre las diez ciudades europeas más expuestas a estos efectos dentro del sector inmobiliario, lo que refuerza la necesidad de incorporar soluciones como espacios naturales o zonas verdes. Según JLL, el 53% de los ciudadanos en la región EMEA desearía más presencia de vegetación en los entornos de trabajo.