Francisco J. Astorga, director de Real Estate Advisory de Grupo Gesvalt, analiza el impacto que tendría elevar hasta el 25% el gravamen sobre los beneficios no distribuidos de las Socimi residenciales y propone un sistema gradual de bonificaciones que preserve la inversión y favorezca la creación de vivienda asequible.
El mercado residencial español afronta una situación crucial. En este contexto, el papel de la figura institucional vuelve a situarse en el centro del debate ante la posible modificación del régimen fiscal de las SOCIMI en el Real Decreto-Ley de vivienda que el Gobierno dejó aplazado en julio y que tiene intención de retomar previsiblemente este otoño, si la coyuntura política se lo permite.
La incertidumbre del sector se ha incrementado con esta medida regulatoria. El texto, aunque aún en fase de estudio, plantea un escenario incierto de elevar hasta el 25% el gravamen sobre los beneficios no distribuidos de las SOCIMI residenciales. En consecuencia, esta medida podría aumentar la inseguridad jurídica de estas sociedades, que ya habían contemplado su fiscalidad bajo el régimen del 15%.
La intención del Gobierno sería frenar el empleo de estas sociedades como instrumento de los grandes tenedores para acumular vivienda en alquiler. Desde el punto de vista del Ejecutivo, la medida responde a un argumento de equidad fiscal. El propio presidente del Gobierno ha defendido que no resulta justificable que una SOCIMI, acogida a un régimen que le permite tributar al 0% en el Impuesto sobre Sociedades, termine soportando una carga fiscal proporcionalmente menor que la de un particular que compra una vivienda equivalente.
Desde la perspectiva del mercado, cualquier cambio en las condiciones de inversión de las compañías debe analizarse también por sus posibles efectos sobre la generación de nueva oferta residencial. Este marco genera una previsible inestabilidad regulatoria y un riesgo de redirección del flujo del capital institucional hacia otros “asset classes”, justo cuando el mercado requiere más oferta residencial. El impacto, por tanto, no debería medirse únicamente desde el punto de vista fiscal, sino también desde su capacidad para mantener el atractivo de la inversión institucional en el sector residencial.
Una posible vía para compatibilizar ambos objetivos pasa por diseñar incentivos vinculados al compromiso real con la vivienda asequible. El planteamiento conocido contempla una bonificación para las SOCIMI que destinen al menos el 80% de sus activos a vivienda asequible, con una reducción del gravamen del 50%, y una bonificación adicional si reinvierten los beneficios no distribuidos en nueva vivienda asequible en los siguientes tres años.
Otra posibilidad sería apostar por un sistema escalonado, que vincule progresivamente la ventaja fiscal al porcentaje de vivienda asequible en cartera. De este modo, se reconocerían también los avances parciales, evitando que las SOCIMI concentren sus decisiones únicamente en alcanzar un determinado umbral.
La incertidumbre que genera esta medida también puede trasladarse a operaciones que ya están en marcha, lo que podría ser determinante en el mercado. Mientras se define el alcance definitivo de la reforma y se vuelve a poner el Real Decreto-Ley en el debate público, los inversores podrían incorporar mecanismos de ajuste a las operaciones, incluida la “revisión de precios”, para cubrirse ante el eventual cambio de condiciones fiscales.
El objetivo ante la realidad que vivimos debería ser construir un marco que permita avanzar en vivienda sin comprometer la capacidad de inversión del sector. La inversión institucional demanda sólidos “frameworks” a largo plazo. Un sistema de incentivos nítido y estable, acompañado de una mayor colaboración público-privada en la promoción y construcción de viviendas, contribuiría a movilizar capital hacia este segmento.
En definitiva, el debate no debería centrarse únicamente en el tratamiento fiscal de las SOCIMI, sino en cómo diseñar un marco que permita atraer y mantener inversión institucional para aumentar la oferta residencial, tanto asequible como libre, sin tener que prescindir de una u otra. En un mercado que necesita aumentar su oferta de forma urgente, la estabilidad regulatoria será tan importante como el propio diseño de las medidas. El reto estará en encontrar un equilibrio que permita avanzar en los objetivos de política de vivienda sin generar nuevas barreras a la inversión y a la creación de oferta.